土地成本

土地成本

土地成本,包括土地使用權取得費及土地開發費,應與建築費提取折舊費,而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣,在土地使用到期時,產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產

基本介紹

  • 中文名:土地成本
  • 外文名:land cost
  • 包括:土地使用權取得費及土地開發費
  • 應與:建築費提取折舊費
  • 組織準備:首先要組建研究班子
投資方法,

投資方法

(1)組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子,負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計畫方案等。其中,項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家,並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。
(2)現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查,如居民人數、戶數及結構現狀調查,市政基礎設施狀況調查,非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策,城市規劃資料,各類資源資料,有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料,房地產市場分析的資料等。
(3)開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果,結合開發商的現有資源情況和國家政策等,對項目開發方案進行設計、評價、對比優選,確定具體的 項目開發方案。當然,選擇不同的開發方案,會出現不同的社會經濟效益。
(4) 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法,對優選出的項目開發方案進行財務評價國民經濟評價,從而分析項目的可行性。
(5) 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述,其內容要與研究內容相同、且全面、詳實。房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同,可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段,各階段的內容是一致的,只是指標的詳細程度存在差別。當然,房地產項目可行性研究的具體內容因項目的複雜程度、環境狀況的不同而有所不同,但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下:
1)項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況,開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件,項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2)市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測,包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3)規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上,優選出最為合理、可行的方案作為最後方案,並對其進行詳細描述,包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4)開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目,其建設期長、投資額大,一般需要進行分期開發,這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
5)項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用期間費用及各種稅費等,估算的精度要求布告,但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況,力爭與未來事實相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大,開發商必須在投資前作好資金的安排,並通過不用方式籌措資金,保證項目的正常運行。
7)財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規,從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析,藉以考察項目財務可行性的一種方法,其內容包括項目的銷售收入和成本預測,預計損益表資產負債表、財務現金流量表的編制,債務償還表、資金來源與運用表的編制,財務評價指標和償債指標的計算,如財務淨現值財務內部收益率投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8)風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容,主要包括盈虧平衡分析敏感性分析機率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質和程度,為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據,也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9)國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則,從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用,用資源的影子價格影子工資影子匯率社會折現率經濟參數,分析計算項目對國民經濟的淨貢獻,並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分,也是投資決策的重要依據之一。因此,在房地產項目開發過程中,要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響,進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。
財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價,但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力,國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻,即按照資源合理配置的原則,從國家整體角度考察分析項目的效益和費用,從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析
10)結論。運用可行性研究的各種指標數據,從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性,分析項目可能存在的問題,提出有效的項目建設建議。

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