基本介紹
- 中文名：專業地產
- 構成：土地與建築物
- 特徵：營業性
- 屬性：盈利的地產開發
房地產,商業地產,產業地產,專業市場,物流地產,其他,
房地產
從廣義的範疇上來講所有的地產開發都可以歸為房地產業行為，但由於這么多年來我國住宅類別的房地產開發具有主導地位，房地產開發也很容易被人們理解為住宅類地產業態開發，因此為了與此區別，才形成了產業地產、物流地產的特殊概念。
國內目前針對專業地產（區別於普通住宅房地產的地產業態）的概念可以說五花八門，針對不同的業態又是各自描述，造成很多人士、甚至是專業人士對這些概念都感覺混亂了。
一般來說，針對不同於普通住宅地產的地產業態，目前流行的說法主要有商業地產，產業地產、物流地產等。還有更細分功能的諸如旅遊地產、教育地產、體育地產、養老地產等概念及說法存在。
叢專業性的角度來講，也可以從土地使用年限（屬性）來區分地產業態，根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年（常見住宅地產用地）;工業用地50年（常見物流園區、產業園區項目用地）;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年（常見政府主導開發項目用地，偏公益性質）;商業、旅遊、娛樂用地40年（常見商業地產用地）；物流倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。
商業地產
商業地產的傳統概念一般來說指的是作為商業用途的地產，廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。實際上國外用的比較多的辭彙是零售地產的概念，泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。如果按照廣義的概念來解釋，商業地產也可以說是包羅萬象的，除了可以區別於工業地產、住宅等，其他的產業業態幾乎都可以納入商業地產的業態範圍之內。只有狹義特指零售業態的狹義商業地產概念是明確的，不含糊的。
產業地產
產業地產是2003年由聯東集團率先提出，是工業地產的升級與換代概念。具體來說就是以工業產業為依託，地產為載體，實現土地的整體開發與運營，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象的一種地產業態。這種業態相對於傳統的工業地產來說增加了不少非工業的元素在內，但其內涵是以工業產業為主體這一點是不變的，所以其本質還是工業地產，但聯東用了產業地產這個概念，從語言邏輯學來說是不準確的。產業的概念是很大的，絕不止工業這個概念，物流產業、旅遊產業、體育產業等等都是產業的一種，從這個意義上來說，產業地產是用一個工業小內涵的概念占據了一個大內涵的概念定義，從某種程度上來說是引起地產概念混亂的重要因素，因此產業地產從現在的內涵來說還是叫工業地產更合適一些。
專業市場
專業市場也叫批發市場，在傳統分類中劃分到商業地產的範疇之中，但最新的土地屬性徵求意見稿中，市場用地屬性又被劃分在物流範疇之內，這說明專業市場是有其特殊性的。專業市場的常規概念是一種以現貨批發為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強互補性或替代性商品的場所，是一種大規模集中交易的坐商式的市場制度安排。專業市場的“專業”性主要表現在：首先是市場商品的專門性，其次是市場交易以批發為主，再次是交易雙方的開放性。將這些特點綜合起來，簡而言之，專業市場的內涵就是“專門性商品批發市場”。根據以上特點，可以比較清晰地把專業市場同綜合市場，超級市場，百貨商店，菜市場，零售商店，專賣店，商品期貨交易所，集市，廟會等其他市場形態區別開來。所以專業市場完全可以和狹義的以零售業態為主的商業地產區別開來，也完全不同於狹義的物流園區的定義及功能，或許我們可以將之歸為一個特殊類別吧。
物流地產
物流地產是由美國的普洛斯公司率先提出並實踐的,開始於上世紀80年代,至今為止已有20多年的歷史,物流地產發達的國家以歐洲和美國為主。物流地產的主要表現形態為物流園區。物流園區（logistics park）是指在物流作業集中的地區，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規模的和具有多種服務功能的物流企業的集結點。
物流園區最早出現在日本東京，又稱物流團地。日本從1965年起在規劃城市發展的時候，政府從城市整體利益出發，為解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕產業對環境壓力，保持產業凝聚力，在郊區或城鄉邊緣帶主要交通幹道附近專辟用地，確定了若干集約運輸、倉儲、市場、信息、管理功能的物流團地。在歐洲，物流園區被稱之為貨運村（a freight village）。貨運村的主要功能和定義與日本的物流團地是一致的。
物流園區作為物流地產的主要表現形態，是經營專業的物流設施的載體，是出於房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。從狹義的概念來說物流地產的概念是清晰、明確的，與商業地產、工業地產、專業市場等概念模糊是明顯不同的。
其他
旅遊地產、體育地產、養老地產等概念同樣是有明確所指的，屬於為某種產業類別服務或者作為這類產業載體的，因此這些概念的內涵都是很有專業性的。
以上這些概念都應該屬於不同於普通住宅地產開發的地產產業概念，嚴格講都屬於產業地產的類別，但由於產業地產這個概念被工業地產占用了，我們或許可以將之統稱為“專業地產”吧。
鑒於此，我們總結專業地產應該包括如下概念：商業地產（以零售業態為主的），產業地產或者工業地產（以工業產業業態為主的），物流地產（以物流園區業態為主的），專業市場（以商品批發交易為主的），還有諸如教育地產、體育地產、旅遊地產、養老地產等，這些概念集群共同構成一個不同於房地產概念的專業地產概念。
因此，我們歸納專業地產概念為：區別於住宅類、公用設施及特殊設施類地產開發業態，主要從事營業性房地產開發，包括商業交易、工業生產、物流倉儲、養老休閒、體育醫療等業態的地產開發。這些房地產業可以統稱為專業地產開發，其顯著特徵是營運性和專業性。
