基本介紹
- 中文名：房產市場
- 定義：房產市場流通的房產
- 特點1：供給和需求的高度層次性
- 特點2：交易對象和交易方式的多樣性
定義,分類,特點,作用,發展歷史,影響因素,
定義
房產市場流通的房產，是有一定的房屋所有權和使用權的房屋財產。
狹義的房產，是指已經脫離了房屋生產過程的屬於地上物業的房屋財產；
廣義的房產，是指房屋建築物與宅基地作為一個統一體而構成的財產，亦包含相應的土地使用權在內。
分類
從交易對象區分，房產市場可劃分為住宅市場與非住宅市場兩大類。
住宅市場是房產市場的主體，根據住宅的檔次，可細分為豪華型、舒適型、經濟實用型和保障型四個不同層次的市場。
非住宅用房市場進而可細分為辦公、商用、廠房、倉庫等具體市場。
特點
房產市場具有以下一些主要特點：
（1）房產市場的供給和需求的高度層次性和差別性
由於人口、環境、文化、教育、經濟等因素的影響，房產在各個區域間的需求情況各不相同，房產市場供給和需求的影響所及往往限於局部地區，所以，房產市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現在，土地的分區利用情況造成地區及一個城市的不同分區，不同分區內房產類型存在差異，同一分區內建築檔次也有不同程度的差異存在。
（2）房產市場交易對象和交易方式的多樣性
房產市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建築物，還包括與其相關的各種權利和義務關係的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。
（3）房產市場消費和投資的雙重特性
由於房產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。
（4）房產市場供給和需求的不平衡性
房產市場供求關係的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。
(5)房地產市場與股票市場的一個重要區別在於，房地產市場不是一個全國統一市場，而是一個分散的、區域性分割的市場。我國地域遼闊，各地發展極不平衡。每個地區的收入水平、經濟狀況、地理環境和文化背景的差異，決定各自房地產市場的結構、供求關係和價格水平的不同。因而中央不可能像調節股票市場那樣，直接調節區域性的房地產市場。
(6)房地產開發是地方經濟和城市發展規劃的一個有機部分。房地產業是政府監管最嚴的行業之一。因為政府控制土地，它通過土地供應和城建規劃，把住房發展納入其中，從而直接控制該地區的住房發展模式。一個樓盤從選址、設計、建造、驗收到銷售，幾乎每一個環節都要經過地方政府的嚴格審批和監督。顯然，對房地產市場的微觀調控已經是地方政府的職責範圍。
作用
房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房產市場通過市場機制，及時實現房產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利於改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處於主體地位。
發展歷史
中國房地產市場發展的歷史
第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批覆了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底巨觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)
影響因素
民生與發展、經濟與社會、政策與民意、政府與市場等多重因素。
