三價合一

三價合一，就是以後二手房交易中的所有價格都統一（成交價、評估價以及網簽價），並且按照這個價格來計稅以及申請貸款。即“銀行評估價=實際成交價=網簽備案價”。

2018年3月28日，深圳市多部門出台新政，力求遏制“陰陽契約”和“高評高貸”現象，達到二手房買賣“三價合一”的效果。

基本介紹

• 中文名：三價合一
• 試點地區：廣州，深圳等 
• 含義：評估價=成交價=網簽備案價
• 發布時間：2018年3月28日（深圳市）

改革背景

廣州市曾經進行“三價合一”的改革試點，但出現一些“陰陽契約”的變種。例如，廣州市進行二手房網簽，隨後銀行系統對接存量房交易系統，網簽價與銀行評估價採取孰高原則，但是一次性付款的價格依然是由雙方商定，對其中報低價或者採取“陰陽契約”的行為無法監管，以致在很長一段時間，廣州市地稅評估價低於二手房價。貸款較寬鬆時，一些交易甚至可以先一次性付款，再到銀行進行貸款，由此規避政府對相關價格的審查，不過隨著銀行對貸款額度與貸款資格審查進一步收緊，類似的操作已被“封殺”。

再如，一些內部人利用系統的漏洞而走捷徑使“陰陽契約”死灰復燃。買賣雙方先網簽，銀行根據此網簽契約進行審批，此時的作價是實際價格或者接近市場價的價格；買家獲得銀行同貸書後，買賣雙方撤銷網簽契約，重簽一份低價的網簽契約，並以此作為二手房轉讓的最終契約。在銀行審查不嚴的情況之下，銀行正常批出契約，二手房正常轉讓，網簽契約一簽一撤再簽之下就可以用“陰陽價”矇混過關。這些漏洞在經過記者報導後，政府和銀行出台相關措施堵住漏洞，銀行在放款前會查詢存量房交易系統，核實最終過戶價；政府在接收遞件資料時，對於按揭貸款購房的過戶申請，會回溯銀行貸款系統，查詢網簽契約對應的按揭契約。

出台通知

根據中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”的總體定位，為貫徹落實《住房城鄉建設部人民銀行銀監會關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號）完善房地產金融調控的政策要求，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發布通知，建立信息互通查詢機制，規範購房融資，堅決遏制“陰陽契約”和“高評高貸”現象，確保房地產市場平穩健康發展。2018年3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發布《中國人民銀行深圳市中心支行深圳銀監局深圳市規劃國土委關於建立信息互通查詢機制規範購房融資的通知》。

該通知要求：商業銀行辦理房屋貸款業務，要以房地產信息系統中查詢到的網簽契約和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網簽備案契約價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。不動產權登記系統將對網簽契約相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統將自動攔截並予以退文，並將相關違規情況報監管部門核查。

內容解讀

房管局每年都會參考市場行情進行1-2次的計稅評估價調整，實際成交價與房管局評估價之間的差距一直在縮小，這是大勢所趨，並非三價合一政策才帶來的影響。

三價合一政策不屬於樓市調控政策，是管理機制的最佳化。主要是因為此前陰陽契約的存在，需要不同的政府部門及商業銀行對價格指標做最終的確認，這一政策的出發點正是由此產生。其次，三價合一的落實，為遠程（在路上的）房產稅其中一部分稅基（地上建築物部分）確立了核價依據。

從短期來說，市場會將其解讀為利空政策。三價合一直接影響的是高評高貸的買家，以及擁有樓齡較早的業主。但是“三價合一”的實施，對明確價格指標，增強信息披露，最佳化交易制度是起到了積極作用。

主要影響

三價合一，在二手房交易中最直接的變化主要是首付增加或稅費增加。

首付增加：如果以國土局計稅評估價為標準，即銀行貸款按照計稅評估價來進行，由於還跟不上實際成交價（一般是7成），那么最直接的影響就是首付增加。

稅費增加：如果以實際成交價為標準，那么首付沒有變化，稅費則會增加。

從《中國人民銀行深圳市中心支行深圳銀監局深圳市規劃國土委關於建立信息互通查詢機制規範購房融資的通知》檔案公布到截止時間——當天24時為止，在僅有的6個多小時的“視窗期”中，多家二手房門店營業到深夜，大行的交易中心同樣燈火通明。