跳盤是房地產行業術語，指中介通過獲取其他公司房源信息後帶客戶看房的行為，通常涉及跨公司爭奪房源資源。該現象多因中介行業競爭激烈而產生，部分中介會利用《看樓書》條款限制客戶選擇其他中介交易。
根據行業實踐，《看樓書》中要求客戶不得“跳盤”的條款通常缺乏法律約束力。我國《消費者權益保護法》明確保障消費者自主選擇服務的權利，中介不得通過格式條款強制交易，此類條款可能因顯失公平被認定為無效。例如，若客戶通過其他中介完成交易，原中介難以追究其法律責任。
該術語的產生與房地產中介行業競爭加劇直接相關。早期實踐中，中介機構常通過《看樓書》等協定限制客戶流動性，但隨著法律對消費者權益的強化保護，相關條款的效力逐漸弱化，行業競爭重心轉向服務質量提升。
基本介紹
- 中文名：跳盤
- 相關：《看樓書》
- 領域：地產
- 類型：名詞
簡介,例子,
簡介
《看樓書》限制“跳盤”條款的法律效力
如果通過地產中介買房或租房，在看房時，地產中介一般會要求客戶簽一份《看樓書》，大多數地產中介的《看樓書》都有這么一項內容：客戶看房後，若客戶本人或其親屬或其代理人、委託人等需購買或承租該房，應委託該地產中介辦理相關交易或租賃手續；若私下與業主或其他中介辦理交易或租賃手續的（俗稱“跳盤”），仍應支付該地產中介佣金或違約金。
在實踐中，很多地產中介的業務員都親身經歷過客戶“跳盤”的情況，有的是自己眼睜睜看著自己的客戶跳到別的中介去了，有的是拉客戶從別的中地方“跳”到自己這邊來，有來有往，明爭暗鬥，好不熱鬧。
面對此種情形，有的“受害者”會憤憤不平，欲討個說法，向客戶追討佣金損失，理由是：客戶在《看樓書》中作出承諾，白紙黑字，不容反悔。儘管如此，結果往往是不了了之，即使委託律師去處理亦然。筆者認為，這種結果是由《看樓書》有關條款的法律效力決定的，《看樓書》中承諾不“跳盤”的條款對客戶並沒有法律約束力。
這要從地產中介的性質說起。一般而言，地產中介是為業主和購房客戶（或租賃客戶）提供房產買賣或租賃信息、並從中撮合和促成雙方的買賣或租賃行為，從而收取佣金的組織或個人。很多人認為，地產中介賣的是“房子”，其實不然，他們賣的實際是“服務”。因為房屋是業主的，最終出售或出租房屋的主體只能是業主（特別授權者除外），而中介方，顧名思義，只是一個中間人，既不是賣方或出租方，也不是買方或承租方，它的經營內容只是為買賣或租賃雙方提供服務。因此，歸根結底，地產中介是一個服務性行業，它是基於提供了“有效”服務而收取客戶的佣金。
對於同一套房屋而言，在某一個固定時間裡，業主只能將其出售或出租一次，但他可以同時將房屋出售或出租的信息透露給不同的中介，甚至同時與不同的中介簽訂委託契約，以便通過中介選擇最合適的買方或租戶。這便使不同的中介為同一個業主提供服務成為可能。也就是說，業主及房屋是單一固定的，但中介服務卻是多樣性的，不同中介提供服務的質量、效率、價格等方面客觀上存在差異。
就購房或租戶而言，為了找到最合適的房子和最滿意的中介服務，通常也會與不止一個中介公司打交道。客戶在一個中介公司看了一套房子，簽了《看樓書》，作了“不跳盤”的承諾，到了另一家中介公司，也看了同一套房子，如果客戶有購買或承租意向，委託任何一個中介公司辦理都就是法律允許的。因為根據我國《消費者權益保護法》的規定，消費者享有自主選擇商品或服務的權利；消費者在自主選擇商品或者服務時，有權進行比較、鑑別和挑選；消費者在購買商品或接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為；經營者不得以格式契約、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定·····。
我們在購物時有權貨比三家也是同樣的道理。既可以對不同廠家不同型號的商品作比較，也可以對同一廠家但在不同商場銷售的商品作比較。後一種情況與客戶在不同中介看同一套房子很相似。但我們從來沒有聽說消費者在一家商場看了一種商品時要向商場承諾如果購買就在這個商場買，否則就要賠償該商場的損失。原因很簡單，消費者比的不單單是商品本身，而且還有商場的信譽、銷售人員的服務態度、服務水平、售後服務等多種因素。購房客戶也是消費者，根據有關法律的規定，也有權在房屋消費中選擇自己認為最合適的房子和中介服務。客戶在看房時或看房前，並不知道假如購買該房則該中介公司會提供怎樣的服務，也不知道其提供服務是否合理，很多客戶（特別是購房客戶）都是生平第一次與中介公司打交道，對該行業的有關知識或常識的了解處於明顯的劣勢，如果在看樓階段要求其承諾不“跳盤”，有強行交易之嫌，這是顯失公平的。
根據我國《民法通則》、《契約法》等相關法律的規定，顯失公平的條款是可以撤銷的，請求撤銷應在一年之內提出，但該類糾紛幾乎都是在簽《看樓書》後很短的時間內發生，通常不會拖延一年，因此一旦產生糾紛，只要客戶主張撤銷，這一條款實質便成了無效條款，對客戶不具有約束力。消法更是直接規定了該類條款其內容無效。
例子
業主與A中介簽了《獨家委託契約》，委託A中介在約定期限內獨家代理銷售其房屋。在委託期內，A中介的業務員帶多個客戶去看了房，並讓每個客戶都簽了《看樓書》，《看樓書》中也有類似的承諾條款：客戶知道的該房的信息是A中介提供的，因此，若客戶購買該房應委託A中介辦理相關手續；若委託其他中介辦理，由於客戶使用了A中介的信息，故仍需支付A中介佣金。
最後，其中的一個客戶向業主購買了該房，但並非通過A中介購買，而是委託B中介辦理了有關手續，房屋戶到客戶名下。
對於此種“跳盤”情況，A中介能否向客戶追討佣金損失呢？筆者的看法是：不能。
因為對於購房客戶而言，只要B中介的房產信息是真實的，能依法與業主辦理交易手續，而且他也認可B中介提供的服務，他就可以選擇委託B中介辦理。而對於任何中介公司的房產信息來源，購房客戶並沒有義務去了解和分辨。雖然業主與A中介簽了《獨家委託契約》，但並沒有證據證明該客戶將信息透露給B中介或B中介以非法或不正當的手段獲取該房的信息。因為房產信息的唯一來源並非業主的書面委託，即使業主沒有書面委託，也有可以通過其他途徑獲知，如業主或其家屬、朋友、鄰居口頭透露的信息，又或者是與業主不相識的人路過其家門看到有人看樓或從別人打電話或談話時不小心聽到業主售房的信息，從而將相關的信息傳遞給其他中介，等等，這些都有可能使其他中介知道業主的售房信息。也就是說，當業主已與A中介簽訂《獨家委託契約》而最終有客戶通過B中介辦理交易手續時，並不能必然是客戶將從A中介獲知的信息泄露給B中介。即使客戶承認，B中介也可以在此之前通過其他合理途徑獲取有關信息為由提出抗辯。若客戶及B中介均承認有關是客戶泄露的，能否要求客戶賠償損失，則要求客戶是否約定有保密條款以及相應的違約條款，但從《看樓書》的內容看，顯然不屬於保密條款。
因此，A中介向客戶追討佣金損失是沒有事實依據的。
《 獨家委託契約》對業主及A中介具有約束力，但對客戶及B中介並無約定力。客戶既然能通過B中介辦理交易手續，關鍵的因素還是在於業主，如沒有業主的認可和配合，交易過戶手續是根本不可能完成的。因此，若A中介要追究責任，只能向業主提出，但業主是否需承擔責任，則要看其簽訂的《獨家委託契約》中違約條款是如何約定的。
通過以上分析，地產中介欲以一紙《看樓書》留住客戶的做法是不可取的。面對殘酷的市場挑戰，只有樹立強烈的服務意識和公平的競爭意識，不斷提高專業服務水平和服務質量，放棄偏見，以優質的服務樹立信譽、占領市場，這才是地產中介的發展之路、地產業務員的成功之路。
