房地產投資與一般商品投資一樣,在投資過程中最重要的任務是要分析投資物的成本。作為房地產開發商,在其對房地產的開發過程中必然要發生一定的成本,如土地使用權取得費、土地開發費、建築物建設費、稅金即利息等。在開發商進行交易時,必須以這些成本(包含正常利潤在內)為基礎,即其交易價格不能不能低於這一成本,否則開發商不能實現其預期的收益;同樣,作為投資者在購買房地產時,他也會考慮成本因素,他所能接受的價格不應比高與其本人開發同一房地產所付出的成本。因此,在進行房地產交易時,建築成本是買賣雙方所能接受的價格。這一基本思路即是商品價格的生產費用理論,基於這一理論而發展起來的房地產估價方法,稱為成本法或成本估價法。
一、成本估價法的概念
成本估價法又稱成本法、原價法,是房地產估價的基本方法之一,換個角度去闡述,這是一種將房地產價格的各個組成部分逐項合成,最後加總的方法。
二、理論基礎
成本估價發是建立在替代原則的基礎之上的,根據成本估價法,一個房地產商願意接受的價格不能低於它為建造(開發)該房地產己耗費的費用,從這個角度看,立足點是生產費用價值理論.同理,一個房地產購買者願意支付的價格也不能高於它預計的重新開發房地產所需的費用,此時的立足點是替代理論,正是由於買賣雙方有著上述共同意願,使得以建造(開發)待估房地產所需的各項必要費用為基礎,再加上正常的利潤和稅金來進行估價成為可能,成本估價法亦因此得以成立。
三、適用範圍
成本價格法以其獨特的技術特徵在各種估價方法中占有重要一席,從理論上說,主要是新近開發建造、計畫開發建造或者假設重新開發建造的房地產可以採用成本估價法。
對於無法利用市場比較法進行估價的欠發達市場或者封閉市場上的房地產的估價亦很適用,還有對一些無收益的房產或很少交易的房產,如教學樓、醫院、軍隊營房、公園、政府辦公樓等。
在運用其他估價方法進行估價時,成本估價法也可以作為驗證估價結果的一種手段。
基於影響圖理論的房地產估價方法研究
四、成本估價法的基本公式
(一)、最基本公式
積算價格=重新構建價格一折舊
用成本估價法對新開發土地和新建房地產進行估價時一般不扣除折舊
新建房地產價格=土地取得成本+土地開發成本+建築物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅金+開發利潤
在新建建築物的情況下,成本法基本公式為:
新建建築物價格=建築物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅金+開發利潤
成本法可作為測量房地產價格的工具,至少對新房地產而言是如此在估價理論與實踐中,沒有一個問題像假定成本與市場價值等價的估價方法那樣,會引起這么多的爭論。成本從投資的意義上講並不是價值,美國享有盛名的估價師EM.Bbaockc曾提出:假如有人在一個遙遠的人跡罕至的沙漠上建造了一幢30層高的旅館,很明顯這幢大樓不值投資所要求的回報。這幢大樓的成本和它的價值之間很少有任何聯繫,僅有的例外是這幢剛剛竣工的大樓代表這它所處土地的最高最佳的用途。
因而我們說:成本法在下列情況的市場價值估算中是很準確的:
(1)、房地產代表著所在地的最高和最佳用途
(2)、市場處於或接近於一個長期的均衡
(3)、建築物是新的(因此不需折舊)
