炕底寨

炕底寨小區位於西安市未央區鳳城南路，由重慶匯東房地產開發有限公司開發建設，建築類型包含塔樓與塔板結合形式。該項目兼具商品房、動遷安置房等多重屬性，總戶數在不同建設階段呈現差異性特徵。小區周邊生活配套成熟，涵蓋盛龍廣場、民生百貨等商業設施，並鄰近捷運2號線大明宮西站。醫療資源方面，長安醫院、西安市第三醫院等多個醫療機構分布於2公里範圍內。

基本介紹

• 建築類型：塔樓/塔板結合
• 總戶數：1866戶（2025年數據）
• 容積率：5.08
• 綠化率：32%
• 物業公司：華遠永興大廈物業
• 開發商：重慶匯東房地產開發有限公司

地理位置

小區坐落於未央區大明宮板塊鳳城南路，北臨未央路主幹道，南接龍首原商圈。地理坐標介於捷運2號線大明宮西站（直線距離801米）與龍首原站（1285米）之間，形成雙捷運輻射格局。東南方向1.5公里處為未央印象城。

建築規劃

項目分多期建設，最早建成樓棟可追溯至2004年，最新建築於2014年交付。包含4棟高層建築，主力戶型為74-127平方米的兩室至三室結構。建築高度普遍超過30層，採用集中供暖與壁掛爐自採暖雙重系統。

配套設施

小區內部配置32%綠化景觀帶與兒童活動區域，但存在樓間距較小的規劃局限。周邊800米生活圈內分布：

• 印象城購物中心、盛龍廣場兩大商業綜合體
• 華潤萬家超市（未央路店）
• 西安市第七十五中學、方新國小等教育機構
• 長安醫院（三級甲等）

交通出行

公共運輸網路覆蓋12個公交站點，包含：

• 方新村北站：36路、202路等18條線路
• 公交六公司站：18路、228路
• 龍首村站：捷運接駁專線
  機動車可通過未央路快速接入朱宏路立交，車程可達西安北客站。

開發背景

該地塊原為炕底寨村所在地，2016年大明宮街道辦啟動回遷安置工作，計畫解決持續8年的拆遷遺留問題。項目開發過程中實行商品房與安置房混建模式，2025年數據顯示動遷安置房占比約40%。物業費採取差異化收費標準，安置房區域執行1元/㎡/月，商品房區域最高達4.98元/㎡/月。

租賃市場

2025年租賃市場呈現以下特徵：

• 整租均價：2000-2800元/月（兩室至三室戶型）
• 合租單間：550元/月
• 主力租客群體：周邊商圈從業人員占比62%，高校學生占比28%與同板塊華遠君城小區相比，租金水平低約30%，但租住密度高出40%。

產權信息

項目包含70年產權商品房與動遷安置房兩類屬性，2025年二手房交易均價為8967元/㎡。按揭購房首付比例最低20%，參考月供2359元（貸款期限20年）。產權登記存在部分歷史遺留問題，主要涉及早期安置房的不動產權證辦理。