懷化市區國有土地上房屋徵收評估管理辦法
第一章 總則
第一條 為規範懷化市區國有土地上房屋徵收評估活動，保證房屋徵收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）、《湖南省實施〈國有土地上房屋徵收與補償條例〉辦法》（省政府令第268號）、《房地產估價機構管理辦法》（建設部令第142號）、《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房〔2011〕77號）及有關法律法規的規定，結合實際，制定本辦法。
第二條 在本市鶴城區行政區域內對進行國有土地上房屋徵收評估的房地產估價機構實施監督管理，評估被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值，測算被徵收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行覆核和鑑定，適用本辦法。
第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估、鑑定工作，並對出具的評估報告、鑑定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋徵收評估、鑑定活動和評估、鑑定結果。與房屋徵收當事人有利害關係的，應當迴避。
任何房地產價格評估機構不得採取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。
第四條 市住房和城鄉建設行政主管部門應當成立由房地產估價師及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面專家組成的懷化市國有土地上房屋徵收評估專家委員會，評估專家委員會負責對房地產價格評估機構做出的覆核評估結果進行鑑定。
第五條 市住房和城鄉建設行政主管部門負責對懷化市區內從事國有土地上房屋徵收評估的房地產價格評估機構、國有土地上房屋徵收評估專家委員會的監督管理。
第六條 外省、市的房地產價格評估機構可以在本市從事國有土地上房屋徵收評估業務，但必須到市住房和城鄉建設行政主管部門及市房屋徵收部門登記備案。
市房屋徵收部門應當建立健全房地產價格評估機構備選庫，根據房地產價格評估機構的申請，將其中依法登記註冊（備案）、具有三級以上資質和良好執業信用記錄的房地產價格評估機構納入備選庫，並向社會公布。
第二章 房屋評估
第七條 房屋徵收範圍確定後，房屋徵收部門根據房地產價格評估機構備選庫中具有相應資質的房地產價格評估機構自主報名情況，確定項目候選房地產價格評估機構名單，並在徵收範圍內公布。
供被徵收人選擇的房地產價格評估機構不得少於3家；少於3家的，房屋徵收部門應當從房地產價格評估機構備選庫中選取。
第八條 被徵收人在公布的名單中協商確定房地產價格評估機構；協商不成的，房屋徵收實施單位可以組織不少於三分之二的被徵收人投票確定，獲得50%以上票數的，即確定為該項目房屋徵收與補償房地產價格評估機構。
被徵收人協商選定房地產價格評估機構的，協商過程應當公開。通過投票決定房地產價格評估機構的，應當由公證機構依法公證。
第九條 經被徵收人協商或投票選擇，無法選定房屋徵收與補償房地產價格評估機構的，房屋徵收實施單位組織被徵收人和社會公信力代表通過公開搖號、抽籤的方式確定。
房屋徵收實施單位應當在組織搖號、抽籤前3日將搖號、抽籤的時間、地點及參加人員、公證機構等情況在項目房屋徵收範圍內進行公告。
徵收當事人或受邀參加搖號、抽籤儀式的有關人員，不按時到場或中途離場的，不影響搖號、抽籤的進行。公證機構必須對搖號、抽籤過程及結果進行公證。
第十條 同一徵收項目的房屋徵收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋徵收涉及被徵收人200戶以上（含200戶）或800人以上（含800人）或涉及被徵收房屋2萬平方米以上（含2萬平方米）的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔，但應當確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位。牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。
第十一條 房地產價格評估機構選（確）定後，房屋徵收部門應當將選（確）定的房地產價格評估機構在房屋徵收範圍內予以公示，並書面委託選（確）定的房地產價格評估機構進行房屋徵收評估。房屋徵收評估委託書應當載明委託人名稱、委託房地產價格評估機構名稱、評估目的、評估對象範圍、評估要求以及委託日期等內容，並報市房屋徵收部門備案。
第十二條 房屋徵收評估前，房屋徵收實施單位應當組織評估機構對被徵收房屋情況進行調查，採錄和保留房屋內外部狀況影像資料，調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。房屋徵收工作人員、被徵收人、房地產估價師應當在查勘資料上籤字或者蓋章確認。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上籤字或者蓋章的，應當由房屋徵收實施單位、註冊房地產估價師和無利害關係的第三人見證，有關情況應當在評估報告中加以說明。
房屋徵收實施單位應當向受委託的房地產價格評估機構提供徵收範圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。
被徵收房屋的建築面積、結構、用途等，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿不符的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對未登記建築，應當按照認定、處理結果進行評估。
第十三條 因被徵收人或房屋承租人原因，評估工作人員無法進行房屋室內查勘及相關資料核實，導致評估無法進行的，房屋徵收評估機構應當在查勘記錄中加以記載，並由無利害關係的第三人或社會公信力代表見證。
第十四條 被徵收房屋價值和用於產權調換房屋價值的評估時點為房屋徵收決定公告之日。
第十五條 註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析，合理確定評估結果。
第十六條 被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及占地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
被徵收房屋裝飾裝修及其它附屬設施價值的補償，委託對被徵收房屋進行評估的房地產價格評估機構評估確定。
第十七條 房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果，分戶初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。公示期內，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。
第十八條 分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收實施單位提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收實施單位應當向被徵收人轉交分戶評估報告。
房地產價格評估機構出具評估報告時，應當對被徵收房屋類似房地產的市場價格進行說明。
第十九條 被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請覆核評估。
原房地產價格評估機構應當自收到書面覆核評估申請之日起10日內對評估結果進行覆核。覆核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知覆核評估申請人。
第三章 專家鑑定
第二十條 被徵收人或房屋徵收部門以及房屋徵收實施單位對覆核結果有異議的，自收到覆核結果之日起10日內，可向專家委員會書面提出鑑定申請，專家委員會應當在收到鑑定申請2個工作日內，向申請人發出是否受理的通知書。符合鑑定受理條件的，專家委員會應當在收到鑑定申請書10內，出具書面鑑定意見。情況複雜的，經申請人同意，可延長5日出具鑑定意見。
第二十一條 申請鑑定應提交以下資料：
（一）鑑定申請；
（二）鑑定申請人身份證明、常住地址及聯繫方式等；
（三）評估報告或覆核結果資料；
（四）鑑定費繳費憑證；
（五）申請人對估價報告的異議說明；
（六）其他有關資料。
第二十二條 專家委員會根據鑑定事項需要，從專家庫中隨機選取3人以上（單數）組成鑑定組，其中房地產估價師人數占總人數的比例不得少於二分之一。鑑定組組長由專家委員會主任確定。
第二十三條 因鑑定需要，專家委員會可向原徵收評估機構調閱有關資料。調閱的資料包括：評估技術報告、評估對象的有關證明檔案等。
鑑定委託人或被徵收人應當配合專家委員會調查取證，真實反映情況，提供相應的材料，並保證材料的真實性。
第二十四條 除法律、法規另外有規定外，未經委託人書面同意，徵收評估機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料。
鑑定意見公布前，鑑定組成員以及工作人員對鑑定情況要予以保密。
第二十五條 鑑定工作的基本程式：查閱資料、現場查勘、徵收評估機構陳述、集體評議和表決、作出鑑定意見。
鑑定意見經鑑定組集體討論後，由組長綜合多數意見後簽署。參與鑑定的專家對鑑定結論有意見的，應當予以記錄。
第二十六條 經過鑑定，徵收評估報告不存在技術問題的，鑑定意見應維持估價報告；存在技術問題的，責令徵收評估機構糾正錯誤，並在規定時間內重新出具估價報告。
第二十七條 鑑定結束後，鑑定受理材料、鑑定意見書、調查取證材料、會議記錄以及與鑑定有關的材料應當整理歸檔。
第二十八條 鑑定費由鑑定申請人先行墊付，鑑定意見維持評估報告的，鑑定費由鑑定申請人承擔；重新出具評估報告的，鑑定費由原徵收評估機構承擔。
第四章 責任追究
第二十九條 徵收當事人、徵收工作人員和社會公眾在抽籤確定評估機構過程中，不遵守現場紀律，妨礙抽籤秩序的，由房屋徵收部門給予批評教育，直至責令其退出會場。
阻礙徵收評估工作正常進行，辱罵、毆打評估工作人員，實施人身傷害、限制人身自由的，依法移送公安機關處理；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
第三十條 房屋徵收評估機構有下列行為之一的，由房屋徵收部門報告市住房和城鄉建設行政主管部門，按照《房地產估價機構管理辦法》的規定進行行政處罰；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
（一）採取迎合徵收當事人高估或低估要求、給予回扣、惡意壓低收費、虛假宣傳等不正當手段承攬房屋徵收評估業務的；
（二）違反房地產估價規範和標準的；
（三）出具有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏評估報告的；
（四）與當事一方串通，損害國家、集體和個人利益的；
（五）轉讓或變相轉讓受託的房屋徵收評估業務的；
（六）擅自對外開放提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料的；
（七）法律、法規禁止的其他行為。
第三十一條 房屋徵收評估中，註冊房地產估價師有下列行為之一的，由房屋徵收部門報告市住房和城鄉建設行政主管部門，按照《註冊房地產估價師管理辦法》的規定進行行政處罰；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
（一）在執業過程中索賄、受賄或者謀取契約約定費用以外其他利益的；
（二）執業過程中實施商業賄賂的；
（三）估價報告隱瞞或歪曲事實，簽署有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏評估報告的；
（四）允許他人以自己的名義從事徵收評估業務的；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第三十二條 專家委員會發現徵收評估機構有下列行為之一的，應當及時報告市住房和城鄉建設行政主管部門，按照有關規定予以查處：
（一）違反評估技術規範，出具虛假評估報告的；
（二）不按照鑑定意見糾正錯誤，重新出具估價報告的；
（三）違反房地產評估法律、法規、規章的其他行為。
第五章 附則
第三十三條 本辦法自公布之日起施行。
