“借名買房”指自限購政策施行之後，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣契約，也無法在房地產中心進行交易過戶。在此情況下，個別購房者採用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。
基本介紹
- 中文名：借名買房
- 限制因素：國家限購政策
形成背景,資產風險,法律風險,風險防範,權屬處理,物權法規,案例分析,
形成背景
（一）規避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規避“限購令”關於不得購買第二或第三套住房的規定。
（二）貪圖便宜享受優惠。比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，於是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經濟實力，單位有明文規定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協定，以該員工的名義先簽訂購房契約，所有房款均由購房人支付，並另外給該員工一定的轉讓費，待到房產證下來以後，再根據協定辦理過戶手續。
（三）轉移財產逃避債務。債務人不履行到期債務的，債權人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權人和法院以自己無財產的假象。
（四）簡便手續，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開徵的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。
資產風險
法律風險
借名買房的變通方式實際上存在很大風險。房地產作為不動產，以物權登記為準。在借名買房的情況下，房地產交易中心登記的對外公示的房產所有權人是實際出資人的父母或子女，即“名義產權人”，而實際出資人則是“實際產權人”。如果名義產權人未經過實際產權人的同意將該房地產擅自出售，且買家是以正常價格購買的，則實際產權人則無法要求取消交易。
風險防範
1、如果確實需要採取“借名”方式購買住房的話，那么實際產權人要和名義產權人簽好協定，以書面方式確定該房地產的實際出資人和權利人。同時實際產權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款，並保留好付款單據。日後如發生糾紛，實際購房者可以憑書面證據以司法手段來保護自己的權利。
2、實際產權人還可與名義產權人至房地產交易中心就該房地產做一個個人抵押，由名義產權人將該房地產抵押給實際產權人。這樣名義產權人就無法跳過實際產權人擅自出售房屋和損害實際產權人的利益。
權屬處理
1、在訟爭房屋上的他項權存續情況下，須徵詢他項權人(銀行、典當公司等)的意見，在實際購房人同意出資滌除相關權利後，各方面行確認權屬。
2、貸款購房後，首付款出資人拖延、拒不還貸，名義購房人亦參與了部分實際償還貸款、或借用其名義貸款、購房，亦會給其今後購房、貸款造成不利影響，借名方涉及不當得得等情形可採取釋明當事人應另案主張的處理方式，避免使案件法律關係複雜化，給審判工作增加難度。
3、對訟爭房屋是否涉及其他隱名權利人進行審查，如在購買房屋時，出借方及借用方是否已有配偶。如發現其他隱名權利人，應及時通知其參加訴訟或取得其明確的意見。
物權法規
《中華人民共和國物權法》規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”，此系中國法律對房屋權屬的形式要求。而中國民法又充分尊重當事人意思自治原則，在不違反法律強制性規定以及社會公共利益的前提下，允許當事人之間自由訂立契約，因此北京市高級人民法院《關於審理房屋買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條規定：“當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據契約約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。”
案例分析
2006年4月4日，林一在公證處立下公證遺囑，表示涉案房屋屬林一個人所有，在其去世後將該房產留給女兒林翔個人所有。2007年4月22日，林一與林翔就涉案房屋簽訂房屋買賣契約，林一將涉案房屋以50000元價格出售給林翔。同年4月25日，房屋過戶至林翔名下。後林翔將房屋出售他人。
林勇、林雲主張，2000年3月，中國石化國際事業公司將涉案房屋分配給林一承租，後由林一以現金支付方式購買，2002年林一對房屋進行了裝修，林一一直居住在涉案房屋內，購房款票據、房屋所有權證均一直由林一持有。劉英去世後，繼承人未對遺產進行分割，而後林一與林翔在未經其他合法繼承人同意的情況下進行了虛假交易，簽訂了房屋買賣契約將房屋過戶至林翔名下。
林勇、林雲認為，林一與林翔的行為侵犯了他們的合法繼承權，訴至法院要求確認林一與林翔簽訂的房屋買賣契約無效。
林翔主張，涉案房屋是前夫父母給予他們夫妻二人的，其是合法承租人，也一直居住在涉案房屋內。只是為了少支付購房款才借自己父母的名義購買涉案房屋，購房款、房屋裝修費均是由其支付的，取得涉案房屋產權證後也一直由自己持有，故其不同意林勇與林雲的訴訟請求。
法院經審理後認為，關於林翔主張的借名買房問題，林翔主張其借林一名義購買涉案房屋，林勇、林雲對此予以否認。
