宅基房

宅基房，也稱“小產宅基房，也稱“小產權房”，是指農村的農戶或個人使用集體、農戶或個人所有的宅基地建成的住宅。

基本介紹

• 中文名：宅基房
• 其它名稱：小產權房
• 能否出售：不能
• 產權歸屬：宅基地屬於國家和集體所有

解釋

宅基房，也稱“小產宅基房，也稱“小產權房”，是指農村的農戶或個人使用集體、農戶或個人所有的宅基地建成的住宅。權房”，是指農村的農戶或個人使用集體、農戶或個人所有的宅基地建成的住宅。

宅基房的用地大致有三類：集體建設用地、宅基地、集體農用地。宅基地房的價格一般是同地區商品房價格的1/3甚至更低。根據《土地管理法》，宅基地不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續，宅基地房不能向非本村集體成員轉讓或出售。

宅基地是指農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。

宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。

根據我國法律規定，宅基地屬於國家和集體所有，公民個人沒有所有權，只有使用權，所以不得轉讓、出租或抵押。消費者若購買了該種房屋是無法拿到房產證的，將來不能上市交易；一旦發生了房屋糾紛，將得不到法律的保障。

購買宅基房存三大風險

宅基房雖價格低廉，但存在三大硬傷：

一是“小產權房”違法，無法辦理產權登記，不能享有依法保障的不動產權。“小產權房”交易中所謂的“集資房協定”、“公證契約”等不具有法律效力，不受法律保護；

二是由於不合法，沒有經過規劃、土地、建設等部門的審批，這類房屋在質量、配套設施、物業管理、水電等方面都可能存在問題，損失也就無法得到賠償；

三是宅基房買賣一旦遇到糾紛，購房者將無法維權。

有些村民低價買了房子後，又轉手把房子賣給別人。或者根本就是以自己的名義替別人買房，兩人之間雖然有協定，但因為大前提不合法，一旦有一方反悔，將無法追究對方的責任。

相關案例

城裡人買宅基地房 拆遷補償款未必全歸農民

中國新聞網

因城鎮居民與農民的宅基地房買賣是無效的，若宅基地房幾年後被拆，買房人是否應將多於買房款的拆遷補助返還給身為農民的賣房人？日前，北京市一中院就審理了這樣一件案例，在綜合考量雙方利益和具體情況後，法院最終判定買房人只需返還小部分房屋價款。

1995年10月，大興區農民陳某將自家宅基地上共113平方米的房屋以6.5萬元的價格賣給了城鎮居民王先生。2001年11月，該房屋被劃入拆遷範圍內，王先生因此獲得18.8萬元的拆遷補償款。

2007年，通州區宋莊畫家村一案讓許多賣了宅基地房的村民如夢方醒，紛紛向法院起訴房屋買賣契約無效，陳某也在此之列。陳某向法院提起訴訟，稱自己賣宅基地房違反了國家規定，應屬無效。由於房屋已拆遷，因此陳某起訴要求王先生返還拆遷補償款，扣除6.5萬元買房款等款項後，要求王先生返還總計12萬元。

北京市一中院認為，宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。由於王先生不是農民，他與陳某之間房屋買賣的行為已侵犯了集體組織的權益，違反了法律的強制性規定，應認定為無效。

既然房屋買賣是無效的，那么王先生是否要退還拆遷款？對此，法院認為，儘管房屋買賣契約無效，但通過公平的買賣行為，陳某在賣房時已獲得在當時與其房屋價值等值的價款。因此，在距離賣房已達12年之久後，陳某以該房屋在拆遷時升值、確認契約無效可獲得一定利益的情況下提起訴訟，在一定程度上違背了誠實信用的原則。

從現有證據上看，雖然房屋的拆遷補償款高於房屋買賣價格，但這是房屋升值因素所致，且拆遷補償款是政府對王先生拆遷後的安置問題進行基本補償，王先生並沒因此獲利。

“如果在房屋買賣契約無效後，讓王先生將所獲拆遷款返還，對王先生顯失公平。”審理法官表示，綜合考量雙方利益和具體情況，最終判定王先生應按照約20%的比例返還陳某房屋價款，返還數額為2.3萬餘元。（北京商報 李雪）

宅基地房要拿產權證並不易

信息時報

華南農業大學國土資源研究中心主任吳順輝表示，在目前的情況下，農民土地制度方面應該求穩，宅基地上市流轉的需求目前並不是那么迫切，不流轉也不會導致什麼問題。

對於宅基地上市流轉，不少人只是看到了錢的流動，但事實上還涉及到很多別的問題。現在法律上都規定是一戶一宅基地，流轉出去了農民的住所怎么辦。西部、沿海有些農民到了城鎮買房，但最終發現找不到工作，還是回到農村種田。因此在就業方面的配套，非常重要。

資深建設用地專家認為，宅基地部分所有權應該由誰來做代表，是由村長還是村委會，出讓契約應該怎么簽，都是問題。此外，房子建成後，是用預售制度，還是只能賣現樓，種種物權配套制度都需要理順。

業內人士表示，對於現有的宅基地房來說，能流轉看起來是利好，但不會馬上就體現出來了。宅基地房要拿得產權證，還會有很長的路要走。因為原來的宅基地房開發有很多條件並未完善，需要補辦很多手續補交很多費用。此外，政策出台後相關制度的配套完善，需要一定的時間才能最終落地。

國務院禁止城鎮居民買宅基地房

雲南網

城裡人買宅基地房 拆遷補償款未必全歸農沒有產權的宅基地房又稱為"小產權房"，最近一段時間，國務院三令五申，禁止城鎮居民購買農村的"小產權房"，引發社會關注和熱議。

廣東舜華律師事務所的肖雄輝律師認為，此案的判決告訴我們，"小產權房"不僅是現在的法律禁止--20年以前法律就不允許"小產權房"的任意轉讓。《物權法》規定："宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。"根據《土地管理法》及相關司法解釋的現行規定："禁止城鎮居民購買農村的宅基地，政府有關部門也不能為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。"這主要是因為買賣"小產權房"將不可避免的產生占用耕地、破壞農村環境、失地農民無以為生、破壞整體規劃、擾亂房地產市場、滋生村幹部腐敗等種種弊端。

宅基地房的出租買賣等曾引發大量的糾紛，比較典型的，就是最近發生在北京宋莊"畫家村"的訴訟案。自2006年10月以來，13位在宋莊以低價購買宅基地房的藝術家被村民告上法庭，村民要求以原價討回宅基地房。李玉蘭夫婦是被告藝術家之一，他們於2002年7月1日花了45000元，從宋莊當地村民手裡購買了一處閒置宅基地房。2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣契約無效，責令他們在判決生效90天內騰空退出房屋。