基本介紹
- 中文名：房地產指數期貨
- 外文名：Real estate index futures
- 屬性：社會經濟學 名詞
簡介,功能,契約優勢,契約規格,與其他比較,市場參與者,與樓花區別,規避風險,中國情況,國外情況,
簡介
對於想要購房的普通居民可以買入住房價格指數期貨。如果房價真的上漲，他們就可以以比較高的價格在期貨市場上平倉獲利，他們在期貨市場上的獲利就能抵消房地產市場上價格上漲的風險。總之，住房價格指數期貨可以幫助參與者迴避價格不利的風險。當然，避險的代價是他們失去了價格朝有利的方向變動時的獲利機會。比如說，房價下跌時，想規避房價上漲風險而買入期貨的普通居民在期貨市場上就會有損失。
功能
房地產指數期貨還有發現未來房地產價格的功能。房地產指數期貨契約的交易價格反映了市場對房地產未來價格總體水平的預期，由於房地產的開發周期通常長達數年，開發商面臨著投資期與銷售期之間的時間差帶來的市場風險。當樓盤建成之時，房地產市場的形勢與開發初期相比可能已經發生了很大的變化。房地產指數期貨提供的未來房地產價格的信息可以幫助開發商作出更加科學合理的投資決策。房地產指數期貨還能幫助銀行評價房地產貸款的潛在風險，提高風險管理的水平。政府部門也能夠根據房地產價格的未來走勢，未雨綢繆提前制訂調控的政策。總之，指數期貨交易可以彌補當前的房價在指導房地產投資和預測房地產價格方面具有的滯後性的不足，有助於房地產業更加健康平穩地發展。
契約優勢
在集中的交易所交易的期貨契約允許市場參與者使用更高的金融槓桿，具有更大的靈活性，而且由於有交易所的擔保，避免了交易對手違約風險。而自發產生的槓桿投資，使得投資者們有機會從房價的變動上獲利，也提供給這些投資者一些機會進行短期的房地產投資。房地產期貨契約也提供給投資者一種方式，在更少的資本需求情況下去預測房地產價格的變動。
契約規格
凱斯—希勒房價指數期貨契約和期權契約以美國房地產價格的加權綜合指數為標的物，採用現金交割而非實物交割。該契約中樓市的統計數據來自美國10個主要的城市，包括波士頓、芝加哥、丹佛、拉斯維加斯、洛杉磯、邁阿密、紐約、聖地亞哥、舊金山和華盛頓。
每個契約價值是以250美元乘以每個城市的CSI指數。舉例來說，如果洛杉磯的指數價值被報告為270點，則契約價值將會是67500美元，該契約的最小价格波幅為0.20個指數點，折合為50美元。CSI指數期貨契約僅由芝加哥商品交易所全球電子交易系統平台交易，交易時間為每周一至周三，下午五點到第二天的下午兩點。
CSI指數期貨契約中每個城市的複合加權比重如下：波士頓占比7.4%；芝加哥占比8.9%；丹佛占比3.6%；拉斯維加斯占比1.5%；洛杉磯占比21.2%；邁阿密占比5%；紐約占比27.2%；聖地亞哥占比5.5%；舊金山占比11.8%；華盛頓占比7.9%。
CSI指數期貨契約中每個城市的複合加權比重如下：波士頓占比7.4%；芝加哥占比8.9%；丹佛占比3.6%；拉斯維加斯占比1.5%；洛杉磯占比21.2%；邁阿密占比5%；紐約占比27.2%；聖地亞哥占比5.5%；舊金山占比11.8%；華盛頓占比7.9%。
而期權則用標準普爾高盛商品指數(GSCI)通過公開喊價來交易，交易時間是每周的周一至周五上午八點至下午兩點。該期權是一種歐式期權，用CSI指數期貨契約來行權。該期權的執行價為每高於或低於期貨契約五個指數點。期貨和期權契約的交易頭寸的最大限額為一次性在交易所交易5000手契約。由於該期貨契約和期權契約與股票和債券呈現出負相關關係，使得期貨期權交易成為一種值得關注的可選的投資方式。
包括瑞士信貸、高盛投資公司、美林證券公司在內的七大投資銀行得到了美國不動產投資信託委員會(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries)的許可，提供一種供場外交易市場交易的指數。很多人認為這種特殊的流動性強的財產衍生產品將會有助於平滑房價泡沫。一個健康的衍生品市場使得投資者有能力去相對降低交易成本而不是進行投機行為。而實際上房地產期權的交易最早開始於倫敦，相比於CME來說來早出幾年。
與其他比較
與其他房價指數的比較：除了CSI指數，還有一些其他的房地產指數，如國家地產經紀商協會(National Association of Realtors，NAR)指數和美國聯邦住房企業督察局(of Federal Housing Enterprise Oversight，OFHEO)指數，NAR指數以房屋價值的中位數為報價，而房屋價值的中位數可以被這個區域中重建的，包括新增的和減少的奢侈房或者廉價房所左右。OFHEO則利用類似於CSI指數的重複銷售定價方法計算，但是OFHEO受到房地美和房利美房屋抵押貸款的限制，對於低檔的房屋來說存在很大的偏差。
市場參與者
期貨市場包括兩種類型的參與者，即投機者和套期保值者。投機者是從價格波動中尋找投機機會的投資者，包括對沖基金、商品顧問基金(CTAs)、個人投資者等等。套期保值者可能是某種商品的消費者也可能是生產者，在這個案例中，套期保值者可能是房地產開發商，也有可能是銀行、抵押放貸者或者房屋供應商。
投資者可以運用CSI指數期貨來進行暫時的投機，房屋業主也可以在一年到兩年內尋找賣空房屋價格指數的機會，以補償自身房屋價值下滑所帶來的損失。
投資者可以運用CSI指數期貨來進行暫時的投機，房屋業主也可以在一年到兩年內尋找賣空房屋價格指數的機會，以補償自身房屋價值下滑所帶來的損失。
在房地產指數期貨和期權中，科學設制城市權重成為關鍵環節之一。凱斯—希勒房價指數通過對不同的城市賦予不同的權重來對全國的房價指數進行綜合衡量，並據此設立標準化的房價指數期貨契約，現金交割，供開發商、消費者和投資者用於進行套期保值和規避風險。
與樓花區別
房地產指數期貨交易與期房交易(俗稱買賣樓花)有本質的區別。後者是遠期的實物交易，交易的標的是具體的房產；前者是金融期貨交易，交易的標的是與未來住房價格總體水平掛鈎的標準化契約。房地產指數期貨交易實際上是住房總體價格水平風險在參與者之間的轉移，與具體的房產價格和交易沒有聯繫。因而，開展房地產指數期貨與現行的禁止期房買賣的法規並不矛盾。
規避風險
人們在購房的同時，可以賣出一個房地產指數期貨契約，如果未來房屋價格下跌，購房者可以用期貨市場的盈利來對沖房屋價值的損失。同樣對於擔心房屋價格上漲而無力購房的投資者，可以先買入房地產指數期貨，分享房價上漲的收益。這樣，對於人們來說，原本是不動產的房屋，可以被靈活的進行交易。同樣，房價的大幅波動也會因這種虛擬資產交易的發達而得到平抑。或許這比單純的政府調控更加有效。
