根據土地增值稅暫行條例及其實施細則以及財政部、國家稅務總局的相關規定，現就土地增值稅若干政策執行問題公告如下：
基本介紹
- 類型：政府公告
- 地區：重慶市
- 部門：重慶市地方稅務局
一、房地產項目清算有關規定,二、轉讓舊房有關規定,三、無償劃轉房地產有關規定,四、其他規定,
一、房地產項目清算有關規定
（一）清算單位
房地產開發以規劃主管部門審批的用地規劃項目為清算單位。用地規劃項目實施開發工程規劃分期的，可選擇以工程規劃項目（分期）為清算單位。
納稅人應於房地產項目開工前向主管稅務機關報備已選擇的清算單位。清算單位一經報備，不得調整；未按規定報備的，以工程規劃項目為清算單位。
本公告執行前，已開工的房地產項目未清算申報的，納稅人應於2014年8月底前向主管稅務機關報備清算單位；已經清算申報的不再調整。
（二）清算分類
清算單位中建造多類房產的，應按普通住宅、非普通住宅、非住宅，確認計稅收入、扣除項目金額，分別計算增值額和土地增值稅。
（三）土地及房地產開發成本
分期清算或者清算單位中建造多類房產，土地成本納稅人可選擇按照土地面積占比法或者建築面積占比法計算分攤；房地產開發成本按照建築面積占比法計算分攤，其中已明確對象化的設施、設備、裝修等支出應直接計入對應房產的房地產開發成本。
上述土地成本包括“取得土地使用權所支付的金額”和“土地徵用及拆遷補償費”；房地產開發成本包括“前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費用”。
（四）房地產開發費用
納稅人可選擇按以下方法計算房地產開發費用，分期清算的只能選擇使用同一種方法。
1．“利息支出”能夠準確歸集、分攤並提供金融機構證明的，可據實計算；“其他房地產開發費用”按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算。
2．“利息支出”不能準確歸集、分攤或不能提供金融機構證明的，“房地產開發費用”按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算。
（五）查賬徵收清算後轉讓房產
1．查賬徵收方式清算後轉讓房產（簡稱清算後轉讓房產），應分房產類型確定單位建築面積成本費用額，以此計算清算後轉讓扣除額，公式如下：
單位建築面積成本費用額=清算成本費用額（不含轉讓房產有關稅金及附加）÷清算可售建築面積
清算後轉讓扣除額=單位建築面積成本費用額×本期轉讓面積+本期轉讓房產有關稅金及附加
2．清算時因未取得合法有效憑證，而未能認定的成本項目（簡稱未定成本項目），清算後取得合法有效憑證的，應分房產類型歸集“後續成本額”，可在計算當期清算後轉讓房產應納稅額時後續扣除，公式如下：
單位建築面積成本費用額=清算認定（或上期累計）“單位建築面積成本費用額”+本期“後續成本額”÷清算可售建築面積
清算後轉讓扣除額=單位建築面積成本費用額×本期轉讓面積+本期轉讓房產有關稅金及附加
納稅人在清算申報時應對“未定成本項目”進行附加說明，主管稅務機關在清算審核時一併核實確認，否則相關成本不予以後續扣除。
3．清算後轉讓房產土地增值稅應按月計算，於次月徵收期內申報繳納；清算後轉讓房產涉及上述後續扣除的，土地增值稅應按月預繳、按年計算，於年度終了後十五日內申報，在主管稅務機關規定的期限內繳納。
二、轉讓舊房有關規定
（一）舊房轉讓認定範圍
以下情形房產，再轉讓屬於轉讓舊房：
1．單位和個人對外取得（購置、接收投資、抵債、受贈、交換等）的房產；
2．房地產企業以外的其他單位和個人建造的房產；
3．房地產企業建造房產已轉為固定資產或投資性房地產。
（二）扣除項目計算
1．納稅人轉讓舊房計算房產扣除額可選擇以下兩種方式：
（1）由評估機構以“成本法”評估建築物重置成本，乘以“成新度折扣率”，計算建築物評估價格，同時提供取得土地支付價款的憑據，合併計入房產扣除額。
（2）提供購置房產相關憑據（發票；支付憑據及其契約協定或司法文書），確定購置成本和購置年度，按購置成本額並每年加計5%計入房產扣除額。
“每年”指從購置月份起至辦理權屬轉讓手續月份止每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。購置月份按購置發票、契稅證明以及房地產權證載明時間孰先原則確定。
2．納稅人轉讓舊房，以下費用項目可在計算土地增值稅時扣除：
（1）轉讓房產時繳納的營業稅及其附加、印花稅；
（2）因計算納稅的需要支付的房產評估費；
（3）取得房產環節契稅（評估價格中已含契稅的除外）。
（三）核定徵收
納稅人轉讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產扣除額的，應按規定核定徵收土地增值稅。
（四）計稅單位
納稅人轉讓舊房應按照權屬登記規定的基本登記單元為計稅單位，計算土地增值稅。
三、無償劃轉房地產有關規定
（一）同一投資主體劃轉
同一投資主體內部所屬企業之間無償劃轉（調撥）房地產，不徵收土地增值稅。“同一投資主體內部所屬企業之間”是指母公司與其全資子公司之間；同一公司所屬全資子公司之間；自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間。
（二）行政性調整劃轉
經縣級以上人民政府或國有資產管理部門批准，按照國有產權無償劃轉的相關規定，國有企業、事業單位、國家機關之間無償劃轉房地產不徵收土地增值稅。
四、其他規定
（一）納稅人申報房地產轉讓收入明顯偏低，且無正當理由的，稅務機關應核定土地增值稅計稅收入。符合以下情形的房地產轉讓，收入即使偏低，視為有正當理由。
1．法院判決或裁定轉讓；
2．公開競價拍賣轉讓；
3．按物價部門確定的價格轉讓；
4．拆遷安置售房；
5．個人轉讓給直系親屬或承擔直接贍養義務人；
6．經稅務機關認定的其他合理情形。
（二）個人建造非自用住宅用於對外銷售的，不適用個人轉讓住宅免徵土地增值稅政策，應按規定徵稅。
（三）一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房，出土地方取得貨幣性收入的，應對其取得收入部分按規定徵收土地增值稅。
（四）以下類型的房地產項目，對住宅轉讓不預征土地增值稅：
1．棚戶區或危舊房改造安置房項目；
2．經濟適用房項目；
3．政府實施的征地（拆遷）安置房項目；
4．符合國家規定的其他保障性住宅項目。
本公告自2014年8月1日起施行。
特此公告。
重慶市地方稅務局
2014年7月7日
