房貸計算方式

房貸計算方式，銀行計算公式為：利息=本金×計息天數×利率×折扣率。可以套用到生活中了。

起因

網友“黑暗的沉思”的一篇博文在網上引起軒然大波。按他的計算，銀行房貸以每年372天來計息。銀行計算公式為：利息=本金×計息天數×利率×折扣率。

房貸計算方式

過程

房貸計算方式

“黑暗的沉思”在部落格上公布了自己2008年1月至2009年3月的房貸月供記錄。2008年，其月供均為2413.1元，其中，本金逐月遞增，利息逐月減少。2009年，按降息後的利率計算，其月供下降為2067.66元。

“黑暗的沉思”指出，利息=本金×計息天數×利率×折扣率。其中，銀行在計息天數上，有幾個選擇：儲蓄存款——每月30天，對公存款、貸款——日曆（實際）天數，住房貸款——每月31天。

大部分銀行利率按年調整，即2008年5年期以上貸款基準利率為7.83%，2009年為5.94%。“黑暗的沉思”按銀行給的折扣82.2580%計算，實際利率分別為6.4408%和4.8861%。

據此，每月計息天數=月利息÷本金÷日利率。以2008年3月為例，2月21日至3月21日當期月供計息天數=1983.05÷357547.44÷（6.4408%/360）=31。而當期實際天數為29天，利息應該是357547.44×29×6.4408%÷360=1855.11，銀行當期實際收取利息則為1983.05元。“黑暗的沉思”認定，銀行每年按372天計息，多收利息。

存疑

房貸計算方式

一是適用利率折扣。“黑暗的沉思”按八二折來計算利率，但按照人行規定，當時房貸利率折扣不得低於八五折。該網友也未就該折扣給出詳細解釋。

二是執行利率是以利息倒推出的利率計算出來的，這樣計算結果就會出現誤差，應該按照人行的標準利率和銀行簽約的折扣率來計算。

反對觀點

房貸主要有等額本金和等額本息兩種還款方式。前者每個月歸還的本金相同，按貸款總金額÷貸款總期數計算，利息則按照實際天數計算。等額本息每月還的本金和利息之和是一樣的，從該網友的還款表看，是典型的等額本息還款法。

等額本息計算法的公式為：每月歸還的本息和=貸款原始本金×i×(1+i)n÷((1+i)n-1)。其中，i是月利率，n是貸款總期數。等額本息使用月利率計算，如果按網友以日利率倒推，那所有的月供都有問題。