EB-5簽證（即美國職業移民中的第五類優先移民），源於1990年美國國會立法通過的“投資移民項目法案”，目的是為吸引外國投資者在美國投資並創造新的就業機會。為促進美國落後地區的經濟發展，1993年，EB-5投資移民又特別增加“區域中心試行方案”，同意將投資金額匯集並集中投資於政府指定的區域，此法案本於2012年9月30日到期，由於大受歡迎已延期至2015年9月30日。2015年I-526的成功率約為75%， I-829的批准率約為98%（來自美國移民局統計數據）。
基本介紹
- 中文名：EB-5盡職調查
- 全稱：美國職業移民中的第五類優先移民
- 成立時間：1990年
- 到期時間：2012年9月30日
投資盡職調查,被拒調查,風險調查,
投資盡職調查
EB-5投資盡職調查，是由獨立專業第三方，包括商業法律顧問、投資顧問、經濟分析師及移民律師對一個或幾個EB-5項目進行審慎性調查。集中研究投資人最關心的問題，例如，移民風險及投資風險、項目就業模式及可行性、投資可控性、項目經濟就業計畫書的可行性及可靠性、區域中心歷史及商業背景調查等一系列問題。
移民是一個家庭或個人一生中的重大決定，對申請人影響非同小可。申請人需謹慎應對並深刻了解其中的風險。隨著市場上EB-5項目成倍的增長，這要求投資者具有更高的鑑別能力，投資者不應光依賴移民顧問而應求助專業投資顧問、商業法律顧問、金融顧問、經濟分析師或移民顧問共同鑑別投資風險及移民風險。
被拒調查
根據美國國務院2014年1月11日公布的數據顯示，自1990年以來，共有15,925名EB5投資者申請EB5簽證。其中13,677名獲批I-526臨時綠卡，最終只有748名EB5投資者獲批I-829永久綠卡。依照1996年實施的美國移民法，一旦EB5申請人的臨時綠卡(I-526)或者正式綠卡(I-829)被拒，EB5家庭成員將全數被遞解出境(Removal/Deportation)，今後連美國的旅遊簽證都無法獲得。更嚴重的是，一旦有遭美國遞解出境的記錄，申請歐洲及其它國家移民都將被拒。
按照2014年2月27日移民局USCIS統計結果，至今只有3例I-829被拒者終審抗訴獲批，其餘的I-829被拒者及家庭成員在判決生效後即離境。包括1,131名投資人中因各種法律糾紛，中途退出。
風險調查
EB5投資移民項目，本質上即是國內的民間集資，為銀行不願提供貸款及美國投資人不願投資的高風險項目提供的融資渠道。近年只有不了解內情的中國投資人參加，歐洲及已開發國家沒人參加這類項目。據2013年美國聯邦統計，美國銀行批准貸款的項目就有46.8%三年內資不抵債，而這些連銀行和美國投資人都不肯放貸的EB5項目，爛尾結果可想而知。
美國聯邦移民局（USCIS）2013年5月30日通過新的政策備忘錄，對EB5投資移民影響最大的包括以下幾個關鍵要點，首先是貸款類和政府參與的EB5項目就業計算隱患重重，其二是大量建築類工作不再被納入就業計算。另外移民局已明確規定以租賃或出售房產為主的EB5項目不能符合就業要求，參與此類項目的投資人即使已獲得臨時綠卡(I-526)，正式綠卡(I-829)也會在終審時被拒。
一、貸款類EB5項目就業計算成綠卡僵局
貸款類EB5項目是以貸款（loan)、借貸（debt），債券（bond）類吸金模式誤導EB5資金投入。此類項目風險極高，業內預估為爛尾的項目。只有讓不知情的中國EB5投資人來出資。收到投資款的公司並不直接參與項目建設，只是將投資款轉貸給一家或多家公司。由於貸款類項目有不同來源的資金參與投資，EB5投資人的資金只是總投資額中的一部分，而且還有層層轉貸，複雜的多角債模式使移民局無法準確認定每個就業職位的來源，如果將其它貸款產生的就業套用於投資人綠卡申請計算，就明顯違反了美國移民法(INA)條款203（b）。特別是目前普遍存在著項目方故意將資金多方轉貸，偽造計算出高額的就業職位，已促使移民局對貸款類EB5項目嚴審，導致投資人的正式綠卡(I-829)審核通過率微乎其微。屆時只要其中一家或數家公司撤出或關閉，投資人就會被典型的三角債所困。收款公司與用款公司相互推諉，項目爛尾、討債無門，根據移民局2013年10月份公開的案例報告結果顯示，這些案例主要來自紐約和洛杉磯。對於這兩個區域的所有貸款類EB5項目，移民局開始嚴查和複審，這類EB5貸款類項目涉及酒店、公寓等等。項目越大，就業計算問題也越嚴重，即使已獲批臨時綠卡(I-526)，轉正式綠卡(I-829)將被長期耽擱，最終被拒。嚴重的是項目方及中介融資時，從不對投資人透露實情。
二、政府參與EB5項目使捷徑成泥潭
目前對EB5投資移民的另一個誤區是想當然認為只要有政府參與就是最有保障的項目，事實卻完全事與願違。這類項目往往層層審核最繁複，資金損耗最嚴重，導致就業崗位不足，使綠卡終審失敗。其實原因很簡單，美國各級政府參與的項目都不以盈利為目的，以公益性的項目為主，諸如交通、通信、擴建、基建、圖書館、醫療、消防、老人中心等等。這類項目常年赤字運營在世界各國都是理所當然的，加上美國政府所有資金都來自納稅人，項目資金賠償第一順位永遠是納稅人。另外由於政府參與項目，必須額外遵循當地工會和地方經濟保護條款，使各類開銷成倍增加，直接造成投資金額無法雇用足夠的員工以滿足移民要求。對投資人更為不利的是，這些政府項目即使出現虧空，也絕不可能出售已建完的市政物業來抵押給投資人，沒有任何政府會讓投資人來掌控當地的交通、通信等等的。
最為重要的是EB5投資移民是依據美國聯邦移民法，任何州級、縣級或市級政府都無權給予投資人在綠卡審核時的任何優先權，這是移民法早已明確的。如果有政府部門或官員給投資人作出任何投資款或綠卡方面的承諾，就是涉嫌違法和欺詐，會受到聯邦調查局查處。所以有政府參與的項目，除了開銷大、不盈利外，各類審批程式繁複，就業計算更難保障，資金也沒有抵押，投資人想當然的移民捷徑卻實際成了不能自拔的泥潭。
三、EB5建築類工作不被納入直接就業計算
以大興土木建造樓房或基建設施為主的EB5項目已被移民局正式列入被拒名單，而其原因非常簡單，因為移民局在新的備忘錄中已明確建築類工作屬於臨時性工作，建造工期結束後這些工作都很快會消失，沒有持久性，所以不能算作投資後直接產生的工作，只能考慮為間接工作。因此依賴建築業來計算就業的所有項目，都會面臨投資人正式綠卡(I-829)終審被拒。
四、EB5租賃或出售房產類項目綠卡被取消
移民局2013年5月30日的政策備忘錄否決了EB5投資人通過投資建造別墅、公寓、辦公樓、城市改造、城市基建、商城、購物中心、倉儲等申請移民的方式。這類項目的共性就是一旦建造完畢，物業就被出租或出售給其他商家或個人，而移民局已裁定出租或出售後帶來的任何就業都不能被納入綠卡申請時的計算。移民局(USCIS)對此已作出裁定：“即使EB5項目沒有建造這些物業，那些商家和個人也會購買或租賃其他物業並雇用員工，所以這些就業機會不能作為EB5投資後產生的。”再則建築類就業不被納入直接就業計算，因此這類依賴租賃或出售房產的EB5項目已不可能保障每個投資人產生10個就業崗位，以前參與這類項目的投資人已被移民局在終審時取消正式綠卡(I-829)。
總結語
EB5投資人千萬不要誤入臨時綠卡I-526的陷阱，因為只要投資款入賬基本都能獲批。然而目前正式綠卡(I-829)中國地區申請人的審核通過率非常低，終審不通過就意味著投資人最後不能達到移民的目的。EB5就業計算模式是移民局對投資人正式綠卡(I-829)審核的重要參考數據，投資人要成功通過終審，目前尤其要避開貸款，或債務類以貸款模式為主的項目。一些地方政府參與的項目由於開銷過大很難產生足夠就業崗位，正式綠卡(I-829)終審極可能遙遙無期，甚至被拒。另外投資人必須避開以租賃或出售房產為主的項目，包括建造別墅、公寓，商城、購物中心等以建造業為主的各類EB5項目，移民局通過新的政策備忘錄以後，通過這些項目申請移民成功的可能性已微乎其微。
五、市中心TEA（就業目標區）EB5項目風險
美國移民局規定投資50萬美元申請EB5美國投資移民的項目必須在TEA區(TargetedEmploymentArea就業目標區)，移民局定義的TEA區有兩種，第一種是人口較少的郊區，第二種是大城市的高失業率區才能被定為TEA區。目前市場上EB5酒店、公寓和商務樓項目，項目方將市中心TEA區美化成所謂的“黃金地段”，掩蓋了其高犯罪、高污染、高賠償的巨大風險，最終導致永久綠卡(I-829)申請失敗的嚴重後果。
1.市中心TEA區絕非“黃金地段”
中國房地產才發展了十幾年，北上廣五環內已無地可開發。甚至二、三線城市市中心也早已無地可開發了。而美國房地產業已成熟發展了大半個世紀，大都市的市中心居然還被列為TEA區等待EB5投資人開發，其中陷阱有多深投資人自己判斷。
由於高犯罪、高污染、高失業，市中心TEA區都是全美最差的學區，然而不少EB5項目利用國人對美國市中心情況不熟悉，故意將這些危險的市中心TEA區混淆為國內北上廣市中心“黃金地段”“寸土寸金”的概念，例如紐約的曼哈頓、洛杉磯的好萊塢等等，其實任何人稍加分析就能明白，真正的黃金地段是絕對不可能有如此高的失業率被定為TEA區。
2.市中心TEA區高犯罪率影響綠卡申請
美國的紐約，舊金山，洛杉磯，西雅圖，邁阿密及芝加哥等市中心的部分地區之所以會被列為TEA地區，是因為那裡聚集著以黑人為主等各族裔最低層的暴力幫派犯罪團伙，搶劫，槍殺，毒品，賣淫等高犯罪率地區。著名的“華裔女子洛杉磯CecilHotel水箱遇害案”正發生在這類所謂的市中心，（或搜尋：華裔女孩洛杉磯離奇死亡）文中明確說明：“她居住的這家旅館CecilHotel位於洛杉磯市中心，這一地區治安狀況很差，許多吸毒人員、搶劫者以及流浪漢聚集於此。”在這些市中心TEA區成為業主，必定會卷到各類販毒兇殺刑事案件中，直接影響正式綠卡(I-829)申請時的背景調查。
3.市中心TEA區環境污染嚴重
大都市市中心TEA區的EB5投資項目對美國當地投資人來說唯恐避之不及。除以上的暴力犯罪外還附帶著工業重污染問題。例如紐約的布魯克林（Brooklyn）、西雅圖的SODO區（SODO，Seattle）、洛杉磯附近的河濱區（Riverside，California)，都是出名的工業污染區，美國法律規定在工業污染區建居住建築必須由持特殊執照的機構來清理。這筆清理費甚至會超過建造該建築費用本身，項目方往往對此避而不談。投資人無緣無故花費正常造價的好幾倍，在工業重污染區造樓，得不償失，以後租戶因環境傷害而引起的潛在官司就會無窮無盡。
4.市中心TEA區租戶維權官司昂貴
市中心TEA區酒店、公寓或商務樓的商用或民用租戶不斷因被搶劫、被殺害、被強暴而控告業主。美國法官及陪審團一邊倒都站在弱勢團體一邊，對於有人體傷害，性搔擾或死亡的案件，賠償金動輒幾百萬甚至上千萬美元不等。因此在市中心TEA區所投資的項目最後都入不敷出，維權官司的賠償勢必成為項目賠錢的無底洞，項目失敗會直接導致不能滿足移民局對就業人數的要求，使得綠卡最終審批被拒。
總結語
綜合以上原因大都市市中心TEA區的物業都難逃負債經營，破產拍賣的結局，因此無法滿足移民局對就業人數的要求，投資人申請綠卡毫無保障。
其實美國真正的高尚區都在市郊，離鬧市有好幾十英里。所以EB5投資人在選項時要提防處在大城市所謂“市中心”“好地段”的TEA區，尤其那些被冠以“黃金地段”、“寸土寸金”的項目，項目方是不會主動披露其中的巨大隱患，待到投資人發現時，恐怕已落到綠卡被拒和投資賠本的結局。投資人應該選擇學區較好的TEA區，同時要考察項目長遠的盈利模式，才能保障投資和綠卡的雙贏。
六、酒店類EB5項目風險重重
1.EB5酒店或公寓類項目，虛高造價3倍導致投資人綠卡被吊銷：
美國移民局（USCIS）頒發EB5永久綠卡的首要審核標準就是確定EB5投資人有否真實產生10個就業崗位。
聯邦政府於2012年3月對EB5投資的酒店或公寓項目調查時發現，項目方普遍虛增幾倍的工程造價，賺走數千萬美元，所剩的建造費無法產生足夠就業。項目方用虛增3倍的造價來計算經濟模式，偽造抬高就業人數，用欺詐手段來滿足移民局對就業人數的要求。
由於問題極其嚴重，美國聯邦移民局2013年5月30日通過新的政策備忘錄，組成了專門針對酒店及公寓類EB5項目的反欺詐調查組，宣布對所有酒店及公寓項目建造費用和就業人數進行徹查和監控。一經查證有虛增工程造價情況，移民局就會依據未滿足就業人數移民法條款，駁回EB5項目投資人的永久綠卡申請，以前僥倖已獲批准的綠卡(I-526或I-829)也將被追查取消。
2.利用酒店品牌偷梁換柱：
這類酒店或公寓項目虛高工程造價的手段如出一轍，那些號稱希爾頓/Hilton、萬豪/Marriott、凱悅/Hyatt、溫德姆/Wyndham等等酒店項目，利用國內投資人對品牌的盲目信任，實際造的卻只是掛名的加盟酒店，而且只是品牌旗下的經濟型酒店，相當於國內莫泰、漢庭之類的檔次，等於投資人花遠超五星級的錢造經濟型的旅館。
根據移民局參照的ReedConstructionData行業標準，在美國這類經濟型酒店的實際造價（HardConstructionCost）不包裝修平均為126.5美元/平方英尺，最高檔五星級實際造價（HardConstructionCost）不包裝修平均為163美元/平方英尺，美國豪華公寓的實際造價（HardConstructionCost）不包裝修，平均為$105美元/平方英尺。如果投資項目方報出造價明顯高出行業標準，移民局就會依此認定大量投資資金沒有真正投入產生實質性就業，綠卡申請會因不能滿足就業而被拒。
3.夕陽產業，美國酒店呈現倒閉潮：
在美國酒店或公寓建造已供大於求，屬於夕陽產業，整體入住率不足45%，同時房價惡性競爭，最終資不抵債破產遭低於半價拍賣。美國權威酒店住宅評估集團HVSGlobal已公布數據，自2008年開始美國當地資金已全面撤出酒店或公寓建造項目，整個市場上只有EB5投資資金在冒此風險。
新建的酒店或公寓勢必資不抵債，原因在於：
1）這類項目(方)提高3倍造價（HardConstructionCost），賺完錢後讓投資人面對高昂的管理費和住客維權訴訟。
2）按照美國移民局（USCIS）EB5投資規定，每50萬美元投資必須雇用最少10名全職員工，在美國每個酒店或公寓全職人員年薪平均4萬美元以上，加上各種保險、福利，10名全職員工每年光薪資支出就超過40萬美元。如果5年內無法維持雇用10個員工，EB5投資人的綠卡申請將失敗。
換而言之，按以上高昂的造價和員工開銷，這些酒店或公寓每年的客房入住率必須達到225%，投資人才可能獲得綠卡全身而退。EB5投資人5年後退出時，沒有任何機構會提供再融資，為高出市場好幾倍的造價買單。
4.酒店類項目的其他誤導手段：
1）此類名牌酒店其實並非酒店集團投資，只是加盟酒店(HotelFranchise)，而且大多只是名牌酒店集團的下游品牌（經濟型酒店檔次），換句話說經營這種酒店只能自擔風險、自負盈虧，項目如有虧損，酒店集團是不會承擔任何債務責任的。
2）聲稱酒店的入住率會高達70%以上，其實在美國酒店業競爭歷來激烈，經濟最好的時候也就45%左右的平均入住率，相當部分酒店平均入住率甚至不足35%。
3）酒店業在美國本身就屬於夕陽產業，只是國內人並不了解美國酒店業的現狀。項目方充分利用了國人對於跨國品牌酒店的完美入住經歷和好感，以及自身能擁有品牌酒店股份的幻想。事實上EB5投資人拿的根本不是品牌酒店的股份，只是一些加盟酒店的股份，項目方只是支付了高額加盟費給品牌酒店，因此拿到的是最高成本而且毫無價值的股份。
4）通過國內中介把酒店及公寓類項目美化。會舉出很多所謂的成功案例，還有所謂的100%成功率，但是他們卻永遠不會告訴你項目方虛高造價被美國移民局調查起訴的事實。
5）美化大城市的市中心概念。美國真正的高尚區都在市郊，離鬧市有好幾十英里。而美國大城市的市中心並非國人想像的高尚區，90%以上的市中心犯罪率極高，也是流浪漢首選集結地，因為很多政府接濟站坐落於此。在這些地點建的經濟型酒店，都無奈淪為罪犯的據點，官司和案件不斷，酒店投資在這種區域，根本不可能收回投資。
5.酒店公寓類項目觸犯移民局大忌：
EB5在I-829終審時，移民局最關注的就是項目方是否在就業人數方面有欺詐行為，因為移民局成立EB5移民項目的初衷就是為了使每50萬美元的EB5投資帶來至少10個以上的美國人就業，因此酒店項目虛高造價的做法正犯了移民局的大忌，而通過這些項目申請的投資人也因此受牽連，在移民局留下永久不良記錄，後患無窮。
反之，如果項目方沒有在造價方面造假，也確實滿足10個以上的就業崗位，美國移民局對I-829的發放本身是完全沒有問題的。遺憾的是縱觀國內市場上力推的所有酒店或公寓建造項目，幾乎全部在虛高工程造價，其後果不堪構想。
總結語：
EB5目前仍舊是投資移民美國最有效的一種方式，其風險主要來自酒店及公寓類項目方虛高工程造價的做法，因此對於投資人來說風險可防可控，其實要判斷所投酒店或公寓項目是否合理並不困難，如果開發商列出的造價明顯高於126.5美元/平方英尺(經濟型酒店)或163美元/平方英尺(五星級酒店)，那開發方商明顯虛增費用，必定會導致綠卡申請最終失敗。
由於酒店類EB5項目，幾乎全部採用了虛高造價的手段，而且酒店業在美國競爭激烈、不管是對於投資還是移民，都極為不利。
七、EB5夾層貸款和過橋貸款風險
美國聯邦移民局（USCIS）於2013年5月30日通過新的政策備忘錄，規範了美國EB5投資移民夾層貸款或過橋貸款模式。有些EB5項目使用夾層貸款或過橋貸款模式為投資人申請綠卡，夾層貸款和過橋貸款的風險之高遠遠超出一般的投資項目，對於EB5投資人來說，面臨著綠卡被拒和資金三角債的雙重最高風險，申請正式綠卡I-829均被拒，原因如下：
1.層層轉貸成多角債，EB5綠卡、還款均無保障：
EB5夾層貸款或過橋貸款項目有一個共性，就是這些項目看上去陣勢強大，參與方眾多，甚至還有政府部門，具有很強的蒙蔽性，使EB5投資人會因此錯誤地低估綠卡被拒和資金三角債的雙重最高風險。美國聯邦移民局（USCIS）因此專門進行了規範。
這類貸款的模式是層層轉貸,結構比國內的三角債還複雜。由於收到投資款的公司並不直接參與項目建設，只是將投資款轉貸給一家或多家公司，這些貸款一旦投入項目，就形成了說不清理還亂的多角債關係。無論是基建項目、大樓建造還是社區建設等等，具體哪部分是EB5投資款建的就是上法庭都無法判定。
EB5過橋貸款(bridgeloan)或EB5夾層貸款(mezzaninefinancing)都沒有地產等實質性資產抵押，往往給投資人一張保證契約作擔保，屆時只要其中一家或數家公司關閉，投資人就會被典型的三角債所困，收款公司與用款公司相互推諉，項目爛尾之外，綠卡更無法申請成功。
2.移民局無法判斷就業人數，造成EB5綠卡申請失敗：
美國移民局(USCIS)在審批EB5投資人綠卡時的關鍵指標，就是必須確認該投資人實實在在地產生了10個以上的就業崗位。美國國會通過的移民法一再強調，如果就業數額不能確認，綠卡就不能獲得批准。
移民局對使用過橋貸款或夾層貸款融資的項目審理特別嚴格，主要原因在於，這種貸款模式使移民局無法清晰判定哪些就業崗位是由EB5投資人貸款產生的。很多項目方用移花接木的方式，利用繁雜的資金轉貸，對產生的就業崗位造假、濫竽充數，已經引起移民局的高度警覺。由於多角債模式結構複雜，移民局要投入大量人力物力進行分析判斷，導致所有過橋貸款或夾層貸款的EB5投資人，都面臨超長的審核時間和綠卡終審I-829被拒的結局。
3.美國、歐洲等國投資人對夾層貸款或過橋貸款項目敬而遠之：
夾層貸款或過橋貸款項目中的眾多美國或歐洲參與方，無一例外都不願作沒有資產抵押的夾層貸款或過橋貸款，因為貸款無法償還的風險極高。其次大部分參與方都設定了諸多參與條款，例如先要求其他資金到位後才投入，項目情況稍有變動就能合法撤出。EB5投資人簽署投資契約時只能知道項目的概況，根本沒有許可權深入了解這些條款。一旦EB5投資款被作為夾層貸款或過橋貸款進入項目，往往作為項目的前期運作管理費，先被花費殆盡。
隨著項目的開展，眾多的參與方只要有一方撤出，整個項目就會象多米諾骨牌般流產，而投資人手上的保證書在多角債的官司中，因無法明確各類債權歸屬而只能成為一紙空文。由於沒有具體的資產抵押，投資人更無權要求出售任何資產來償還貸款。這也就是夾層貸款或過橋貸款項目爛尾率極高的原因之一，在投資業成熟的美國和歐洲，投資人對夾層貸款或過橋貸款項目避之不及。
