suhan112

作者通過分析美國房價、英國西班牙房價、煙臺房價的現狀，闡述自己的觀點。

基本介紹

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美國房價

中國人圍繞著美國的房價吵成這樣，多少有些匪夷所思。不過細想一下也並非沒有理由。畢竟美國是世界最大的已開發國家。美國人的生活水平是什麼，中國人希望參照。另外，房價關係民生非常密切，一談房價，就觸動了許多人的神經。其實，這場辯論，多少像是1959年美國的副總統尼克森和前蘇聯領導人赫魯雪夫著名的“廚房辯論”的繼續。

當時美國正在莫斯科開展覽會，其中展示了牧場式的獨居住宅，裡面的廚房被眼花繚亂的現代家電裝備齊全，讓前蘇聯觀眾看得目瞪口呆。前蘇聯媒體譏諷這種房子如同印度17世紀的皇家建築泰姬陵，根本不是普通老百姓住的。尼克森則反駁說：“購買這樣一棟房子，每月的分期付款只需要100美元，完全在一個普通的美國鋼鐵工人家庭的支付能力之內。”這就引發了他和前來參觀的赫魯雪夫，在這一住房模型的廚房中，關於兩國老百姓生活孰優孰劣的世紀辯論。如今我們冷靜地看，至少在上世紀後半段，尼克森的話基本符合事實。

那么，如今尼克森的話還是不是事實呢？我不妨作一個簡單的澄清：美國地域廣闊，經濟多元，房價千差萬別。美國有平均房價上百萬美元的地方，當然讓一般老百姓望塵莫及。如今的次級貸款危機，更突顯了房價不能承受之重。但是，美國也確實有大量的地方，中等房價不過幾萬或十幾萬。為了避免公說公有理、婆說婆有理，我不妨就全美的平均水平陳述幾個基本事實。

2008年2月美國獨居現房的中等價格是19萬多美元。所謂中等價格，就是市場上有一半的房子在此價格之上，另一半在此價格之下；美國獨居的平均面積在2004年（最近的數據）為2349平方英尺，相當於218平方米左右；2006年美國中等家庭年收入4.8萬多美元；美國有房地產稅，但20萬美元的房子，一年稅金大致為2000美元左右，根據地域而有所不同。

也就是說，一般的美國人，大致4年的稅前收入可以購買一棟200多平米的獨居。這也毫不奇怪，在相當一些便宜的地區，一兩年的收入確實可以購買一棟獨居。這樣的地方也未必就人跡罕至或者犯罪率奇高。

還必須說明，以上的房價，是在房價連續非理性地上漲後的結果。如今房價回落，但以美國人的傳統標準還是太貴，買房比租房的開支大得多。所以有些專家估計，這樣的房價維持不住，還會繼續下跌。《美國新聞與世界報導》的主編不久前撰文指出，美國傳統的房價，是家庭收入的2.8倍，現在則高達3.9倍，這就構成了房地產泡沫。這一泡沫的破滅，意味著美國的房價向傳統的標準回歸。以現在的收入水平，這個傳統標準是中等房價15萬美元以下。

我對美國房價回落到傳統標準並不樂觀。畢竟美國人口上漲頗快，從長時段看住房需求很大。不過，房價關係到老百姓的基本生活質量。如果在房子上花錢太多，就沒有餘力在其他方面消費，談不上生活水平的提高。所以，經過調整，美國的中等房價估計會維持在中等家庭收入的3倍到3.5倍之間。中國還是開發中國家，加上土地資源稀缺，不可能達到這樣的標準。老百姓為房價的付出就比例而言自然要高一些。但是，房價如果超出普通百姓家庭年收入的七八倍甚至十倍以上，民生困頓、怨聲載道也就毫不奇怪了。（薛涌 作者系知名學者）

根據全美地產經紀商協會的數據，9月份的全美平均房價較一年前下跌了4.2%，目前約為211700美元，而這無疑是需求疲軟的一個明證。

在這些為積壓房源所困擾的城市中，情況最嚴重的是洛杉磯、芝加哥和邁阿密。在洛杉磯，超過10萬美元賣不出去的獨棟房屋構成了全美國最大的一塊積壓房源。這一數據同比上升了21%。為了將手裡的房子拋售出去，賣家們不得不降低房價。從剛剛在市場上掛牌幾周的房子，到已經幾個月無人問津的住宅，現在洛杉磯幾乎一半的待售獨棟都已經降價。

在全美積壓房源數前10的城市中，8個城市已經有至少40%的待售房源降低了掛牌價格，而分析人士認為，會有越來越多的房屋賣家開始降價，並把房價降到現在市場難以想像的低價位水平。

雷曼兄弟的國債分析師傑克·馬爾維(Jack Malvey)等人在剛剛出爐的一份報告中指出，商業銀行、美國聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae)、聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)以及國債保險公司等都會受到次級貸風波連累，2008年房貸損失可能約500億美元，未來5年美國房貸損失更可能多達2500億美元

美國商務部2月27日公布的數據顯示，美國新房銷售中間價為每套21.6萬美元；美國NAR（房地產經紀人協會）3月24日公布的數據顯示，美國2月份的房價中值為19.59萬美元。對比一下北京、深圳、上海的房價，每套住房20萬美元以上的價格早已成為市場主流。也就是說，即使從絕對值上來看，中國的房價與美國的房價也已比較接近。如果考慮到美國的房價是落地的（即包含有土地所有權，中國房價中只包含土地最長70年的使用權），再考慮到美國的平均住房壽命和房屋品質（美國所說的房屋一般指別墅，國內所指的房屋在美國被稱為公寓）遠高於我國，同時考慮到美國的人均收入是中國人均收入的30餘倍，那么，美國的房價可以說是便宜得離譜了，也難怪中國的一些富人磨刀霍霍，要去美國抄一把底了。說不定過不了多久，“溫州炒房團”之類的專有名詞，就會響徹美利堅的天空。

煙臺市房價

有“東高西低”的特點

市區東部沿海地帶的房子，因環境優美、設計獨特、增值潛力大，價格較高：4層以下的新建房屋，價格在4000———7000元/平方米之間；4層以上的高層，以“海天名人廣場”為代表，價格在4000———5000元/平方米之間；前幾年建成的“黃海城市花園”，現在平均價格在3800元/平方米左右；“綠色家園”地理位置相對較遠，房價在2500元/平方米左右

市中心區房價一直持續走高，“今日花園”，售價在4000元/平方米左右。

西部地區如幸福地帶“新世界”、“陽光麗景”、“白石新城”等房價都超過2000元/平方米左右；南部地區房價上升也快，“富順苑”房價在2200———2500元/平方米左右，“小東夼”房價在2500元/平方米左右；黃務一些村開發的房地產，每平方米也不低於2000元左右。

除了地理位置，房價還跟小區配套、環境、存量多少有很大關係

房價連續下跌

英國和西班牙

最近，英國哈利法克斯銀行公布的數據顯示，11月份英國的平均房價繼續下跌，是12年來第一次出現連續3個月下跌的情況。

數據顯示，目前英國單套住房的平均價格為19.5萬英鎊，比前一個月下跌1.1%，是11年12月以來最大單月跌幅。分析說，這與英國央行自11年以來先後5次提高基準利率有關，持續增加的借貸成本不斷打擊人們的投資熱情，並導致房地產市場逐漸降溫。此外，西班牙的房價也告別了昔日生生不息的單邊上漲行情，最新公布的數字顯示，上月西班牙新建房屋的銷售量同比下跌40%，在首都馬德里，一套100多平米的房屋，標價只有34萬歐元，並且還有很大的討價還價空間。##同期 西班牙IE商學院教授 曼繆爾 1988年 居民住房抵押貸款占家庭收入的三分之一如今普通家庭在這方面的支出已經高達50% 我認為這導致了泡沫。