優級房貸危機

形成依據

房地美（美國的兩家貸款抵押公司：房利美和房地美）2009年第三季度90天以上的貸款違約率上升到3.33%，大大高於2008年同期的1.22%和2009年第二季度的2.78%。新增壞賬76億美元，比2008年同期上升了46%。 據美國貨幣管理局和儲蓄機構管理局2009年12月21日公布的數據，還款逾期60天以上的優級房貸數量，2009年第三季度已同比多出一倍以上，達到83.8萬戶。而2009年第一至第三季度，優級房貸的違約、止贖數量已超過次級房貸。2009年第四季度的數據持續惡化：

優級房貸危機

2009年10月，房地美90天以上的貸款違約率升至4.98%，這一數據在9月份時只有4.72%，2008年同期只有1.89%。

房利美和房地美2009年11月住宅抵押貸款拖欠率升至3.72%，高於10月份的3.54%和2008年同期1.52%。

房利美預測，受抵押貸款壞賬等因素的影響，2010年裡，該公司的信貸損失可能進一步擴大。美國優級房貸的對象是家庭年收入在4萬~15萬美元的中產階級，占美國總人口的約70％，但金融危機導致中產階級大量失業，收入減少甚至“絕收”，因此房貸還款逾期乃至斷供導致止贖的情況大量出現。

以上數據表明優級房貸危機在美國發生了。

背景知識

美國的房地產市場按揭貸款大致可以分為3個層次：優質貸款市場、ALT-A貸款市場和次級貸款市場。優質貸款市場面向信用等級高、債務負擔合理、風險小的優質客戶，按揭利率相對較低。次級市場是指信用指數低、收入證明缺失、負債較重的客戶，如美國的低收入階層和新移民。而ALT-A貸款市場是介於二者之間的灰色地帶，泛指那些信用記錄不錯，但缺少或完全沒有固定收入、存款、資產等合法證明檔案的客戶。

隨著美國經濟進入了下滑周期，原本的優質貸款也受到了很大的影響。

美國次級按揭危機示意圖

中產階級的危機

美國優級房貸的對象是家庭年收入在4萬~15萬美元的中產階級。隨著失業率的攀升，占美國約65%到85%的人口的中產階級處境堪憂，導致了該階級大量背負的原本風險較低的優級貸出現大量違約。通常而言，家庭年收入從3萬美元到15萬美元都屬於中產階級。可如今，越來越多人(包括中產階級)能否取得收入成為首要問題。根據彭博社調查，美國2009年的平均失業率預估將在10%以上，將是1948年以來最高紀錄。此外，美國商業地產面臨的困境同樣令人擔憂。分析認為，到2012年，價值1.4萬億美元的商業地產貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當時正是有毒資產問題最嚴重的時期。

優級貸的房主很多在金融危機中失業，是造成大量逾期未還貸違約的重要原因。經濟學家席勒與凱斯說，失業潮衝擊的對象不分貧富，因此房貸違約仍將在2010年續增。去年就已有愈來愈多優級房貸的房貸戶還不出錢，而即便2010年的經濟復甦前景樂觀，這種趨勢仍將繼續擴大。

摩根大通北美房貸部分析師托尼·羅(TonyLuo)對《第一財經日報》表示，優級房貸的中產階級客戶不像次級房貸客戶那樣幾乎沒有穩定的收入，首付款也要高出很多，而且其中相當一部分人還貸已有一段時間。即便止贖，放貸的公司收回房屋後拍賣，損失也不可能大到那兒去，但是“一旦出現大面積違約，對金融機構會造成不小的衝擊”。

美國的利率處於最低水平，政府為了挽救岌岌可危的住房市場，對按揭購房者出台了許多優惠政策。而未來美國加息的可能性非常大，這將使浮動利率的優級房貸還貸者的負擔進一步加重，從而導致違約情況更多地出現。

影響後果

從社會與經濟構成而言，優貸的持有人是美國的中堅力量。如果大量的中產階級全面陷入到優貸危機當中，不僅美國經濟將遭遇到致命打擊，同時優貸危機產生的連鎖反應也會對全球經濟產生新一輪的衝擊。在第一波的次貸違約中，原本就是爛貸款的東西變壞了，而主流貸款出問題，主要因為美國經濟進入了下滑的周期，原本質量好的貸款也受到很大的影響。

業界觀點

第一太平洋諮詢公司主席Thomas Atteberry說：“次級貸款只是冰山一角；”“優先權貸款造成的影響將會大大超越次級貸款。” 一些金融機構的危機和華爾街的二季度財務報表早已表明，信用風險正在從次貸市場轉向優質貸款市場，而違約率的上升也不僅僅限於房市。

加州的IndyMac是一家主要從事Alt-A貸款的商業銀行，Alt-A貸款違約率的不斷攀升導致這家銀行損失數十億美元。IndyMac以破產告終，被美國聯邦存款保險公司接管，成為金融危機中破產的最大一家商業銀行，也是美國歷史上第二大遭關閉的金融機構。

編寫標準普爾/凱斯席勒房價指數的兩位經濟學家席勒與凱斯說，“裁員不分薪水高低，有錢人、低收入戶與中產階級都會遇上裁員，而這些人都可能會有房貸，失業的屋主最終將放棄繳款，房屋被收回的狀況繼續增加，為美國樓市復甦帶來壓力。”《貨幣戰爭》的作者宋鴻兵則將目前的階段稱為信用違約危機，並認為情況“比次貸危機要危險得多了”。 “這次信用違約造成的損失應該是次貸危機的三倍左右，要達到1萬億美元。從2010年夏天到明年夏天這一年中的危機會比去年嚴重得多。”

政府作為

政府行動

據估計，歐巴馬政府給予首次買房家庭減稅8000美元的政策，2009年惠及了35萬~40萬戶購房者。這一優惠政策已被第三次延續至2010年4月。另外，為了刺激有房者再買新房，美國政府又宣布了每戶6500美元的減稅政策。這些優惠政策都是前所未有的。美國財政部也在去年底宣布，將取消對房利美和房地美總計4000億美元的救助上限。由此，這一系列旨在維護房地產市場穩定的措施，最大程度地降低了優級房貸危機爆發的可能性。

樂觀情況

但凱斯同時指出，這波優級房貸違約潮應不足以摧毀美國2010年可能出現的樓市復甦。畢竟優級房貸不像當初次貸式的“空手套白狼”，金融機構不至於蒙受殺傷力很大的損失。

美國總統歐巴馬曾經承諾，要幫助900萬戶美國家庭保住房產。歐巴馬政府推出的7000多億美元經濟援助計畫中，涵蓋用於拯救樓市的750多億美元。受益於刺激政策，2009年下半年，美國居民住房市場出現回暖跡象。此外，美國金融監管新政呼之欲出，對各種金融衍生品交易和評級機構約束正在加強，次貸危機爆發時藉助金融衍生品槓桿效應產生的恐怖破壞力難以重現。