酒店規劃設計

酒店的規劃設計是藉由規劃，設計與圖紙來建設一個酒店。酒店的規劃設計就是以款待旅人為目的，不同的酒店類型，源於來自於文化的差異。例如20世紀初的鐵道世代，酒店都是傍著火車站建設的，最好的例子就是紐約中央車站周邊的酒店。酒店的室內設計與風格也是變化多端。時至今日，酒店的類型較之從前多了很多，因此在建設一個酒店之前，規劃設計是絕對必要的。

基本介紹

• 中文名：酒店規劃設計
• 外文名：Hotel Design
• 具體內容：借規劃設計與圖紙來建設酒店
• 設計流程：選址，評估，設計，建設，籌備等

設計流程

酒店的規劃設計包括：酒店選址，評估（可行性分析），設計，建設，籌備，試運營及正式開業。

酒店選址

酒店建設地點的選擇

地點的選擇對生意興盛與否有重要影響。如果地點選擇不當，即便裝潢精美、烹調口味上好、服務周到，生意也不可能興隆。因此，不論是在籌劃開店還是正在營業，都必須徹底研究地點問題，研究重點是營業地點的特性和與之配合的營業方針。

A. 城市酒店的選址

現將地段的種類及特點分述如下：

（1）交通站點附近

來往的乘客是要的顧客群，其中有上班職工，也有學生，待客的方式要分不同對象而有所不同，尤其要慎重處理定價。另外，假日的顧客與平常不一樣，必須要有所區別。顧客在此地段最大的目的是等車，因此快餐店最適宜。交通站點包括機場，火車站，長途巴士站，海港碼頭。

（2）公司商號集中區

該地段以上班職工為最主要的顧客，其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。如何應付午餐大批滯入的顧客，假日及周末生意清淡時如何提高營業周轉效率，是選擇該地段而考慮的重點。

（3）學生街

學生是此地段的主要顧客。一天中沒有明顯的高峰與清淡時段的差異，但季節性的差異卻相當大。學生利用餐飲店的動機，除了聊天，消遣之外，還有同學聚會或看書等。所以必須注意桌椅移動的便利，並準備書報雜誌。列書型的餐飲店及快餐店均適宜於此地段。

（4）商業鬧區

此地段是約會、聊天、逛街、休息動機不一的人士雲集的場所，當然是開店最適當的地點，但也是大量投資的地段。該地段無論對什麼類型的店都委適合，但必要條件是該店要有自己的特色，並且確實針對某些特定對象經營。由於周末及假日顧客較多，因此必須靈活地運用小時工。

（5）住宅區

此地段的顧客以附近居民為主，待客重點是如何體現親切溫暖感及提供新鮮美味的餐飲性。若是具有附近居民交誼中心的功能，如設定布告欄，主辦交遊、比賽等趣味性活動，則成功的可能性更大。

（6）市郊路段

有些餐飲業者在地價便宜的地點蓋起特殊餐飲店，以其獨特的風格而獲得消費者的喜愛。此外由於快餐店在重要的交通要道 附近開設據點，也千萬了市郊餐飲市場的新浪潮。隨著有車階層人士的日益增多，市郊地段也逐漸得到重視。在該地段餐飲店必須設有停車場，並且要有醒目引人的廣告招牌。如果是專供便宜聚餐的大型餐廳，提供有特色的餐飲將是此地段的營業重點。

總之，開餐飲店必須配合該地段的特點，考慮原料的補給、人流多少、房租是否合理等問題，撰寫最佳營業策略；並且經常注意地段環境的變化，建立金字招牌。

B.度假酒店的選址

越來越多的酒店，已經不再是以純粹旅行住宿客人為主要對象，度假型或是其它的特色酒店，選址條件又有不同。

1.景區：山景，海，河，湖等水景，娛樂城，旅遊區內或附近。

2.地質特色：溫泉

3.歷史古蹟：古城，古村鎮，歷史遺蹟，長城，運河

4.戶外活動：高爾夫球場，滑雪場，極限運動區，運動場/體育館

5.特殊活動：賭場，跑馬場，賽車場。

6.人造綜合區：綜合開發結合會議，展覽，遊樂場，購物中心，度假等功能於一體的新商業體。

可行評估

選址完成還需要做客觀科學的評估，才能確保投資的可靠性。

不只是投資人要看評估結果，所有的酒店管理公司也是要看評估結果來決定是否接受委託管理。

可行性評估的內容包括：

1.項目定位

所在位置的概況，包括整體情況，主要商務區，經濟情況，旅遊概況，交通狀況，旅遊發展狀況等。

周邊地區間的發展狀況，包括可資比較的酒店，歷史業績，市場構成，季節性分析，新增供給（酒

店）。

項目地點分析，包括位置，環境，交通，地點優劣點分析。

可借鑑案例介紹，分析。

設計及市政配套分析，包括建築設計，環境問題評估，開發管理，後勤區，景觀美化及水電管理。

2.財務分析

所有投資不外乎多少投資，多少回報，幾年回收。

財務分析內容包括：項目背景 研究目標 主要假設。內容包括：

A.酒店可持續性發展分析：

1 開發地塊評估

2 設計策略

3 節能

4 廢物管理

5 水資源的保護

6 原材料

7 顧客參與

8 結論

9 有價值的資源

B.預計使用率和平均房價水平

1 研究方法說明

2 競爭市場滲透率水平預測

3 擬建酒店滲透率預測

4 季節性模式

5 住宿率預測總結

6 平均房價水平預測

7 酒店住宿率、平均房價和平均每房間收益預測總結

C.營運現金流預測

1 介紹 (說明預測的方法跟基礎)

2 固定和變動成本分析

3 定義 (主要是對跟中收入與成本的定義說明)

4 營運現金流預測假設

5 利息、稅收、折舊和攤銷前的收益總結

酒店可行性評估，不能保證或者做主觀的建議，這是要由投資方就這些客觀的數據，再根據自己本身的主觀條件，然後做最後的酒店投資決策。

方案設計

委託建築師

不論是什麼樣的品牌酒店，最後的設計都是需要委託給一個建築師，或者一個建築設計公司去執行的。一個優良的建築師，是設計出出類拔萃酒店的基本。因此選用合格的建築師便成為關鍵，一般酒店管理公司都會有一個推薦名單，都是曾經跟酒店管理公司合作過的單位，業主當然也是可以提出自己喜歡的建築師，只要酒店管理公司認為合格，也是可勝任的，否則雙方還需要再協商。

設計流程

面積匯總表 area summary 由酒店管理公司根據他們的管理理念與流程，就酒店的所有功能空間，提出一份科學化的面積匯總表，作為建築師的設計任務書的一部分。建築師根據這個表進行方案設計，同時驗證或調整實際面積。

設計摘要 design brief

除了上面的面積匯總表外，設計摘要是對整個功能與面積所代表的管理流程，做管理上的要求描述。特別是後場區的說明。

服務計畫書/設計顧問邀請書

服務計畫書檔案由業主或酒店管理公司提供給設計顧問，規定了工程各個階段的設計、製圖和檔案提交要求，包括概念設計、方案設計、初步設計和施工圖/投標檔案以及交付使用，旨在向業主提供一份收費建議書。基於相同服務範圍的多份收費建議書，可供業主比較並迅速有效地進行甄選流程。

專家顧問團隊

一個酒店的設計非常複雜，非一個建築師所能獨立完成，還需要許多專業的顧問在建築師的指揮協調下，合力完成。這些專家顧問包括但不限於：

i） 項目經理 Project Manager

ii） 建築師 Architect

iii） 室內設計師 Interior Designer

iv） 餐廳設計師 Restaurant Designer

v） Spa設計顧問 Spa Consultant

vi） 景觀設計師 Landscape Architect

vii） 結構工程師 Structural Engineer

viii）機械/電氣/管道工程師 MEP Consultants

ix） 聲學顧問 Acoustic Consultant

x） 照明顧問 Lighting Consultant

xi） 圖案/標誌顧問 Graphics/Signage Consultant

xii） 廚房/洗衣房顧問 Kitchen/Laundry Consultant

xiii）安防顧問 Security Consultant

xiv） 通信顧問 Telecommunication Consultant

xv） 視聽顧問 Audio/Video Consultant

xvi） 五金顧問 Hardware Consultant

項目建設

建設過程

酒店的建設過程跟一般建設工程並沒有什麼不同的，應該嚴格按照設計圖紙施工。比較需要注意的是綜合協調。在國外都是委託一個項目管理公司做項目管理 Project Management的。但是在中國還不普及，業主喜歡用自己的故事部門直接管理。這個做法產生很多問題。因為酒店建設是需要對設計管理及施工管理很強的人員，並且加上嚴密的組織才能有效執行。即使對設計與施工有經驗，還需要能同時對酒店的管理，設計及施工具有經驗。另外絕大多數的國際品牌酒店管理公司都需要外語交流，所以產生的問題極多。所以一個專門的酒店項目顧問公司SERVICE IN HOSPITALITY CONSULTING會是比較好的選擇。

竣工移交

酒店管理公司對於移交，一般會要求以下的檔案：

i） 工程竣工和移交時間表

ii） 工程缺陷檢查時間表

iii） 綜合信息包括：

設備備件清單

所有設備標籤清單

鑰匙清單

塗料顏色和材料清單

專有產品名稱和供應商信息

質保、保修單和押金

建材備料清單

所有服務供應商和設備廠商的最新資料清單

所有機械、電氣、給排水和消防系統的平衡和試運行報告

所有語音/數據和MATV網路綜合布線測試報告

培訓安排

設備維護日程表

iv） 實質竣工檔案中規定的所有檔案，視個別酒店管理公司的要求。

業主負責確保承包商編制一份工程缺陷檢查時間表。該時間表列出了經多方協商的移交日期，並為建設施工團隊預留了充足的時間用於檢查工程缺陷、完成修補工作以及複查。鑒於大多數酒店的規模，這將是一個漫長而又複雜的過程，需要周密規劃與嚴格實施。

開始進行工程缺陷檢查之前，管理集團應與業主的建設施工團隊共同參與檢查過程，制定檢查規範並設定質量標準。然後，建設施工團隊將質量標準套用於酒店資產平衡中。建設施工團隊包括業主代表，建築師，內部設計師，機械、電氣、管道、結構布線人員，視音頻系統安裝人員，安防和消防設計顧問及承包商代表。該流程的管理工作由建設施工團隊負責。

承包商負責制定詳盡的、分項列出的檢查模板，包括客房、公共區、後場區以及建築外觀和景觀模板等。承包商將所有工程缺陷資料輸入一個電腦跟蹤程式，以便於按子條目進行排序並在複查階段能有效地進行跟進。

移交時間安排表 Occupancy Schedule

酒店的某些區域需要在其它區域啟用之前提前入駐。管理集團通常會同意在施工期間與承包商一同入駐。下列表格列出了哪些區域需要提前入駐及其時間安排。承包商移交的所有區域必須全部竣工、人員可以安全進出並配備了運轉正常的MEP和消防系統。

開業籌備

說明

酒店開業前的籌備是非常複雜的，主要是要準備的項目繁雜，而且是軟硬體的交叉，也就是管理界面的開始。酒店籌備既是機會也是挑戰，酒店開了客人自然就來的觀念已經過時，酒店開幕與歇業的速度是一樣快的。如何儘快的吸引客人，如何有收入，是需要及時儘快做到的。

籌備檢查清單

1. Hotel Project Construction Checklist項目工程檢查清單

2. Hotel Opening Furniture and Fixtures Program酒店開業家具器具

3. Hotel Pre Opening Administration Checklist酒店行政籌備清單

4. Hotel Housekeeping Pre Opening Checklist酒店清潔籌備清單

5. Hotel Sales and Marketing Pre Opening Checklist階段銷售及市場籌備清單

6. Finance Department Pre Opening Checklist酒店財務籌備清單

7. Hotel Human Resources Pre Opening Checklist酒店人力籌備清單

8. Hotel Engineering Pre Opening Checklist酒店設備工程籌備清單

9. Hotel Purchase Department Pre Opening Checklist酒店採購部門籌備清單

10. Restaurant Pre Opening Checklist餐廳籌備清單

11. Food and Beverage Pre Opening Checklist餐飲籌備清單

12. Hotel Pre opening Mock Room Set Up Checklist Word酒店樣板間籌備清單

13. Hotel Laundry Pre Opening Program酒店洗衣服籌備清單

14. Kitchen Pre Opening Checklist廚房籌備清單

15. Food and Beverage Manager Pre Opening Checklist餐飲總監籌備清單

16. Hotel Pre Opening Critical Path酒店籌備重點路徑

17. Hotel Pre Opening Program酒店籌備計畫

18. Hotel Pre Opening Financial Projections酒店籌備財務測算

19. Hotel Pre Opening Forecast酒店籌備預測