廣州經濟技術開發區土地使用權有償出讓和轉讓辦法

《廣州經濟技術開發區土地使用權有償出讓和轉讓辦法》是廣州市人民政府一九八八年三月九日發布的地方法規。

基本介紹

• 中文名：廣州經濟技術開發區土地使用權有償出讓和轉讓辦法
• 發布單位：81905
• 發布日期：1988-03-09
• 生效日期：1988-03-10
• 所屬類別：地方法規

目的

為了合理利用土地資源，改善投資環境，搞好廣州經濟技術開發區（以下簡稱開發區）土地使用權有償轉讓試點工作，根據國家和《廣州經濟技術開發區條例》的有關規定，制定本辦法。

內容

第一章 總則

第一條為了合理利用土地資源，改善投資環境，搞好廣州經濟技術開發區（以下簡稱開發區）土地使用權有償轉讓試點工作，根據國家和《廣州經濟技術開發區條例》的有關規定，制定本辦法。

第二條廣州市人民政府授權開發區管理委員會（以下簡稱管委會）負責開發區土地使用權有償轉讓的工作，由管委會負責開發區土地使用權有償轉讓的登記、收費管理和代辦《國家土地使用證》的發放。

第三條經管委會徵用的土地，一律實行有償出讓。出讓後的土地可以轉讓。出讓和轉讓的標的只限於土地使用權。
土地所有權及地下各種自然資源、礦藏及埋藏物、隱藏物等屬於國家，不得轉讓。

第四條開發區土地使用權出讓人只能是管委會，土地使用權受讓人和轉讓人可以是中國和外國的公司、企業、其他經濟組織或個人。

第五條土地使用年限由管委會根據經營項目的實際需要核定，最長年限為五十年。

第六條在獲得土地使用權的土地上開辦各類企業或從事各種項目建設，應按開發區規定的審批程式申報。

第二章 土地使用權的出讓

第七條土地使用權的出讓是指由管委會代表廣州市人民政府把土地使用權直接轉移給用地者。

第八條管委會應當向要求用地者提供擬出讓地段的用地要點。用地要點的內容是：
（一）座落、國至範圍、面積和地面現狀；
（二）土地規劃用途；
（三）建築容積率、密度和園林綠化比率等規劃要求；
（四）基礎設施的建設期限、地面設施的建設期限，必須投入的資金低限；
（五）環境保護、衛生防疫和消防要求；
（六）市政設施現狀和市政建設計畫要求；
（七）出讓契約的文稿；
（八）對擬出讓地段的特殊要求。

第九條土地使用權出讓可採取以下形式：
（一）協定出讓。由管委會與要求用地者協商談判，取得一致意見，簽訂土地使用權出讓契約，辦理收費和登記手續，核發土地使用證。
（二）招標出讓。由管委會向國內外有資信的企業、事業單位和其他經濟組織或個人發出招標邀請，按招標、投標程式擇優確定中標者。
（三）拍讓。管委會就擬出讓地段組織要求用地者公開叫價競爭，按“價高者得”的原則確定中標者。

第十條協定出讓的程式是：
（一）管委會土地管理部門按本辦法第八條內容向要求用地者提供用地要點資料。
（二）用地者得到用地要點資料後，在規定時間內向管委會土地管理部門提交經批准同意舉辦企業或事業的各種檔案和用地意向書。意向書應載明開發建設該地段的構想以及願出價款的金額、支付方式等內容。
（三）管委會土地管理部門在接到用地意向書等檔案後，七天內答覆要求用地者，如同意洽談，則同時把確定洽談的時間、地點通知對方。
（四）經過協商一致後，即簽訂《土地使用權有償出讓契約》。要求用地者根據契約規定繳付價款和各項費用後，向管委會土地管理部門辦理登記手續，領取土地使用證。

第十一條招標出讓的基本程式是：
（一）管委會向要求用地者發出招標書。招標書的內容包括：
1．本辦法第八條的各項資料；
2．投標者應具備的資格；
3．投標地點、截止日期及其他有關程式、要求和規定；
4．投標保證金的金額和支付方式；
5．土地使用權價款的支付方式和用地者其他經濟責任。
（二）投標者在規定的投標截止日期前，到管委會指定的地點繳納保證金，並將密封后的投標書投入標箱。
（三）管委會邀請房地產、建設規劃、經濟管理、法律等方面的專家或專業人員組成評標委員會。開標、評標和決標工作由評標委員會主持。
（四）評標委員會對投標書實行公開評標，決定中標者。凡不具備投標資格的、不符合招標檔案要求的或者超過截止日期送達的投標書一律無效。
開標、決標均應經廣州市公證處公證。
評標委員會簽發決標意見書後，由管委會向中標者發出中標證明書。
（五）中標者持中標證明書在三十天內與管委會土地管理部門簽訂土地使用權出讓契約，按契約的規定繳納土地使用權價款和各項費用，並辦理登記手續，領取土地使用證。
（六）中標者的投標保證金可以充抵使用權價款。中標後逾期三十天不與土地管理部門簽訂出讓契約的，視為放棄中標，所交保證金不予退還。因故要求延期簽訂契約的，應在期限未滿之日向土地管理部門提出延期簽約申請。延長期不得超過十五天。未中標者所繳納的投標保證金，由土地管理部門如數退回。

第十二條拍讓程式是：
（一）管委會發出拍讓土地公告。公告內容包括：
1．拍讓地段的用地要點；
2．拍讓的地點和日期；
3．拍讓的規則、叫價起點；
4．拍讓保證金的金額及支付方式；
5．其他需要公告的內容。
（二）管委會主持拍讓，要求用地者按公告規定在叫價起點之上叫價競爭。每一口價的增長額度由主持人規定，並隨拍讓過程的實際狀況給予調整。
在最後一個叫價叫出後，主持人重複三遍，無人繼續叫價時，由主持人拍定，交土地使用權出讓給出價最高者，叫價人應受其叫價約束，在產生新的叫價之前不得撤回其叫價。
（三）管委會土地管理部門向拍讓中標者簽發中標證明書，並向中標者收取拍讓保證金，然後執行本辦法第十一條第（五）、第（六）款規定的程式與拍讓中標者簽訂土地使用權出讓契約，同時辦理登記用地手續。

第十三條土地使用權受讓人除不可抗力外必須在出讓契約規定的建設期限內投足資金低限，完成項目開發或建設。

第十四條土地使用權受讓人在獲得使用權的土地上營建房屋及其他設施，應根據廣州市和開發區建築管理、房產管理、環保、消防管理的有關規定辦理。

第三章 土地使用權的轉讓和抵押

第十五條土地使用權的轉讓是指受讓人從管委會取得土地使用權後，再轉移給其他人。獲得土地使用權的受讓人，在出讓契約規定的使用年限內和契約規定的各項條件下，可以以贈與、出租、出售、交換等方式轉讓其全部或部分土地的使用權。
土地使用權受讓人死亡，其土地使用權可以由合法繼承人繼承。
土地使用權受讓人在其受讓的土地上興辦的企業發生停業、倒閉或破產時，其土地使用權余期可以轉讓。轉讓契約規定的各項建設項目的完成日期，不得超過出讓契約規定的建設完成日期。
土地使用權受讓人將其土地上的房產轉讓時，土地使用權同時轉移。房產權轉讓按有關房產管理規定辦理。

第十六條土地使用權的轉讓程式可參照土地使用權出讓程式辦理，當事人雙方應當簽訂土地使用權轉讓契約，轉讓契約的終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓契約的終止日期和建設完成日期，不得改變原出讓契約及登記檔案所列的權利、義務和各項用地要點。

第十七條中華人民共和國境內簽訂的土地使用權轉讓契約，應經廣州市公證處公證。中華人民共和國境外簽訂的土地使用權轉讓契約除應經簽約地公證機關公證外，還須經所在國（或地區）的中國使領館或外事機構認證。

第十八條土地使用權的繼承按《中華人民共和國繼承法》辦理。作為遺產的土地使用權的分割應當有利於開發建設和生產經營，不損害該地段的效用。不宜分割的土地，可以採取折價、適當補償或者共有等辦法處理。

第十九條土地使用權轉讓的受讓人憑轉讓契約（或合法的繼承文書）、公證、認證等檔案向管委會土地管理部門辦理登記過戶手續。未經登記過戶的土地使用權轉讓無效。
土地使用權轉讓登記後，原出讓契約規定的土地使用權受讓人的權利、義務全部隨之轉移，新的受讓人與管委會建立新的轉讓關係，並無條件地享受原出讓契約的全部權利和承擔全部義務。

第二十條土地使用權轉讓時，如需改變原出讓契約的規劃用途，必須事先向管委會土地管理部門提出申請，經審核批准，重簽、更改或補充出讓契約後，方可辦理轉讓的簽約、過戶登記手續。

第二十一條經出讓和轉讓獲得的土地使用權可以用作向國內外銀行或其他金融機構的貸款抵押或其他債務抵押。

第二十二條申請土地使用權抵押貸款應向銀行或金融機構提交土地使用權出讓或轉讓契約副本、土地使用證及土地開發經營現狀的報告。銀行或其他金融機構可向管委會土地管理部門提出諮詢。抵押貸款雙方應在協商一致的基礎上籤訂土地使用權抵押貸款契約。

第二十三條抵押貸款契約簽訂之日起三十天內，受理抵押的銀行或其他金融機構（以下統稱抵押權人）應向管委會土地管理部門申請土地使用權抵押登記。
未經登記的抵押行為一律無效。

第二十四條抵押權人按抵押貸款契約的規定，以本辦法規定方式處分所抵押的土地使用權時，應參照土地使用權轉讓的程式與新的土地使用權擁有人簽訂土地使用權轉讓契約，並辦理過戶、登記手續。

第二十五條抵押貸款契約關係存續期間，未經抵押權人同意，抵押人不得將已抵押的土地使用權再抵押或以其他方式予以處分。擅自處分的行為無效。

第二十六條抵押貸款契約的終止日期不得超過原出讓契約終止日期。

第二十七條抵押貸款契約終止之日起三十天內，抵押權人應向土地管理部門辦理抵押登記的註銷手續。

第二十八條土地上所建房產抵押時，土地使用權一起抵押。

第四章 價格和費用

第二十九條土地使用權價格由出讓或轉讓雙方協商確定或經投標決標和拍讓確定。

第三十條土地管理費即管委會在土地使用權轉移環節收取的管理費，由受讓人向管委會土地管理部門繳納。土地管理費標準按出讓或轉讓價格的2．5%計收；贈與的按現值的3%計收；交換的分別按現值的3%計收。

第三十一條土地登記費是辦理土地使用權立戶登記和過戶登記、令取土地使用證明由受讓人向管委會土地管理部門繳納的手續費。立戶、過戶登記費為二百元。抵押登記費為八十元，由抵押權人繳納（以上兩項收費標準每十年調整一次）。

第三十二條土地使用費是國家行使土地所有權所收的費用，由用地者向管委會土地管理部門繳納。土地使用費十年內一律減按每年每平方米二元計收。

第三十三條土地增值費是管委會土地管理部門對土地使用權轉讓時價格的增值向轉讓人所收取的費用。增值100%以下（含100%）的，按增值額的15%收取；增值100%以上至200%（含200%）的部分，按30%收取；增值200%以上至300%（含300%）的部分，按40%收取；增值300%以上的部分，按50%收取。
土地增值額按土地使用權轉讓時的價值減去轉讓人應收回的成本後的餘額計算。轉讓人應收回成本包括：其受讓時核定的土地使用權價款、基礎設施、建築物未折舊完的殘值以及土地投資貸款利息等。

第三十四條管委會土地管理部門認為必要時，可請廣州市物業估價部門核定土地使用權價格。轉讓價格高於核定價格的，按轉讓價格的增值額計收增值費；轉讓價格低於核定價格的，按核定價格的增值額計收增值費。

第三十五條本章規定的費用，外商和香港、澳門、台灣同胞用外匯支付，國內企、事業單位和個人用人民幣支付，外匯與人民幣的匯率按付款當日國家外匯管理局公布的牌價確定。

第五章 土地使用權的回收

第三十六條出讓契約期滿，土地使用權擁有人應將土地使用權及地面設施無償交回管委會，並辦理土地使用權登記撤銷手續和土地使用證註銷手續。
土地使用期滿，土地使用權擁有人需要繼續用地，可在期滿前六個月向管委會提出繼續用地申請，申請批准後，與管委會重新按當時的土地使用權價格簽訂出讓契約，辦理有關登記手續，領取土地使用證。

第三十七條土地出讓或轉讓契約規定應由土地使用權擁有人拆除的非通用建築及其附屬物和可搬遷技術設備（包括生產線），應在契約規定期限內拆除搬遷完畢。拆除及搬遷費用由土地使用權擁有人承擔。
地上非通用建築及其附屬物和技術設備的拆除、搬遷，如果土地出讓或轉讓契約沒有規定，可由管委會土地管理部門與土地使用權擁有人協商處理，但最遲自土地使用期滿後六個月內必須拆除、搬遷完畢。

第三十八條管委會根據市政、公共設施建設及特殊項目建設需要，可以提前回收使用期未滿的土地。
管委會決定提前回收土地後，管委會土地管理部門應在決定收回日期前六個月，將提前回收土地的位置、面積及回收日期，書面通知土地使用權擁有人。
管委會提前回收土地，應給土地使用權擁有人以合理的補償。補償額根據當時的土地使用權價格，剩餘的用地期限及提前回收土地給使用權擁有人造成的產業或物質直接損失，由管委會土地管理部門與土地使用權擁有人協商確定。
土地回收補償協商有爭議時，土地使用權擁有人可以向人民法院起訴，但應如期交回土地。交回土地不影響補償的最後確定。因訴訟而支付的費用及經濟損失由敗訴方承擔，或由法院裁決。

第六章 其他規定

第三十九條中外合資經營企業和中外合作經營企業的中方合作者以土地使用權作為出資方式或合作條件的，應當先通過出讓或轉讓程式取得使用權後方可出資。

第四十條開發區非營利性的公共事業和公共設施的用地，經管委會批准，可減免用地價款和費用。

第四十一條開發區先進技術企業和產品出口企業用地，可根據《國務院鼓勵外商投資的規定》及廣東省、廣州市、開發區頒布的實施辦法，通過出讓給予優惠。

第四十二條開發區有關土地有償出讓和轉讓的諮詢、仲裁、服務事宜由管委會指定部門負責。

第四十三條未簽訂土地使用權出讓或轉讓契約和辦理登記手續，非法占用土地的，由管委會土地管理部門責令其限期交回土地，或強行拆除，沒收地上建築物和其他設施，並處一千元以上二萬元以下的罰款。
擅自擴大用地範圍按非法占用土地處理。

第四十四條土地使用權擁有人擅自改變用地性質，由土地管理部門責令其限期改正，並處一萬元以下罰款。

第四十五條不按期繳納土地增值費，除限期追繳外，自滯納之日起，每日按應納費額的1‰加收滯納金；不按期繳納土地管理費的，除限期交納外，自滯納之日起每日按應交費額的5‰加收滯納金。

第四十六條土地使用期屆滿未能獲準繼續用地又不辦理使用權註銷手續的，由管委會土地管理部門吊銷其土地使用證書，無償收回土地使用權及地面附屬設施，並處一千元以上二萬元以下罰款。

第四十七條土地使用權受讓人，無不可抗力原因，在用地要點和出讓契約規定的建設期限，沒有投足建設資金低限和沒有完成開發建設項目的，管委會將根據實際情況給予責令限期投足資金、限期竣工、罰款、收回部分或者全部土地使用權的處分。

第四十八條按本規定應受行政處罰的，由管委會決定。當事人對執行行政處罰決定不服的，自按到處罰決定通知之日起十五天內，可向管委會投訴，也可向法院起訴。期滿不投訴，不起訴，又不履行的，土地管理部門可強制執行。

第四十九條侵犯土地所有權或使用權的，管委會土地管理部門和土地使用權擁有人有權責令其停止侵犯，並賠償損失，也可向人民法院起訴。

第五十條管委會收取的土地使用權價款、各項費用和罰沒資金，一律繳開發區財政局列為土地開發基金。土地開發基金由管委會統一管理使用，由於償還土地投資貸款和再開發投資。

第七章 附則

第五十一條本辦法由開發區管委會負責解釋。

第五十二條本辦法自一九八八年三月十日起施行。

第五十三條本辦法實施前已取得土地使用權的，應在本辦法施行之日起六十天內補辦登記手續，領取《土地使用證》。原用地契約的權利義務保持不變，但應根據本辦法的規定補充原契約沒有明確的用地要點。

第五十四條本辦法的各項費用計收，在國家有關土地使用權有償轉讓的稅法公布之後，按稅法規定計收，稅法無規定的，仍執行本辦法的規定。