銀河北庭

銀河北庭是由雲南煤化房地產開發有限公司開發的綜合性社區，位於昆明市五華區小康大道580號。項目占地7.26萬平方米，總建築面積超過4萬平方米，包含普通住宅、寫字樓、商業及底商等多種物業類型。小區容積率4.37，綠化率達45%，配備9班幼稚園及生鮮超市。截至2025年5月，二手房掛牌均價為8998元/平方米，歷史成交房源74套，周邊覆蓋15條公交線路及捷運2號線站點。

基本介紹

• 位置：五華區小康大道580號 
• 開發商：雲南煤化地產 
• 物業公司：賽諾聯行物業  
• 建成年代：2014年
• 容積率：4.37
• 綠化率：45%

開發背景

項目由雲南煤化房地產開發有限公司承建，母公司為雲南煤化工集團，屬國有企業開發項目。2014年5月首次開盤，2015年3月完成首批交房，至2017年12月住宅部分已全部售罄。北庭辰苑Ⅱ期於2024年取得預售許可證（昆字2017103號），預售資金監管賬戶開設於華夏銀行昆明金康支行。

建築規劃

總占地面積7.26萬平方米，規劃建設8棟樓宇，涵蓋住宅、商鋪、寫字樓及車位四種業態。建築類型包括塔樓、板樓及塔板結合結構。產權年限為70年，物業費標準1.82元/平方米·月（不含電梯費及二次加壓費）。

配套設施

社區內部設有3000平方米生鮮超市、商業精品街及SOHO公寓，配套9班幼稚園（紅雲**學區）。周邊1.5公里範圍內分布沃爾瑪、家樂福等大型商超，毗鄰昆明第十中學、月牙塘公園及華夏銀行網點。項目綠化景觀採用低密度設計，一期曾獲業主好評。

交通體系

臨近捷運2號線司家營站（直線距離1157米），覆蓋191路、150路等15條公交線路。主要公交站點包括銀河星辰花園站（289米）、金水灣小區站（473米），駕車沿小康大道向北2.6公里可直達城市主幹道。

市場表現

2013-2017年住宅均價波動在7000-8300元/平方米區間，寫字樓均價維持在1.1-1.33萬元/平方米。截至2025年5月，二手房掛牌均價為8998元/平方米，掛牌房源82套，周環比上漲0.9%。歷史成交房源74套，戶型以3室2廳為主，精裝修房源占比超過60%，在租房源28套。

戶型設計

主力戶型包含：

• 3室2廳1廚2衛（建築面積109.3-113.16平方米）
• 4室2廳（125.14平方米）
• 2室2廳（71.7平方米）
  套內面積轉化率最高達83.01%，躍層戶型採用台灣珥本風設計。現代簡約風格裝修案例占比超過70%，147平方米戶型裝修報價達78.1萬元。