海州大院

海州大院是位於連雲港市浦西街道的綜合性住宅區，占地68323平方米，總建築面積255450平方米，包含16棟住宅樓及配套教育、物業管理設施。項目於2019年12月21日開盤，2022年5月31日完成交付，主力戶型涵蓋58至133平方米的2-3居室，採用一梯一戶設計。小區綠化率達30%，容積率3.06，物業管理由江蘇金宇物業服務有限公司承擔，2023年監督檢查中獲得90分以上綜合評分。周邊集聚高鐵商圈、民主路商圈等成熟配套，交通便利度評分達9.5分，醫療教育資源覆蓋3公里範圍內。

基本介紹

• 地理位置：南極北路東、後河路北、新新路西、西艞路南
• 總戶數：1628戶
• 容積率：3.06
• 綠化率：30%
• 物業公司：江蘇金宇物業服務有限公司 
• 竣工時間：2022年5月31日 

地理位置

項目毗鄰連雲港高鐵站商圈，地處南極北路東側核心地段，距離民主路文化街僅500米，形成連線老城區與新興商業帶的樞紐節點。四至範圍為南極北路東、後河路北、新新路西、西艞路南，1公里範圍內設有25個公交站點，最近站點距離小區169米。

建築規劃

總建築面積255450平方米，由14-33層高層建築群構成，設定住宅191305平方米，配有3層幼稚園和2層物業管理用房。建築密度受周邊商圈影響，採用集約化布局，部分樓棟間距較窄，容積率最高達3.06。2022年竣工時實現準現房交付，住宅單元以南北朝向為主，採用毛坯與精裝兩種交付標準。

配套設施

• 教育設施：自建幼稚園計畫移交政府管理，3公里範圍內涵蓋43所幼稚園及14所國小
• 醫療資源：1公里內有連雲港市第一人民醫院通灌院區等11所醫療機構
• 商業配套：周邊19個商圈覆蓋中央商場等綜合體，形成餐飲購物15分鐘生活圈
• 公共空間：內部設定兒童活動區與新中式園林景觀，綠地率達30%

物業管理

江蘇金宇物業服務有限公司自交付起承擔物業管理，2023年監督檢查中達到規範化管理標準。物業費按1.1元/平方米·月收取，提供24小時安防監控、公共設施維護等服務，車位配比為1:0.55。

開發與銷售

連雲港利瑪置業有限公司開發，2019年12月取得預售許可，住宅均價從10800元/平方米（2019年）上漲至11000元/平方米（2025年）。商鋪面積24.47-160.16平方米，售價12000-43542元/平方米，公攤率控制在5%以內。截至2025年5月，在售房源包含58平方米緊湊兩居至133平方米改善三居。

用戶評價

2025年市場反饋顯示，58平方米小戶型因總價低受首次置業者青睞，但33層高層建築存在等電梯時間較長問題。周邊環境評分3.94分，主要扣分項為商業區帶來的噪音干擾，而交通便利性獲得4.18分高分。部分業主反映實際綠化覆蓋率與宣傳存在差異。