御河灣(江蘇省常州市天寧區青洋中路的高層住宅及別墅小區)

御河灣位於常州市天寧區青洋中路與東方西路交匯區域，由常州昊成房地產有限公司開發，新城物業提供管理服務。項目分多期建設，包含高層住宅和別墅兩種物業類型，其中別墅區於2018年竣工，高層住宅最早於2012年交付。

小區毗鄰青洋高架與龍城高架，距離捷運2號線青洋路站約700米，周邊覆蓋B2路、9路等多條公交線路。商業配套以天寧吾悅廣場為核心，教育、醫療資源涵蓋二十四中分校、紫雲居社區醫院等。2020年數據顯示別墅區參考均價達28766元/㎡，高層住宅2025年均價回落至約11706元/㎡。

基本介紹

• 位置：天寧區青洋中路與東方西路交匯處
• 開發商：常州昊成房地產有限公司
• 物業公司：新城物業
• 建築類型：高層住宅/別墅
• 容積率：別墅0.9、高層2.0
• 綠化率：35%（別墅區）

地理位置

項目地處天寧區青龍板塊核心區域，北側緊鄰新城香溢紫郡小區，南側為別墅區，東接青洋高架，西距天寧吾悅廣場西門僅300米。坐標範圍為東方西路（青洋高架交匯處向西88米）至青洋中路，距離常州站約6.5公里。

建築規劃

• 別墅區：2018年建成37棟雙拼及聯排別墅，總戶數170戶，戶型面積316-376㎡，容積率0.9，車位配比1:2.5
• 高層住宅：包含8棟電梯房，總高27層，主力戶型88-140㎡的三室至五居室，2012年完成首期交付。2020年數據顯示二期交付戶數增至1071戶，容積率2.0

配套設施

• 交通：捷運2號線青洋路站832米、紫雲站1029米；9路、63路等公交站點478米範圍內
• 教育：香溢紫郡幼稚園、紫雲居幼稚園、二十四中天寧分校
• 商業：天寧吾悅廣場（300米）、歐尚超市（直線距離1.5公里）
• 生態：紫荊公園直線距離3公里內

開發建設

項目分三期實施：

1. 2012年完成首期高層住宅建設並交付，物業費2.0元/㎡/月
2. 2018年8月別墅區取得預售許可，2020年6月完成全部交付
3. 2025年數據顯示在售二手房源18套，出租率未提及

市場價格

• 別墅區：2020年6月掛牌均價28766元/㎡，2025年5月下跌至27825元/㎡（跌幅3.27%）
• 高層住宅：2019年6月均價28766元/㎡，2025年5月降至11706元/㎡，其中134.46㎡戶型成交單價跌破9300元/㎡

物業服務

由新城物業統一管理，實行人車分流制度。別墅區物業費2.5元/㎡/月，配備24小時安防系統；高層住宅物業費2.0元/㎡/月，但存在車位不足問題（僅提供出租，無產權車位）。