商業樓

商業樓指用於商業用途的樓房，其主要價值就體現在商業用途上。例如，用於出租給各個公司辦公的樓房。

基本介紹

• 中文名：商業樓
• 用於：商業用途的樓房
• 主要價值：商業用途上
• 概念：專供從事商業經營活動的建築物

簡介

專供從事商業經營活動的建築物。歷史上,澳門由於經濟發展緩慢,商業並不發達,大部分商號都在舊式住宅樓宇的底層開鋪營業。20世紀60年代末,澳門首家專門為商務機構提供寫字樓(辦公室)出租的商業大廈——永亨銀行大廈落成。隨後,南光公司自用的南光大廈也相繼竣工。在70年代,1974年建成大豐銀行大廈。稍後,又建成德記商業大廈。不過,此時澳門可供出租的寫字樓面積仍不足4000平方米,商業大廈的建設仍然屈指可數。

共商業樓

共商業樓宇是因商業發展而建立起來的一種新型商業化的房地產,主要是一個消費者購物場所。公共商業樓宇是一種出租房產供商人零售商品房地產。

是因商業發展而建立起來的一種新型商業化的房地產,主要是消費者購物場所,是一種出租房產供商人零售商品的房地產。

商業樓的評估

商業地產評估購物中心價值的評估方法

決定購物中心價值(Determining the Value of A shopping Center)

建立不動產的價值基於許多原因，包括取得財務借款吸引買 主出售或衡量成長。

不動產價值的評定方式有許多種，傳統的估價通常包含下列 三種推演方式：

重建成本估價法(Reproduction Cost)：此方法的立論是將該購 物中心所在土地先視為空地，評定其市場價值，而後加上重建類 似購物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是 影響這種估價方式準確與否的關鍵，尤其是成立很長時間的購物 中心，其價值可能因折舊的估量而存在認知上的差異，另外開發商所建立的商譽也難以納入所考慮的因素。

市場比較法(Market Sales Comparison)：這種方法最為簡易，為比較在近期內類似購物中心在附近區域的售價， 標準比較的方式包括每一平方米建築物的售價，然而這一評估方式最大的制約條件是市場中經常缺乏可以進行比較 的案例。

現金流量推估法(Cash Flow Analysis)：這種方法為推估該購物中心在其運營周期中或特定時段內將每年可能產 生的淨現金流量累計後的現在值，現在值的含義是將每年淨現金流量減去利息後直至預定時日的累計值，但是其準 確性則視預估品質與所使用折現率(Capitalization Rate)的合理性。

收入推估法－淨現金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)

計算營業淨收入、應稅收入及淨現金收入的基本步驟：

1、決定購物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。

2、將前述金額減去營運費用支出即是營業淨收入(NOI)。

3、將營業淨收入減去當期折舊額度及借貸利息支出即是應稅收入。

4、應稅收入減去按投資者稅率的營業稅、所得稅即是稅後收入。

5、稅後收入減去借貸本金支出是已經支付的現金項目。

6、加回折舊(因其並非實際現金支付)，則為淨現金收入。

簡言之：

－營業毛收入

－營業費用支出

－營業淨收入

－折舊

－利息

－所得稅（營業稅）

－借貸本金償還

－折舊

－淨現金流入

收入推估法－折現為現值(The Income Approach-Capitalization Into Value)

運用淨現金流入的方法可以推估購物中心價值，因為不動產本身是一個資本密集的產業，其獲利需要經過長期 持有，同前所述，一個投資性的產品是將可能的收入轉換成今天的幣值(在預定的一段時限推估其收入的現值總 合)，此程式稱為折現(Capitalization)，它決定在公開市場上願意支付不動產的金額(Capital Sum)以換取在未來持有 時間內推估的淨現金流量。而將收入轉換成價值的係數稱為折現率(Capital Rate)，它是一個百分比數字，由風險 折扣(Discount Rate)與資本回收報酬率(Capital Recovery)兩者之比而成，這一數字不包括資本本身的通貨貶值 或借貸服務費用，這一數字由市場力量經由談判所獲得，這一利率水準也受下列情況的影響：

·不動產市場狀況及不同的投資機會。

·資本市場——在此市場，買賣雙方在一起交易不同形式的長期金融商品(長期表示一年以上)，如股票、基金、 債券。

·金融市場，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場與資本市場間存在著互動的關係，通常越是 長時間才能獲得的金錢表示其風險越高，也就是其利率水平應該越高，所以長期投資工具的利率及回收應比短期投 資工具要高。

淨現金收入推估不動產價值的公式如下：

不動產價值(V)=淨現金收入(Net Operating Income)/折現率(Capitalization Rate)

以下為一個簡單的計算案例：

購物中心規模：100,000

購物中心土地成本：$300,000

購物中心建築成本：$5,000,000

營業毛收入：$11

營業費用：$3

折現率：11．75%

淨現金流入：(營業毛收入減營業費用)

($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000

不動產價值(Value)=$800,000÷11．75%=$6,808,511

這一不動產的市場價值是$6,800,000

由於折現率反應的是市場的狀況，購物中心價值將隨不同地區的折現率而有所不同。

仔細的經營管理可以影響價格(What Careful Management Can Do to Affect Value)

在管理費用上，即使是很小的支出，經折現率調整後，在不動產價值上都將產生顯著的影響。舉例來說，假設 公共區域管理費支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據租約規定由承租零售商承擔，若能將這一條款刪除，其 差價為$28,100元，以11%折現率計算，則表示購物中心的市場價值將有$255,455的改善。

營收的經營管理(Income Management)

對購物中心經理人而言，如何實現最大淨現金流入並且不影響購物中心長期生產力與競爭力就非常重要，購物 中心經理人對租賃契約的各項內容必須詳細審視，包括：

·租賃一般條款

·稅負及保險責任

·租金減免與百分比租金

·公共區域維護管理費用

·承租戶信用程度

對於長期承租契約可能的條款，下列各項內容應該進行進一步的審視：

·重新確定有關稅負的租金條款和其它搬遷稅負

·廣告條款

·租賃契約中止條款

·管理費用分攤條款

·基本淨租金條款(包括一般租金、百分比租金、其它費用分攤)

購物中心經理人對於其它內容也須深入了解，包括：

·當地零售市場的競爭性

·社會、經濟、政治及環境變化

·特別重視承租零售商的銷售能力、展示企劃和廣告行銷理念。