類別墅

幾棟別墅站成一排，中間有幾米距離，卻又有天橋連線——這種似獨棟別墅又非獨棟別墅、似聯排別墅又非聯排別墅的高檔住宅被稱為：“類別墅”。“類別墅”產品都是不同程度地受到消費者歡迎，這種類似於疊加別墅的產品，以其面積適中、贈送部分多而深受青睞。

基本介紹

• 中文名：類別墅
• 別名：疊加別墅

簡介

類別墅是別墅產品的延伸，是介於別墅和高級公寓之間的一種產品形態。同別墅相比，類別墅和別墅在本質上是相通的，都強調優美的環境、豐富的生活空間以及居住的高舒適度，但類別墅具有比較鮮明的產品個性，它以居住生活為首要元素，摒棄了獨棟別墅太過狹窄的鄰里關係，注重營造特定的鄰里生活，卻毫無侷促之感，最適宜作為高品質的第一居所。另外，類別墅還具有經濟型別墅的特點，單價和總價相對較低，適合的人群更廣泛。

類別墅 新新住宅

因此，從某種意義上說，類別墅讓別墅改變了高高在上的頂級豪宅形態，成為更多精英階層接受並喜愛的住宅產品。

背景

在獨棟別墅被叫停之後，面對高端住宅市場的巨大需求和利潤，中國內地很多城市的發展商打起了“擦邊球”，開發出了新的別墅形態，如連排、雙拼、疊加等等產品，並被命名為花園洋房、情景美墅、空中別墅等等，但消費者並沒有把這些產品完全區分開來，而是統稱為“別墅”。據國土資源部有關官員表示，別墅還是指獨門獨院、兩至三層樓形式，這樣對於這些“類別墅”產品，就脫離了別墅的定義，從而也脫出了該政策監管的範疇。

但實際上，國土資源部停止別墅用地供應的禁令已經下達了近7年之久，但在中國大中城市，別墅並沒有如大家當初想的那樣已然絕跡，相反，獨棟、雙拼、聯排、疊加等各種類型的別墅層出不窮。而今，別墅大家庭中又新添了“類別墅”這個新成員。

分類

聯排別墅

也就是常說的Townhouse，由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯結在一起，戶戶聯成一排，每幾個單元共用外牆，有統一的平面設計和獨立的門戶，有自己的院子和車庫。Townhouse別墅是大多數經濟型別墅採取的形式之一。

優點：具有極大的價格優勢。缺點：布局呈乏味的直線“兵營式”排列，前後排間距小而產生互視。

雙拼別墅

兩戶連在一起的“雙拼別墅”，在國外被叫做“Two family house”，直譯為兩個家庭的別墅，是最接近真正別墅的一種形態。

“類別墅”

優點：降低了社區密度，增加了住宅採光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。 缺點：價格較高，很多雙拼別墅的價格跟獨棟別墅相差無幾。

疊加、空中別墅

疊加、空中別墅指位於城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建築頂端具有別墅形態的大型複式住宅。

優點：依託於市區繁華生活，占據了社區的重要位置，形成了多種優勢。缺點：不太親近自然，並對入戶花園和露台的依賴比較強。

特點

與獨立別墅相比，“類別墅”主要體現在占地少、更環保、土地利用率高；在價格上，它的總價比獨立別墅要經濟實惠、性價比更高；和洋房相比，“類別墅”產品通常的戶均面積都控制在200平方米以內，房型設計緊湊合理，和洋房相比，“類別墅”更顯得有天有地，檔次功能更高，且劃分得更加人性化；同時，在同樣總價的範圍內，給消費者更多的自由設計和享受自然環境的空間。

“類別墅”產品將別墅理念運用到多層住宅中，具備別墅室外空間的私有化特點，同時大部分單位平層化，使生活更方便。建築密度與房價接近多層住宅，但可以享有別墅般的居住品質。

現狀

從2001年開始，“類別墅”產品被世紀城地產引入廣東東莞市場，他們開發的居於傳統別墅與洋房產品之間的聯排、疊加別墅在推出市場後引起業界關注和市場的歡迎。到2010年，隨著國家對別墅用地的禁批，一直為東莞高端客戶喜愛的獨棟別墅開發量逐年減少，成為了稀缺產品，而具有相似性、居住功能與獨棟別墅相近的“類別墅”產品開始成為各大高端項目中的主推產品。

早在2004年，在距離重慶市區大約30公里的海蘭雲天風景區就已經有開發商推出了此類別墅。數十棟別墅在海蘭湖邊一字排開，每兩棟為一組，兩棟別墅並不相連，卻莫名其妙地由一座天橋連線在一起，雙方各占一半。2009年歲末，在重慶市某售樓現場，雖然天氣有些寒冷，但看房的人絡繹不絕。以一棟位於小區最外面的面積為216平方米的“類別墅”為例，價格為350萬元。

產生原因

首先是因為傳統別墅開發受限的政策因素促使開發商必須去尋找、開發一種能夠替代或過渡性質的產品滿足傳統別墅的市場需求；

其次是全國土地資源日趨緊張，獨棟別墅占地較為浪費，已不能成為未來發展的主流產品，而“類別墅”產品則比較符合市場需求；

其三就是多元化的市場購買需求導致不同風格的類別墅產品不斷湧現；

最後還有一個外在的推動因素，就是大中城市開發企業、代理商大量進入當地市場，推動了“類別墅”產品的發展，眾多創新產品不斷湧現。

現象分析

一位不願意透露姓名的業內人士對這一現象作了分析，認為市場上對別墅的定義也沒有統一，有人認為是獨門獨院，占地面積大的獨棟別墅，也有人認為是容積率低的高檔住宅，如聯排別墅、疊加別墅，這也使開發商有空子可鑽。雖然土地在出讓時有容積率方面的規定，但是開發商可以通過部分建容積率高的電梯公寓、部分建低密度的別墅等各種招數加以規避。這也就是市場上純獨棟別墅小區較少，而各種類型房屋混雜的小區較多的主要原因。

他表示：“國家多次下達禁令是出於中國人多地少需要集約化用地的現實考慮，但一刀切的行政命令收效並不明顯，主要是由於後期的市場監管不力，但也有別墅存在市場需求的現實原因。”