直接資本化法

直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。

基本公式

未來某一年的某種收益通常是採用未來第一年的收益，而年收益的種類有毛租金、淨租金、潛在毛收入、有效毛收入、淨收益等。

資本化率(capitalization rate，R)是房地產的某種年收益與其價格的比率，即：

利用資本化率將年收益轉換為價值的直接資本化法的常用公式是：

式中V——房地產價值；

NOI——房地產未來第一年的淨收益；

R——資本化率。

因此，利用市場提取法求取資本化率的具體公式為：

收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，即：

利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：

優缺點

直接資本化法的優點是：①不需要預測未來許多年的淨收益，通常只需要測算未來第一年的某種收益；②資本化率或收益乘數直接來源於市場上所顯示的收益與價值的關係，能較好地反映市場的實際情況；③計算過程較為簡單。

但由於直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的淨收益流模式相同的類似房地產來求取資本化率或收益乘數，對可比實例的依賴很強。例如，要求選取的類似房地產的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結果會有誤。假設估價對象的淨收益每年上漲2%，而選取的類似房地產的淨收益每年上漲3%，如果以該類似房地產的資本化率8%將估價對象的淨收益轉換為價值，則會高估估價對象的價值。

參考文獻

1 柴強主編.房地產估價理論與方法.中國建築工業出版社,2009