《雞西市物業管理暫行辦法》共七章五十九條 ，自2017年8月19日起施行，有效期二年。
基本介紹
- 中文名：雞西市物業管理暫行辦法
- 實施時間：2017年8月19日
雞西市物業管理暫行辦法
第一章總則
第一條 為規範物業管理活動，維護業主、物業服務企業合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理，包括物業服務企業管理、業主自治管理。
本辦法所稱物業服務企業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。
本辦法所稱業主自治管理，是指以業主共同商定的服務形式，為業主提供相應物業服務的活動。
第三條 本市行政區域內，物業的使用、維護、服務及其監督管理活動，適用本辦法。
第四條 市人民政府房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣（市）、區人民政府房產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
第五條 城鄉建設、城鄉規劃、城市執法、環保、物價監管、公安、工商、食品藥品監管、財政、民政、環衛、質監、衛計、廣播電視等有關行政管理部門，按照各自職責做好相關工作。
物業所在地縣（市）、區人民政府房產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會日常活動進行指導和監督。
居民委員會建立業主、業主委員會和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督社區內物業管理活動。
第六條 鼓勵依法成立物業管理行業協會。物業管理行業協會應當依法制定和組織實施自律性規範，維護會員合法權益，促進行業健康發展。
人民政府房產行政主管部門應當加強對物業管理行業協會的指導和監督。
第二章業主、業主大會及業主委員會
第七條 房屋所有權人為業主。
法律法規規定其他情形的房屋所有權人可為業主。
第八條 房屋已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。房屋出售並交付使用套數達到建築套數50%以上的，或者首套房屋出售並交付使用滿2年且入住戶數比例達到25%以上的，可以召開首次業主大會會議，成立業主大會。
建設單位對具備召開首次業主大會會議條件的，應當在30日內書面報告物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，並提供有關資料。業主可以向所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出召開首次業主大會會議書面要求。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
第九條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居民委員會和建設單位人員單數組成。其中，業主代表所占比例不得低於籌備組總人數的50%。籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指派人員擔任；業主代表由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者居民委員會組織業主推薦產生。
籌備組組建後15日內，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在物業管理區域內公告籌備組成員名單。
建設單位和物業服務企業應當向籌備組提供業主名冊、物業建築面積、共用部位、物業出售和交付使用情況等資料。
第十條 籌備組應當按照有關規定履行相關職責，並在成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。
第十一條 業主委員會經依法選舉產生後，業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會應當在會議召開15日前將會議時間、地點、形式和內容通知全體業主，並告知物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，接受其監督和指導。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當派員列席。
業主委員會不按照規定履行召開業主大會會議職責的，或者全年召開業主大會會議少於1次的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，物業所在地居民委員會可以在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督下組織召開。
第十二條 業主大會會議可以採取集體討論形式，也可以採用書面徵求意見形式召開。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。代理人參加業主大會會議時，應當出具業主書面授權委託書和本人身份證明。
業主大會會議表決採取記名投票方式。
第十三條 業主大會可以制定和修改業主委員會工作規則，撤銷業主委員會作出的違背業主大會的不當決定。
第十四條 業主大會或者業主委員會作出的決定，對本物業管理區域內全體業主具有約束力。
業主委員會應當將業主大會作出的決定在物業管理區域內進行公告，公告期不少於5日。
第十五條 業主委員會一般由5人以上單數組成。
業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年。
第十六條 召開業主委員會會議應當有過半數業主委員會委員出席，業主委員會委員不得委託他人出席業主委員會會議。
業主委員會作出的決定，應當經全體業主委員會委員過半數簽字同意。業主委員會應當在作出決定之日起3日內，將會議決定事項在本物業管理區域內書面公告。
業主委員會召開會議應當告知相關居民委員會，並聽取居民委員會建議。
第十七條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，可以由物業所在地居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督下，代行業主委員會職責。
第十八條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會授權，可以決定是否終止其業主委員會委員資格。
（一）以書面方式提出辭職請求的。
（二）不履行委員職責的。
（三）利用委員資格謀取私利的。
（四）拒不履行業主義務的。
（五）侵害他人合法權益的。
（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第十九條 本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域提供物業服務的企業或者機構任職的，不得擔任業主委員會委員。
第二十條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的縣（市）、區人民政府房產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令其限期組織換屆選舉。
業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會。
第三章前期物業管理
第二十一條 物業管理區域由物業所在地人民政府房產行政主管部門會同街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府，根據物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素劃分。
分期開發建設或者由2個以上單位共同開發建設項目，其設定的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。建設項目內已按規劃分割成2個以上自然院落或者封閉區域，配套設施設備能夠分割並獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任情況下，可以劃分為不同物業管理區域。
第二十二條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業服務用房。其標準為：建築面積5萬平方米以下的，按照不低於建築面積100平方米提供；建築面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業管理區域房屋總面積的0.2%提供；超過20萬平方米的，超出部分按照0.1%提供。
物業服務用房應當為地面以上獨用成套房屋，具備供水、排水、供電、供熱以及採光、通風等使用功能。
物業服務用房的所有權依法屬於全體業主，由物業服務企業按照規定使用，不得挪作他用。
第二十三條 城鄉規划行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標註的物業服務用房的位置和面積進行審查。
在物業項目交付使用時，縣（市）、區人民政府房產行政主管部門應當對物業服務用房配置情況進行現場核實。
第二十四條 建設單位在銷售住宅物業前，應當通過公開招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理，應當告知物業所在地的縣（市）、區人民政府房產行政主管部門。投標人少於3個或者建築面積不超過2萬平方米的，經物業所在地的縣（市）、區人民政府房產行政主管部門批准，可以採取協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
市人民政府房產行政主管部門負責建立物業項目評標專家庫，為選聘物業服務企業提供指導和服務。
第二十五條 建設單位依法選聘物業服務企業後，應當與其簽訂書面前期物業服務契約。
建設單位與物業買受人簽訂物業買賣契約時，應當將前期物業服務契約作為物業買賣契約的附屬檔案。
第二十六條 建設單位應當在新建物業交付使用前，依法同物業服務企業辦理物業管理承接驗收手續。
物業服務企業應當將承接查驗有關的檔案、資料和記錄建立檔案並妥善保管。
第二十七條 建設單位應當自取得市人民政府城鄉建設主管部門同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業保修責任。
第二十八條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。
第四章物業管理服務
第二十九條 物業服務企業從事物業管理活動，應當具有法人資格。
非本市物業服務企業進入本市從事物業管理活動的，應當持營業執照、物業服務企業誠信證明等材料到市人民政府房產行政主管部門備案。
第三十條 物業服務企業應建立誠信檔案，實行信用等級評定製度。物業服務企業信用等級分為A、B、C、D、E五個級別，A級為最高級別。每年進行1次評定。具體評定標準由市人民政府房產行政主管部門制定。
第三十一條 業主大會選聘物業服務企業，應當通過公開招投標方式進行，但業主大會決定繼續聘用原物業服務企業的除外。
第三十二條 業主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的管理方案、物業服務內容和收費標準、物業服務契約期限和選聘方式等內容。
選聘方案經業主大會會議表決通過後，業主委員會應當在物業管理區域內公告。
舊小區改造後，業主委員會成立前，房屋面積在8萬平方米以上的，經物業所在地縣（市）、區人民政府房產行政主管部門批准，改造單位可以採用協定方式，選聘物業服務企業進行物業管理。
第三十三條 物業服務企業應當自物業服務契約簽訂之日起20日內，持物業服務契約等相關材料到物業所在地的縣（市）、區人民政府房產行政主管部門備案。
第三十四條 物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：
（一）遵守有關法律、法規和規章規定。、
（二）符合國家、省、市規定的技術標準和操作規範。
（三）按照物業服務契約約定提供相應服務，服務標準達到行業標準。
（四）向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用方法、要求及注意事項。
（五）定期向業主大會報告工作情況，聽取業主意見和建議，改進和完善服務。
第三十五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應原則。
保障性住房、房改房、老舊住宅小區和前期物業管理服務收費，實行政府指導價；其他物業服務收費實行市場調節價。
第三十六條 業主應當按時足額交納物業服務費，對無故拒交物業服務費的業主，物業服務企業可通過業主委員會協助催繳，也可依法追繳。
第三十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第三十八條 物業服務契約期限屆滿前90日，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定續聘或者重新選聘物業服務企業。
第三十九條 物業服務契約期限內，物業服務企業或者業主大會決定依法提前解除物業服務契約的，按照契約約定內容執行。契約未約定或者約定不明確的，解除契約的一方應當提前90日將解除原因等情況書面告知對方，並向物業所在地的縣（市）、區人民政府房產行政主管部門以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，同時在物業管理區域內公告15日。
第四十條 物業服務企業擅自終止服務的，3年內不得在本市承接新的物業服務項目，物業服務企業法定代表人在3年內不得從事物業管理活動。
第四十一條 原物業服務企業應當在物業服務契約終止時，與業主委員會辦理退出交接手續，並移交下列資料和財物：
（一）預收的物業服務費用。
（二）全部物業檔案資料。
（三）物業服務用房、共用設施設備用房。
（四）其他屬於業主共有的財物。
業主委員會應當與新選聘的物業服務企業辦理物業承接驗收手續，同時移交本條所列的資料、財物。
第四十二條 未選聘物業服務企業和自治管理的老舊小區，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導組織業主自治管理。
第四十三條 未選舉產生業主委員會，或者業主委員會發生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作情況時，由居民委員會代行業主委員會職責，組織召開業主大會會議，對有關共有和共同管理事項討論決定。
第四十四條 物業服務企業或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在管理區域將服務內容、服務標準，以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第五章物業的使用和維護
第四十五條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）擅自拆改房屋承重結構、主體結構等影響房屋使用安全的。
（二）擅自占用、損壞物業共用部位或者移動共用設施設備的。
（三）擅自搭建建築物、構築物的。
（四）擅自安裝外掛式保溫陽台、改變房屋外觀的。
（五）擅自占用消防通道、損壞消防設施設備的。
（六）擅自堆放、傾倒、拋撒垃圾雜物的。
（七）擅自占用和損毀綠地、花草樹木的。
（八）擅自在建築物、構築物或者其他設施上塗寫、刻畫、懸掛、張貼的。
（九）法律、法規、規章禁止的其他行為。
業主委員會、物業服務企業對物業管理區域內發生的上述行為，應當予以勸阻，並及時向有關行政管理部門報告，有關行政管理部門應當依法處理，將處理結果告知業主委員會、物業服務企業。
第四十六條 業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
第四十七條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律、法規和規章規定。
業主、物業使用人裝修房屋時，應當向物業服務企業申報登記。物業服務企業應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物清運和處置等事項。
第四十八條 住宅物業、住宅小區內非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業業主，應當按照國家有關規定交納住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、專款專用、所有人決策、政府監督原則。
市、縣（市）人民政府房產行政主管部門負責住宅專項維修資金的收繳、管理和使用，並委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金專戶管理銀行。
住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門有關規定執行，接受財政部門監督管理。
老舊小區和電梯更新改造需要應急使用住宅專項維修資金的，業主委員會、物業服務企業應向物業所在地的市、縣（市）人民政府房產行政主管部門提出申請。
沒有業主委員會、物業服務企業的，可以由居民委員會提出申請，物業所在地市、縣（市）人民政府房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織代修，代修費用從住宅專項維修資金中列支。
第四十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業管理相關責任單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當告知物業服務企業，簽訂保修契約並及時恢復原狀。
第五十條 設定於房屋內部的共用設施設備發生損壞或者妨礙正常使用時，業主或者物業使用人應當及時告知物業服務企業等有關管理單位進行維修。
對物業共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備實施維修養護時，有關業主和物業使用人應當給予配合。
第六章法律責任
第五十一條 違反本辦法規定，住宅物業建設單位未通過招投標方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協定方式選聘物業服務企業的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。
第五十二條 違反本辦法規定，物業服務企業將一個物業管理區域內全部物業管理一併委託給他人的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，處委託契約價款30%以上50%以下罰款。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十三條 違反本辦法規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可並處挪用數額2倍以下罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員刑事責任。
第五十四條 違反本辦法規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下罰款。
第五十五條 違反本辦法規定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施設備用途的。
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的。
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下罰款。
第五十六條 物業服務企業違反本辦法規定有下列行為之一的，由市、縣（市）、區人民政府房產行政主管部門給予處罰：
（一）非本市物業服務企業進入本市從事物業管理活動未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以1萬元以上5萬元以下罰款。
（二）未辦理物業服務契約備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以5000元以上2萬元以下罰款。
（三）不按照規定辦理退出交接手續，移交有關資料、財物的，責令限期改正，逾期仍不移交的，處以5萬元以上10萬元以下罰款。
第五十七條 有關行政管理部門工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。
違反前款規定的，由有權部門給予行政處分，涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。
第五十八條 違反本辦法規定的，其他法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第七章附則
第五十九條 本辦法自2017年8月19日起施行，有效期二年。
