基本介紹
概念,執行縮水,公眾質疑,壓縮操作,北京情況,武漢情況,上海情況,山東情況,西安情況,
概念
“一房一價”政策要求商品房經營者應當在商品房交易場所的醒目位置，公布樓盤基本信息、房源價格信息、已登記房源信息和收費項目信息。採取上述多種方式明碼標價的，保證標價內容應當保持一致。
當前，國家針對部分地區，部分房地產項目做了一房一價的規定，這更有利於買房者的利益。使更多的買房者得到實惠，從中受益。
執行縮水
“一房一價”遭遇“執行縮水”，新政效果面臨“打折”：廣州地區大部分樓盤執行“一房一價”的形式，多是在銷售大廳的公告欄上張貼或是裝訂成冊供購房者查詢。但公示的內容多僅限於每套銷售總價、房屋面積等幾項信息，而沒有公布《商品房銷售明碼標價規定》中要求公示的其他內容。
此前的3月16日，國家發改委發布《商品房銷售明碼標價規定》，規定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規定未執行“一房一價”的房地產開發企業，將處以每套房5000元罰款。構成價格欺詐的，將沒收違法所得，並處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。
根據國家發改委“一房一價”的規定，開發商需要公開的資料包含預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、套內面積、優惠折扣、每套商品房銷售狀態、樓號、樓層、房號、每平方米單價、每套銷售總價、物業服務內容和收費標準等超過30多項內容。
另外，根據《商品房銷售明碼標價規定》要求，商品房銷售明碼標價後，各地開發商可自行降價，但漲價必須重新申報。對此，業內專家建議，應在執行過程中遏制開發商將“一房一價”的“價”隨意抬高，如果任由開發商標價，那么執行效果勢必大打折扣。
公眾質疑
“開發商‘一房一價’的定價依據是什麼？公眾需要合理的說法。”廣東外語外貿大學教師袁瑾說。
廣東中原地產代理有限公司研究部經理李毅華稱，“一房一價”本身只是起到一個防止開發商開盤後隨意漲價的作用，因此，房地產的交易信息需要向公眾進一步公開。
“以大學馨園為例，開盤的吹風價是每平方米1萬元左右，一期開盤價格達到每平方米1.7萬元，而現在二期開盤標註的價格是每平方米2.6萬元。開發商同時拿的一塊地皮，前後的開盤價格相差如此之大，為什麼？希望‘一房一價’能夠切實遏制開發商亂漲價的行為。”袁瑾說。
業內人士稱，“一房一價”意圖雖好，但執行的尺度模糊，建議調控措施還需“精準一些”。一方面，可與開發商的成本核算結合起來考慮，防止開發商亂報價；另一方面，還要嚴格審核銷售的利潤率是否在合理區間、價格標準是否與周邊樓盤的成交情況脫節等。當前部分地區已限制開發商隨意報價。據報導，《江蘇省商品房銷售明碼標價實施細則》將於5月30日起正式實施。該細則明確，開發商必須明確標誌優惠折扣及享受折扣的條件，並實行“一價清”制度，即所標示的價格就是開發商與購房者的最終結算契約成交價格。
壓縮操作
據專家介紹，按照國外的行業實行標準，一個物業的估價會包括許多參考因素，如鄰近樓盤數據及環境因素的考量。從當前的中國房地產市場來看，價格數據仍然不透明，對於政府部門而言，實施“一房一價”政策的初衷在於提高價格透明度。
但是在“一房一價”政策卻出現了一種讓開發商覺得很尷尬的事情，那就是“一房一價”的要求，商品房銷售明碼標價之後，各地開發商可自行降價，但漲價則必須重新進行申報。這不得不令開發商為了爭取獲得自己的自主定價權，而採取了高備案低開盤，在折扣上換一種方式謀定價主動權。
據行內人士爆料，上海“一房一價”政策的操作空間正在緊縮。原本20%的可浮動幅度，在實際操作過程中已經被“壓縮”得只被允許有10%，最多也就15%的調整空間，超過這個浮動幅度，需要重新報批考慮。
北京情況
5月1日起，商品房銷售中須標明每套房源的總價和每平米的單價；在售地下停車位面積和銷售總價；物業服務內容和收費標準等，都要一一公示。
2011年4月27日，北京市市發改委出台“一房一價”實施細則，相比國家發改委的要求，北京的要求更加嚴格，也明確了標價牌和價格手冊分別需要明示的內容。
在售車位面積和總價須公示
市發改委要求，賣房者須在規定時間內，一次性公開全部銷售房源並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。賣房者應在賣房所在地的醒目位置放置標價牌、價目表和價格手冊，可同時採取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢方式明碼標價。
銷售地下停車位的，應標明每個在售車位的面積和銷售總價，銷售商品房有優惠的應標示折扣幅度及享受折扣的條件。此外，還應標示本單位服務監督電話和“價格舉報電話：12358”。
物業收費標準應明示
市發改委要求，商品房經營者應使用價格手冊的形式，明確標示每套商品房戶型、層高、建築面積、套內建築面積和分攤的共有建築面積等。物業企業名稱、服務內容以及相應的收費標準也在公示範疇。同時需要公布的有樓盤的建築結構、裝修狀況以及水、電、燃氣、供暖、通訊等基礎設施配套情況，以及機動車停車管理辦法和收費標準。
對已完成銷售的新建商品房房源，商品房經營者應予以明確標示。
此次市發改委還專門明確了對二手房交易的監管。細則提出，對已完成銷售的二手房房源，商品房經營者應及時撤下相關房源信息。銷售二手房的，應標示房源具體區域位置、土地使用起止年限、結構、戶型、建築面積、銷售價格、代理服務項目及收費標準。
經適房限價房也得明碼標價
這一細則適用於北京開發商和中介機構，即無論是銷售新建商品房，還是存量二手房，都得照此實行明碼標價。經濟適用房、限價商品房的明碼標價也參照執行。
市發改委負責人表示，實施細則是依據“切實可行，易於操作”原則，對商品房銷售明碼標價的內容及方式作出的具體規定和相應補充。細則進一步完善了北京房地產市場價格監管工作標準，有助於解決商品房銷售不標價、信息不透明、價格欺詐等問題。對於維護公開、公正、透明的房地產市場價格秩序，維護消費者和經營者合法權益具有重要意義。
該負責人表示，“五一”後，北京將通過開展專項檢查、暢通舉報途徑、發揮媒體監督等措施，嚴格規範商品房銷售價格行為，確保《細則》的貫徹實施。
“細則可解決隨意漲價行為”
北京市房協副秘書長陳志表示，此次發改委出台細則，一些規範性的要求將成為賣房者的規定動作，不能走偏，可以有效地解決信息不對稱和開發商隨意漲價的行為。
此前，一些開發企業賣房過程中隨意漲價，隱瞞信息。比如房子明明還沒有賣掉，卻說賣得只剩幾套了，從而達到哄抬價格的目的。細則出台後，通過一一公示可避免這種情況。
當前一些小區因為停車位和停車費的問題糾紛不斷，此次的規定可以減少一些後遺症。對於車位產權的明細和停車費價格的確定，可以讓買房者在入住之前就有了解，也可以避免入住後的產權方亂漲價。
陳志表示，最重要的還在於這些規定的落實，需要企業執行到位，一房一價的信息也必須做到真實。
武漢情況
經濟適用房也要明碼標價，所有銷售房源必須一次性公布。湖北省下發的商品房“一房一價”規範實施執行已有半月。2011年5月16日，省物價局出台“一房一價”實施細則，明碼標價的內容更加細化。細則將於5月20日起正式施行。
經適房須明碼標價
細則在《商品房銷售明碼標價規定》基礎上，將經濟適用房納入明碼標價範疇，必須公示每平方米的銷售價格、折扣以及最後成交價。標價內容必須真實明確、字跡清晰、標示醒目，並標示價格主管部門投訴舉報電話。
對於二手房的銷售，開發商或者中介機構應公布二手房的房齡、國有土地使用證、房屋所有權證辦理情況等信息。
房源價格一次公開
新樓盤在銷售過程中，一直存在“捂盤”現象。細則中要求，商品房經營者在銷(預)售新建商品房前，應按照國家有關規定，向縣以上價格主管部門申報價格，在規定的時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。如果商品房在銷售中降價、打折，應標明優惠幅度和折扣率，上調價格應重新申報。
商品房“明碼實價”
細則除了要求商品房“明碼標價”外，還要求商品房經營者做到明碼實價。不允許在商品房交易和產權轉移過程中，出現在標價之外加價銷售或收取未予標明的費用；房價外收取水、電、燃氣等配套設施建設安裝費用；強制或串通其他部門及中介服務機構，向購房者變相收取服務費用或其他預付費等其他違反價格法律、法規、規章及政策的行為。
上海情況
2011年5月上旬，上海物價部門日前下發貫徹落實《國家發展改革委關於發布〈商品房銷售明碼標價規定〉的通知》的實施細則，規定商品房經營者應當在商品房交易場所的醒目位置，公布已登記房源信息，明確標示每幢房屋的幢號、房源套數、已登記房源套數和已登記房源實際成交均價。
按備案價對外銷售
《通知》規定：“銷售花園住宅的，明確標示該樓盤內所有花園住宅房源套數、已登記房源套數和已登記房源實際成交均價。”對已取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照備案價格明碼標價對外銷售。
此外，“商品房標價內容應該真實明確、字跡清晰、標示醒目。標價方式應當為標價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時採取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式，使標價內容保持一致。”
明示分攤公建面積
此次《通知》還要求，商品房經營者在商品房交易場所的醒目位置明確標示與商品房價格密切相關的因素，包括開發企業名稱、樓盤名稱、地理位置、預售許可證編號或房地產權證編號、樓盤總建築面積、當期銷售房源情況、土地性質、土地使用起止年限、房屋類型、容積率、綠化率、車位配比率；樓盤的建築結構、裝修狀況以及水、電、燃氣、通訊、有線電視、安全監控系統、信報箱等。
對於房源價格信息本身，《通知》要求明確標示的內容包括：每套商品房的編號、銷售狀態、樓層、戶型、層高、建築面積、暫測或實測套內建築面積、分攤共有建築面積、分攤共有建築面積是否包含車位、房屋總價和建築面積單價；優惠折扣及享受優惠折扣的條件。採用價外饋贈方式的，應如實標明贈品的品名、數量等內容。
山東情況
山東省物價局2011年5月17日公布《山東省商品房銷售明碼標價規定實施細則(試行)》，對國家發展改革委《商品房銷售明碼標價規定》加以細化，明確在山東省商品房銷售時附帶銷售的每個車庫(車位)也都要明碼標價。
實施細則進一步明確了山東省商品房經營者採取明碼標價時標價牌、價目表或價格手冊上必須包含的內容，特別提出房屋銷售時附帶銷售車庫(車位)的，應公示車庫(車位)規劃圖、每個車位位置、面積、價格。
為明確掌握已售房源的實際成交價格，此次，山東省明確要求商品房經營者應保留銷售價格備案資料、變更報備價格資料、已銷售商品房成交價格資料和由購銷雙方簽字的《商品房銷售價格表》，以備價格主管部門監督檢查。
據山東省物價局工作人員表示，當前山東省各市已按照國家發改委的部署展開商品房銷售明碼標價執行情況專項檢查，房地產開發企業違反明碼標價規定未實行“一套一標”，每套將處5000元罰款。構成價格欺詐的，按照《商品房銷售明碼標價規定》中處罰條例執行；情節嚴重的，將責令停業整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業執照。
西安情況
2011年5月6日，西安市物價局召開全市商品房銷售明碼標價工作會議，要求全市商品房，包括二手房在內，全部實施明碼標價。15日，《陝西省〈商品房銷售明碼標價規定〉實施細則》正式出台並開始實施，細則規定凡在陝西省境內從事房地產開發、銷售的企業和房地產中介服務機構銷售新建商品房、存量房要按該細則實行明碼標價。
15日出台的《陝西省〈商品房銷售明碼標價規定〉實施細則》里規定，商品房經營者在銷售商品房時，要公開標示商品房銷售價格、相關收費以及影響商品房銷售價格的其他因素。經營者應當在商品房銷售交易場所醒目位置，公開放置《商品房銷售價目手冊》。
在一房一價政策實施後，西安市住房保障和房屋管理局針對各開發企業執行力度的情況，推出了一房一價線上查詢的服務。
