二手房自主交易

二手房買賣雙方直接見面,自由洽談:房價、稅費誰付、交房時間、交款方式等所有問題,這種透明、安全的交易模式便是二手房自主交易。

基本介紹

  • 中文名:二手房自主交易
  • 方式:直接見面
  • 類型:交易
  • 性質:二手房
自主交易概述,二手房自主交易環節,

自主交易概述

指那些基於交易者自身的利益或其他的考慮而獨立發生的交易,主要包括經常項目和資本與金融項目中的交易,如貨物和勞務的輸出入、直接投資長期資本流出入、僑民匯款、贈與等。通常判斷一國國際收支是否平衡,主要看其自主性交易是否平衡。

二手房自主交易環節

第1步
買賣前的產權審核,首先,要仔細查看業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。 如果有兩個人,在簽訂後邊的契約時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
第2步
交定金與簽契約看好房子, 確定房屋產權後,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以 當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。
如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。如果 買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協定,約定贖樓完畢之後給定金賣方,需註明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履 行契約的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協定即可,約定在交易中心完成遞件手續 後,劃撥到賣家賬戶上。
一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣契約,示範文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。契約至少需要 約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等,具體條款見示範文本。
第3步
贖樓
贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及 0 .4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之後,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保 費,但買家需要提前供樓。
第4步
付首期及資金監管
除 了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上,資金監管目前已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交 易,首期款必須放銀行監管
具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協定,然後各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到 新出的房產證之後,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務,一 般會收取單筆500元左右的監管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管,則可以省去這筆費用。
出於公平角度考慮,銀行會要求 買賣雙方在簽監管協定時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。
第5步
簽訂買賣 契約
交付首期之後,就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣契約。
第6步
選銀行和辦按揭
如果不是一次性 付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣契約。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理,說要 做房產按揭,他就會幫忙處理。
第7步
過戶及交稅
去過戶時,需要到房產所在 地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣契約。一般遞件後,拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

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