業主大會職責

業主大會職責 （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員,監督業主委員會的工作. （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； （五）籌集和使用專項維修資金； （六）改建、重建建築物及其附屬設施；(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

基本介紹

• 中文名：業主大會職責
• 外文名：The duties of the general assembly
• 性質：民間性業主自治組織所開的大會
• 成員：物業管理區域內全體業主

業主大會職責

（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員,監督業主委員會的工作.　（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（《物權法》第七十六條）
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

釋義

業主會議的職責是物業管理法確認的業主會議對其所轄的職責範圍內自治事務的支配許可權。從理論上講，業主會議對業主自治管理事務的支配具有全權性，但為求處理自治事務的工作效率和形成職權行使的制衡機制，在業主團體自治組織內部有必要分工的存在，因此，業主會議職權的行使也有一定的範圍。根據本條例的規定，其行使的職責包括四個方面：

一、制定、修改業主公約和業主大會議事規則。自治管理規約主要表現為業主公約和業主大會議事規則。業主公約是各個業主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業主集體自治管理轄區內從事與物業管理有關活動的業主、單位和其他人員所應共同遵守的物業管理社會自治“總章程”。自治管理規約的訂立，是以特定業主集體的名義，由該業主集體組成的業主會議依據一定程式、運用一定技術，為體現本業主集體在物業管理方面的共同自治意志所進行的，制定、修改、補充、廢止具有特定適用範圍和組織紀律效力的物業管理自治行為規範的活動。

二、選舉、更換業主委員，監督業主委員會的工作。業主委員會是一個業主維護自身合法權益，行使業主自治權的常設機構。選舉出業主委員會的組成人員是業主大會的一項重要職權，行使好這一職權，認真推選出真正能維護業主利益的業主委員會成員，業主權利的行使才有保障。業主大會有權選舉、決定和罷免本自治管理組織實體(即業委會)的組成人員。對於以上人員，業主會議有權依照規定程式予以罷免。選舉業主委員會組成人員並非是每次業主大會的例行職權，這一職權一般是在首次業主大會和換屆時行使。至於撤換業主委員會的組成人員，只要有必要，確因個別組成人員不稱職，任何時候的業主大會(包括臨時業主大會)都可行使這一職權。

同時，業主大會應當監督業主委員會的工作，有權改變或者撤銷業主委員會不適當的決定。業主大會的常設辦事機構是業主委員會。業主大會賦予業主委員會行使物業管理自治職權的權利，同時也應該監督、審核、評議其行使職權的狀況，進而決定是否延長其任期或行使撤換其成員的權利。業主大會行使監督業主委員會工作的權利，一般是採取聽取業主委員會工作報告的方式。在業主大會召開例會時，業主委員會應該進行總結，作出工作報告，將其所進行的各項自治管理工作向業主進行詳細的報告，對財務狀況進行匯總說明，並應接受業主的質詢，作出回答。作為業主大會成員的每一名業主，在平時也可以監督業主委員會的工作，提出自己的意見，並在業主大會中進行處理。

三、決定本自治管理轄區內涉及業主共同利益的重大事項。涉及業主共同利益的重大事項包括：選聘、解聘物業管理企業；決定專項維修資金使用、統籌方案，並監督實施；制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

四、法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。由於業主生活複雜多變和持續發展，因而很難完全預料可能出現的業主自治管理的新問題，亦難將業主會議的職權列舉周全無遺。為便於業主會議處理新出現的重大問題，對業主會議的職權採用列舉加概括兜底的規定方法確有必要，可以給業主會議對這些新問題職權行使上提供法規和管理規約依據。例如：物業的大修及公用設備或設施的更新大修；建造新的公用設施，如噴泉、娛樂室等；電力增容；鋪設新的線路；其他需要業主分攤費用的事項；業主委員會的經費籌集方式、來源和標準；業主委員會成員是否獲取報酬，酬金標準、來源；大型活動的開展等等。

總之，物業管理區域內重大管理事項都必須由業主大會討論決定或審批通過。業主大會認為業主委員會的決定不當時，可予以撤銷。