《土地增值稅清算全流程答疑》對土地增值稅實務操作中迫切需要解決的難點、疑點問題進行了全面認真的梳理和歸納，並採用了“問題—情景—解答”的編寫方式。情景案例主要來源於編者多年來一直從事房地產開發企業財稅管理工作和稅務幹部培訓工作所積累的素材，並進行了精心的設定和編寫，做到知識點不重複，使《土地增值稅清算全流程答疑》具有極強的針對性、適用性和可讀性。
基本介紹
- 中文名：土地增值稅清算全流程答疑
- 類型：經濟管理
- 出版日期：2014年3月1日
- 語種：簡體中文
- ISBN：7509212162
- 作者：蔡少優
- 出版社：中國市場出版社
- 頁數：350頁
- 開本：16
基本介紹,內容簡介,作者簡介,圖書目錄,
基本介紹
內容簡介
《土地增值稅清算全流程答疑》解讀土地增值稅50個有效檔案；比較土地增值稅和企業所得稅40個差異點；解答土地增值稅全流程400多個疑難問題。《土地增值稅清算全流程答疑》的作者是蔡少優。
作者簡介
蔡少優，福建省稅務學校副校長。畢業於中南財經大學稅務專業。國家稅務總局師資名師成員，房地產稅收專家，北京財稅研究院研究員，中國註冊會計師，中國註冊稅務師。曾獲福建省優秀中青年教師稱號。2006年開發的“房地產行業稅務管理與檢查”培訓項目獲全國稅務系統第二批特色培訓項目榮譽。主要論著：《遵從稅法的涉稅制度設計》、《土地增值稅清算實務操作指南》，《房地產疑難問題解析》，“十五”、“十一五”、“十二五”國家級規劃教材《財政與稅務基礎》（主編），《會計電算化教程》（主編），《稅務檢查》，《稅務信息技術及套用》等；在《稅務研究》、《稅務與經濟》等刊物發表論文五十多篇。
圖書目錄
第一部分清算實物答疑
一、清算對象的界定
1.合作開發項目中誰是清算單位？
2.房地產開發企業開發的同一宗房地產中既有普通住房又有非普通住房，如何確定清算單位？
3.分期開發的項目如何進行土地增值稅的清算？
4.單位開發了四期房地產項目，是四期一起清算，還是分別清算？
5.土地增值稅的清算單位是以預售證確定嗎？
6.土地增值稅清算過程中對商住一體項目（連體樓）如何計算土地增值稅？
7.如何確定土地增值稅的清算單位？
8.投資、聯營企業將接受投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？
9.聯合開發項目是單獨進行清算，還是合併進行清算？
10.非房地產企業轉讓房屋是否繳納土地增值稅？
11.不承擔經營風險而只收取固定利益的合作建房清算單位如何確定？
二、轉讓收入
12.房地產企業VIP卡抵房款是否繳納土地增值稅？
13.房地產企業整體產權轉讓是否繳納土地增值稅？
14.房地產開發企業代地方政府收取的費用是否應併入土地增值稅應稅收入？
15.預售房地產所取得的收入是否繳納土地增值稅？
16.實行“售後回購”方式銷售商品房如何繳納土地增值稅？
17.折扣銷售應如何繳納土地增值稅？
18.將開發的商品房轉為自用，是否徵收土地增值稅？
19.“小產權房”是否徵收土地增值稅？
20.房地產企業將開發的商品房對外投資成立公司是否繳納土地增值稅？
21.合作建房按比例分配是否應繳納土地增值稅？
22.房地產企業將開發的商品房無償對外贈送是否繳納土地增值稅？
23.房地產開發企業將開發產品轉作固定資產是否應繳納土地增值稅？
24.房地產公司開發的用於出租的商業用房是否需要繳納土地增值稅？
25.房地產開發企業開發的經濟適用房需要繳納土地增值稅嗎？
26.職工集資建房是否應繳納土地增值稅？
27.房地產開發企業非直接銷售和自用開發產品時，土地增值稅計稅收入如何確定？
28.稅收上的合作建房是如何定義的？房地產開發企業合作建房是否要繳納土地增值稅？
29.對企業兼併轉讓房地產是否徵收土地增值稅？
30.土地增值稅清算時，尚未開發票的金額也應計入收入嗎？
31.房地產企業出售經過轉讓的房產是否繳納土地增值稅？
32.企業合併如何徵收土地增值稅？
33.原有房產、土地自行轉讓，是否免徵土地增值稅？
34.轉讓房地產如何繳納土地增值稅？
35.房地產企業用開發產品抵債如何確認收入？
36.個人銷售住宅是否免徵土地增值稅？
37.個人將土地歸還政府取得的收入是否繳納土地增值稅？
38.轉讓旅遊設施是否繳納土地增值稅？
39.土地增值稅清算如何分情形確認收入？
40.以房地產作價投資需要繳納土地增值稅嗎？
41.以土地投資聯營進而轉讓股權的業務是否徵收土地增值稅？
42.房地產企業在土地增值稅清算時，對未開票也未簽訂銷售契約的房產應如何確認收入？
43.拆遷原址重建的房產，其收入如何確認？
44.住房贈與是否繳納土地增值稅？
45.已經進行土地增值稅清算的項目，其剩餘部分的房屋銷售後是否還需要進行土地增值稅清算？
46.約定轉讓稅金由受讓方承擔的，房產轉讓收入如何確定？
47.商品房對外投資計算土地增值稅時如何確定收入？
48.支付修路款是否可以作為取得土地使用權支付的金額？
49.產權無償轉讓應如何繳稅？
50.如何確定土地增值稅的視同銷售收入？
51.如何確認土地增值稅的清算收入？
52.房地產開發公司以土地投資是否繳納土地增值稅？
53.股權轉讓是否繳納土地增值稅？
54.以土地使用權投資入股其土地成本如何確認？
55.投資、聯營、股權轉讓是否繳納土地增值稅？
56.企業分立過程中的土地權屬轉移是否繳納土地增值稅？
57.單位之間進行房地產交換是否繳納土地增值稅？
58.自建房產用於公益性捐贈是否繳納土地增值稅？
59.未辦理土地使用權證而轉讓土地是否繳納土地增值稅？
60.轉讓集體土地及建築物是否繳納土地增值稅？
61.房地產企業將車庫轉讓，其收入是否繳納土地增值稅？
62.地下車位的出租收入是否繳納土地增值稅？
63.房地產公司收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅？
64.作為轉讓收入計稅的代收費用在土地增值稅計算時是否都允許扣除？
三、扣除項目——取得土地使用權支付的費用
65.國有劃撥土地對外有償轉讓時是否先繳納土地出讓金？在計算土地增值稅時可否作為扣除項目？
66.受讓人繳納的土地出讓金可否作為轉讓人應繳納的土地增值稅的抵扣項目？
67.股東投入的土地在計算土地增值稅時如何確定土地成本？
68.企業借款購買土地，土地平整後又出售，借款利息能否計入土地成本？
69.土地分批投入建設如何核算成本？
70.無償劃撥土地成本在計算土地增值稅時如何確認？
71.土地投資入股成本如何確認？
72.參加拍賣取得土地，其成本如何確認？
73.股權收購方式取得土地，其成本如何確認？
74.以房換地的土地成本如何確認？
75.分期開發的項目應如何分配土地成本？
76.無發票土地成本如何人賬？
77.未開具發票，只有評估報告和驗資報告，對增值部分能計入開發成本嗎？
78.投資入股的土地是否需要辦理財產轉移手續？發票由誰開具？
79.按“以地補路”的方式取得土地，其成本如何確認？
80.土地使用權的入賬價值和攤銷時間如何確定？
81.無償劃撥方式取得的土地使用權如何入賬？
82.特殊取得方式下土地使用權初始成本如何確定？
83.截至土地增值稅清算日，尚未付款的費用可以作為土地增值稅的開發成本進行扣除嗎？
84.土地使用權再轉讓如何確認扣除項目金額？
四、扣除項目——土地徵用及拆遷補償費
85.拆遷安置形式不同，應如何處理拆遷補償費？
86.企業收取的拆遷補差價款是否繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅？
87.政府返還的拆遷補償款是否繳納土地增值稅？
88.拆遷還房如何進行賬務處理？
89.含有拆遷補償回遷房的開發項目，土地會計成本與稅收成本如何計算？
90.“拆一還一”涉稅事項如何處理？
91.“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入如何確定？
92.“拆一還一”如何進行賬務及土地增值稅稅務處理？
五、扣除項目——前期工程費
93.如何歸集和分配前期工程費有利於降低稅負？
94.勞務費取得的發票是否可以作為前期工程費計入企業所得稅、土地增值稅的扣除項目金額？
95.施工工地的垃圾清理費、高壓電線拆遷費應記人何科目？
96.挖土石方的費用是計人“前期工程費”還是“建安工程費”？
97.土地開發前發生的平整費用應如何處理？
98.房地產前期工程費有哪些項目？費率是多少？
99.塔吊基礎安裝應開具何種票據？
……
六、扣除項目——開發間接費
七、扣除項目——建築安裝費
八、扣除項目——基礎設施費
九、扣除項目——公共配套設施費
十、與轉讓房地產有關的稅金
十一、與轉讓房地產有關的費用
十二、稅收優惠相關問題
十三、土地增值稅額的計算
第二部分特殊事項答疑
第三部分涉稅會計答疑
第四部分徵收管理答疑
第五部分中介簽證答疑
第六部分應知應會
第七部分附錄
一、清算對象的界定
1.合作開發項目中誰是清算單位？
2.房地產開發企業開發的同一宗房地產中既有普通住房又有非普通住房，如何確定清算單位？
3.分期開發的項目如何進行土地增值稅的清算？
4.單位開發了四期房地產項目，是四期一起清算，還是分別清算？
5.土地增值稅的清算單位是以預售證確定嗎？
6.土地增值稅清算過程中對商住一體項目（連體樓）如何計算土地增值稅？
7.如何確定土地增值稅的清算單位？
8.投資、聯營企業將接受投資的房地產再轉讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？
9.聯合開發項目是單獨進行清算，還是合併進行清算？
10.非房地產企業轉讓房屋是否繳納土地增值稅？
11.不承擔經營風險而只收取固定利益的合作建房清算單位如何確定？
二、轉讓收入
12.房地產企業VIP卡抵房款是否繳納土地增值稅？
13.房地產企業整體產權轉讓是否繳納土地增值稅？
14.房地產開發企業代地方政府收取的費用是否應併入土地增值稅應稅收入？
15.預售房地產所取得的收入是否繳納土地增值稅？
16.實行“售後回購”方式銷售商品房如何繳納土地增值稅？
17.折扣銷售應如何繳納土地增值稅？
18.將開發的商品房轉為自用，是否徵收土地增值稅？
19.“小產權房”是否徵收土地增值稅？
20.房地產企業將開發的商品房對外投資成立公司是否繳納土地增值稅？
21.合作建房按比例分配是否應繳納土地增值稅？
22.房地產企業將開發的商品房無償對外贈送是否繳納土地增值稅？
23.房地產開發企業將開發產品轉作固定資產是否應繳納土地增值稅？
24.房地產公司開發的用於出租的商業用房是否需要繳納土地增值稅？
25.房地產開發企業開發的經濟適用房需要繳納土地增值稅嗎？
26.職工集資建房是否應繳納土地增值稅？
27.房地產開發企業非直接銷售和自用開發產品時，土地增值稅計稅收入如何確定？
28.稅收上的合作建房是如何定義的？房地產開發企業合作建房是否要繳納土地增值稅？
29.對企業兼併轉讓房地產是否徵收土地增值稅？
30.土地增值稅清算時，尚未開發票的金額也應計入收入嗎？
31.房地產企業出售經過轉讓的房產是否繳納土地增值稅？
32.企業合併如何徵收土地增值稅？
33.原有房產、土地自行轉讓，是否免徵土地增值稅？
34.轉讓房地產如何繳納土地增值稅？
35.房地產企業用開發產品抵債如何確認收入？
36.個人銷售住宅是否免徵土地增值稅？
37.個人將土地歸還政府取得的收入是否繳納土地增值稅？
38.轉讓旅遊設施是否繳納土地增值稅？
39.土地增值稅清算如何分情形確認收入？
40.以房地產作價投資需要繳納土地增值稅嗎？
41.以土地投資聯營進而轉讓股權的業務是否徵收土地增值稅？
42.房地產企業在土地增值稅清算時，對未開票也未簽訂銷售契約的房產應如何確認收入？
43.拆遷原址重建的房產，其收入如何確認？
44.住房贈與是否繳納土地增值稅？
45.已經進行土地增值稅清算的項目，其剩餘部分的房屋銷售後是否還需要進行土地增值稅清算？
46.約定轉讓稅金由受讓方承擔的，房產轉讓收入如何確定？
47.商品房對外投資計算土地增值稅時如何確定收入？
48.支付修路款是否可以作為取得土地使用權支付的金額？
49.產權無償轉讓應如何繳稅？
50.如何確定土地增值稅的視同銷售收入？
51.如何確認土地增值稅的清算收入？
52.房地產開發公司以土地投資是否繳納土地增值稅？
53.股權轉讓是否繳納土地增值稅？
54.以土地使用權投資入股其土地成本如何確認？
55.投資、聯營、股權轉讓是否繳納土地增值稅？
56.企業分立過程中的土地權屬轉移是否繳納土地增值稅？
57.單位之間進行房地產交換是否繳納土地增值稅？
58.自建房產用於公益性捐贈是否繳納土地增值稅？
59.未辦理土地使用權證而轉讓土地是否繳納土地增值稅？
60.轉讓集體土地及建築物是否繳納土地增值稅？
61.房地產企業將車庫轉讓，其收入是否繳納土地增值稅？
62.地下車位的出租收入是否繳納土地增值稅？
63.房地產公司收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅？
64.作為轉讓收入計稅的代收費用在土地增值稅計算時是否都允許扣除？
三、扣除項目——取得土地使用權支付的費用
65.國有劃撥土地對外有償轉讓時是否先繳納土地出讓金？在計算土地增值稅時可否作為扣除項目？
66.受讓人繳納的土地出讓金可否作為轉讓人應繳納的土地增值稅的抵扣項目？
67.股東投入的土地在計算土地增值稅時如何確定土地成本？
68.企業借款購買土地，土地平整後又出售，借款利息能否計入土地成本？
69.土地分批投入建設如何核算成本？
70.無償劃撥土地成本在計算土地增值稅時如何確認？
71.土地投資入股成本如何確認？
72.參加拍賣取得土地，其成本如何確認？
73.股權收購方式取得土地，其成本如何確認？
74.以房換地的土地成本如何確認？
75.分期開發的項目應如何分配土地成本？
76.無發票土地成本如何人賬？
77.未開具發票，只有評估報告和驗資報告，對增值部分能計入開發成本嗎？
78.投資入股的土地是否需要辦理財產轉移手續？發票由誰開具？
79.按“以地補路”的方式取得土地，其成本如何確認？
80.土地使用權的入賬價值和攤銷時間如何確定？
81.無償劃撥方式取得的土地使用權如何入賬？
82.特殊取得方式下土地使用權初始成本如何確定？
83.截至土地增值稅清算日，尚未付款的費用可以作為土地增值稅的開發成本進行扣除嗎？
84.土地使用權再轉讓如何確認扣除項目金額？
四、扣除項目——土地徵用及拆遷補償費
85.拆遷安置形式不同，應如何處理拆遷補償費？
86.企業收取的拆遷補差價款是否繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅？
87.政府返還的拆遷補償款是否繳納土地增值稅？
88.拆遷還房如何進行賬務處理？
89.含有拆遷補償回遷房的開發項目，土地會計成本與稅收成本如何計算？
90.“拆一還一”涉稅事項如何處理？
91.“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入如何確定？
92.“拆一還一”如何進行賬務及土地增值稅稅務處理？
五、扣除項目——前期工程費
93.如何歸集和分配前期工程費有利於降低稅負？
94.勞務費取得的發票是否可以作為前期工程費計入企業所得稅、土地增值稅的扣除項目金額？
95.施工工地的垃圾清理費、高壓電線拆遷費應記人何科目？
96.挖土石方的費用是計人“前期工程費”還是“建安工程費”？
97.土地開發前發生的平整費用應如何處理？
98.房地產前期工程費有哪些項目？費率是多少？
99.塔吊基礎安裝應開具何種票據？
……
六、扣除項目——開發間接費
七、扣除項目——建築安裝費
八、扣除項目——基礎設施費
九、扣除項目——公共配套設施費
十、與轉讓房地產有關的稅金
十一、與轉讓房地產有關的費用
十二、稅收優惠相關問題
十三、土地增值稅額的計算
第二部分特殊事項答疑
第三部分涉稅會計答疑
第四部分徵收管理答疑
第五部分中介簽證答疑
第六部分應知應會
第七部分附錄
