南磚瓦窯

南磚瓦窯是位於甘肅省蘭州市城關區天水南路76號的住宅小區，由單位自建開發，建築年代橫跨1994年至2004年，包含多層建築與板樓結構。小區物業類型為普通住宅，容積率在1.10至1.20之間，綠化覆蓋率25%-30%。截至2025年，二手房掛牌均價在7175-8958元/㎡區間。

項目臨近蘭州火車站（500米範圍），周邊覆蓋軌道交通2、3、5號線站點及多路公交線路。教育配套包括東站國小。2018年起，南磚瓦窯棚戶區改造項目啟動，計畫總投資37億元，旨在改善居住環境並打造火車站新商圈。

基本介紹

• 地址：天水南路76號
• 竣工時間：1994-2000年 2002年 2003年2004年 
• 物業類型：普通住宅
• 開發商：單位自建 
• 容積率：1.10
• 綠化率：15%-30% 

位置與規劃

小區位於蘭州市城關區天水南路76號，屬火車站商圈核心區域，東接定西南路，南鄰蘭州火車站（直線距離約500米）。片區包含南磚瓦窯44-50號、6-30號院、188-210號等多個住宅組團，總占地面積約5900平方米，建築面積達39000平方米。

2021年啟動的棚戶區改造項目規劃占地115畝，總投資37億元，擬通過綜合開發平衡區域功能，提升城市形象與商業承載力。

建築特徵

• 樓棟結構：以7層板樓和多層建築為主，鋼混結構占比超過80%，總戶數約299戶。
• 戶型設計：主力戶型為60-75㎡兩室/三室，其中部分房源採用南北通透布局，裝修標準以簡裝為主。
• 產權屬性：包含商品房與單位自建房源，產權年限70年，供暖方式為集中供暖。

配套設施

交通網路：小區500米範圍內覆蓋蘭州火車站、軌道交通2/3/5號線換乘站，1公里內可達蘭州大學站（1號線）。公交站點“和平飯店站”途徑9路、31路等線路。

教育資源：

• 基礎教育：東站國小（步行10分鐘）
• 高等教育：蘭州大學（距南校區1.5公里）

商業醫療：國芳百貨商場（48米）、蘭州市第二人民醫院（800米）構成15分鐘生活圈。

交易與價格

截至2025年5月，小區二手房掛牌價區間為7175-8958元/㎡，較2022年均價（9300元/㎡）呈現結構性回調。租金水平穩定在1000-1300元/月，54 65㎡戶型供需比達1:3。

價格波動受以下因素影響：

• 2021年棚改政策推進帶動片區價值預期
• 2025年軌道交通5號線通車提升區域通達性
• 老舊小區硬體老化導致部分房源折價率超15%

棚戶區改造

項目自2018年啟動前期工作，已完成地形測繪、風險評估及概念設計，規劃修改方案於2019年通過專家評審。改造範圍涉及團結新村街道約289戶居民，徵收成本核算因資金平衡問題暫未確定實施主體。根據2021年蘭洽會披露信息，南磚瓦窯棚戶區改造項目總投資37億元，占地面積115畝，與紅泥溝開發平衡區聯動開發，總投資規模擴展至80億元。

居住體驗

• 物業管理：採用業主自管模式，物業費0.3元/㎡/月
• 環境指標：綠化帶分布不均，北區綠化率15%，6-30號院達30%
• 建築密度：容積率1.10-1.20