房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；採光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。
基本介紹
- 中文名：房屋層數
- 外文名：fangwucengshu
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計算標準
由於我國對房屋層數的定義和計算標準缺乏統一的規定，人們對房屋樓層的理解和運用缺乏統一標準，使得人們在計算房屋層數發生了大量的爭議和訴訟，對我國經濟發展和日常生活產生了不利的影響。因此，統一房屋層數定義和計算標準是必要的，也是必須的。現就統一房屋層數的定義和計算標準談以下觀點，供我國相關部門立法時參考。
1、統一房屋層數的概念。房屋層數是指房屋自然層數，是房屋室外地坪±0以上按樓板、地板結構分層的樓層數。
3、統一地下室和半地下室的概念。地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/2者。半地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/3，且不超過1/2者。
房屋層數是反映房屋立面豎向空間利用位置的重要參數，也是房產測量和權屬登記中所應進行調查或記載的重要的房產要素之一。對此，《房產測量規範》GB/T117986—2000（以下簡稱《規範》）中用專門條款作出了基本規定。但近年來，隨著房屋設計造型不斷創新和幢內戶型設計的多樣化的出現，使看似較簡單的房屋層數的確定問題，在實際工作中，因各自對房屋層數確定的有關規定認識和把握不一，而產生諸多不同的做法，需要探討並加以統一，以促使房屋權屬登記工作更加規範，特此對該問題談談幾點探討性的意見。
按現行的房屋權屬登記之規定，權屬證書應記載反映房屋立面豎向空間位置的有：總層數和所在層數；反映房屋平面利用空間大小的有：建築面積。權屬登記部門，應在依據和審定房產測繪機構出具的《房產測繪報告》所提供的相關信息和數據的基礎上，如實的記載上述房產要素。關於房屋層數的確定《規範》中有以下的具體規定：房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；採光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。
假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。
所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。
相關概念
房屋總層數，房屋總層數為地上層數加地下層數之和。房屋所在層數系指房屋的層次，採光窗在室外地坪以上的層數用自然數表示，地下的層數用負數表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計算層數。
房屋地上層數，一般按室內地坪以上計算；採光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20米（含）以上的，計算地上層數。
房屋地下層數，指採光窗在室外地坪以下的，其室內層高在2.20米（含）以上的地下室的層數。
自然層，一般指樓層高度在2.28米以上的標準層次及在2.70米以上的住宅。
技術層，指建築物的自然層內，用作水、電、暖、衛生等設備安裝的局部層次。
附屬層(夾層) ，指介於自然層之間的夾層。
假層，指位於自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計層數，如屋面層。
避難層，高層建築中用作消防避難的樓層。
自然層數 按樓板、地板結構分層的樓層數。
中間層 底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。
標準層 平面布置相同的住宅樓層。
結構(設備)轉換層 建築物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部採用不同結構（設備）類型，並通過該樓層進行結構（設備）轉換，則該樓層稱為結構（設備）轉換層。
計算規定
根據住建部、國家質量監督檢驗檢疫總局聯合發布的《住宅設計規範》（GB50096-2011）對住宅樓的層數計算作出相關規定，摘錄如下：
4.0.5 住宅樓的層數計算應符合下列規定：
1. 當住宅樓的所有樓層的層高不大於3.00m時，層數應按自然層數計；
2. 當住宅和其他功能空間處於同一建築物內時，應將住宅部分的層數與其他功能空間的層數疊加計算建築層數。當建築中有一層或若干層的層高超過3.00m時，應對這些超過3.00m的樓層按其高度總和除以3.00m進行層數折算，餘數不足1.50m時，多出部分不計入建築層數，餘數大於或等於1.50m時，多出部分按1層計算；
4. 高出室外設計地面小於2.20m的半地下室不計入地上自然層數。
