潤城七區

潤城七區是由雲南龍宇房地產開發有限公司開發的住宅小區，位於昆明市西山區前衛營片區。項目分多期開發，最早於2005年開工建設，2014至2016年間陸續竣工交付。小區包含12棟住宅樓，總戶數1386戶，主力戶型為78-144平方米的兩室至四室，物業由昆明怡和物業服務有限公司管理。

該樓盤容積率介於2.5-3.5之間，綠化率30%-48%，配備電梯、地下車位及兒童樂園等設施。周邊交通便利，距捷運5號線金蘭路站約1.5公里，公交線路覆蓋半徑2公里範圍。教育配套劃片昆明潤城學校，商業設施毗鄰萬達廣場（西山店）。截至2025年6月，小區二手房均價約9600-9889元/平方米，主力成交戶型集中在80-130平方米區間。

基本介紹

• 物業公司：昆明怡和物業 
• 容積率：3.5
• 綠化率：30%-48%
• 建成時間：2005-2016年 
• 產權年限：70年
• 參考均價：9779元/㎡（2025.06）

項目概況

潤城七區地處昆明市西山區前衛營核心地段，東接前興路，西鄰前衛西路，距離萬達廣場（西山店）直線距離約500米。項目由雲南龍宇房地產開發有限公司分多期開發，包含普通住宅、商業底商及地下車位等多種業態，建築類型為塔樓與板樓結合。小區包含商品房、經濟適用房、動遷安置房等多種產權類型，總占地面積約9.8萬平方米。

建築規劃

項目規劃容積率存在2.5與3.5兩種數據記載，綠化率在30%-48%區間浮動。住宅樓棟最高達34層，採用兩梯六戶設計。主力戶型包括：

• 78-81平方米兩室兩廳單衛（占比約40%）
• 122-129平方米三室兩廳雙衛（占比約35%）
• 144平方米四室兩廳雙衛（占比約15%）

配套設施

交通系統1.5公里半徑內設有捷運5號線金蘭路站、嚴家地站，公交站點覆蓋時代年華小區站（387米）、二村站（703米）等，可搭乘66路、93路、199路等。

教育資源劃片昆明潤城學校（含國小部及中學部），3公里範圍內有香榭麗園幼稚園、北大附中雲南實驗學校等教育機構。

商業醫療距萬達廣場（西山店）步行約10分鐘，2公里內分布臻萬百貨、玉蘭公園及平安醫院等商業醫療設施。

市場動態

2024年成交記錄顯示，78.7平方米兩室戶型成交價73-75萬元，122.9平方米三室戶型成交價115-118萬元。截至2025年6月：

• 在售房源30套，最低報價68萬元（80.67㎡兩室）
• 出租房源49套，兩室月租1700-2300元
• 歷史最高均價達10297元/㎡（2025年前衛營商圈）

典型成交案例包括：

• 144.58㎡四室：159萬元（2025.05）
• 87.46㎡兩室：75.9萬元（2025.06）
• 123.72㎡三室：108萬元（2025.06）

物業管理

昆明怡和物業服務有限公司實行分級收費制度，物業費標準為1.8-5元/月/㎡。小區配備24小時安保巡邏，地下車位月租250元（含管理費），垃圾分類投放點設定於各單元出入口。2025年用戶調研顯示，物業投訴主要聚焦電梯維護頻次（平均回響時長36小時）及綠化修剪周期（每季度1次）。