江西省房地產營業稅徵收管理暫行辦法是為了正確執行房地產業營業稅政策，規範房地產業營業稅的徵收管理，結合江西省實際，特制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：江西省房地產營業稅徵收管理暫行辦法
- 適用地區：江西省
制定目的,檔案內容,
制定目的
為了正確執行房地產業營業稅政策，規範房地產業營業稅的徵收管理，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)及其實施細則、《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則和其他有關規定，結合我省實際，特制定本辦法。
檔案內容
第一條 本辦法所稱房地產業，是指在我省境內轉讓土地使用權和銷售不動產的業務，即所轉讓使用權的土地或所銷售的不動產座落在我省境內，均應按本辦法管理。
轉讓土地使用權，是指土地使用者有償轉讓土地使用權的行為。
銷售不動產，是指不動產所有權人(產權人)有償轉讓不動產所有權的行為；不動產，是指不能移動，移動後會引起性質、形狀改變的建築物、構築物、其他土地附著物。
在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一併轉讓的行為比照銷售不動產。
土地或不動產的租賃行為，應按“服務業”稅目徵收營業稅。
第二條 下列行為也屬於房地產業營業稅的徵稅範圍：
(—)以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物的行為
(二)單位將不動產無償贈與他人的行為；
(三)以不動產所有權或土地使用權投資，取得接受投資方的股權後，又將該項股權轉讓的行為：
(四)以投資入股名義轉讓土地使用權或不動產所有權，但未與接受投資方共同承擔投資風險，而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為，
(五)未到國土、房管部門辦理土地使用權或不動產確權、轉移手續，但實際已經取得土地或不動產的占有、使用和處置權，並將土地使用權或不動產所有權自主轉讓或銷售給他人，同時向對方收取了貨幣、貨物或其他經濟利益的行為：
(六)土地使用者之間相瓦交換土地使用權的行為；
不動產產權人之間相互交換不動產所有權的行為以及土地使用者和不動產產權人之間相互交換土地使用權和不動產所有權的行為。
(七)接受他人委託代建不動產，但以接受人自己的名義辦理工程項目立項，不動產建成後將不動產交給委託方的行為；
在房地產開發過程中，投資者在工程完工前，將自身全部的權利、義務(即已完工工程及其他權益)有償轉讓給他人的行為；因城市建設規劃需要拆遷，而以其他房屋還給(或安置)被拆遷單位和個人的行為。
(八)對—方提供土地使用權，—方提供資金，合作建造不動產的行為，依據下列不同情況，分別徵收營業稅：
1、合作雙方按比例取得部分不動產所有權，或出地方取得固定利潤或按比例取得銷售收入的，對提供土地使用權的一方按轉讓地使用權行為徵稅，對出資方按銷售不動產行為徵稅，將出資方的投資額按出地方所分得房屋的比例確定應納稅營業額。
若合作一方或雙方將分得房屋進行銷售，應以銷售者作為納稅人徵收銷售不動產營業稅；
2、對出地方提供土地使用權，由出資方負責建造不動產並使用若干年，期滿後不動產無償歸還出地方的，對出地方按“服務業—租賃業”徵稅，對出資方按“銷售不動產”徵稅，將出資方的投資額確定為應納稅營業額。
3、合作雙方成立合營企業，合作建房，房屋建成後，雙方採取風險共擔，利潤共享的方式分配利潤的，只對合營企業按銷售不動產徵稅。
第三條 下列行為不屬於營業稅的徵稅範圍：
(—)以土地使用權或不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為；
(二)土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為；
出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在—定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
在這—級市場上，由各城市人民政府將國家所有的土地以指定的地段、面積、使用年限、用途和其他條件通過招標、協定、拍賣等方式，提供給土地使用權受讓者開發、經營。
土地使用權受讓者要按照出讓契約的規定，向政府—次性地支付整個出讓年限的土地使用權出讓費用。
土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者是指根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程式提前收回，並根據土地使用者使用年限的開發利用土地的實際情況給予相應的補償。
第四條 下列行為依照規定可免徵營業稅：
(一)將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產的行為；
農村、農場將士地承包(出租)給個人或公司用於農業生產，收取的固定承包金(租金)，比照本規定免稅。
(二)對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入免徵營業稅，具體執行時按下列原則掌握：
1、對納入國家安居工程計畫並由國家下達投資規模的住房，出售給個人的免徵營業稅。
具體免稅名單，由省地方稅務局會同省建設廳聯合下達；
經濟適用住房項目計畫必須是列入國家計畫，並經省計委、建設、土地、銀行等部門聯合分解下達：以小區形式建設，建設規模在3萬平方米以上，並以“四高”小區標準建設，小區規劃通過評審；
在項目下達年度內有實質性開工，項目在計畫下達後三年內必須全部竣工，工程質量合格；售價必須經當地政府按照省政府贛府發[2000]6號文規定的七項因素核定，銷售給中低收入家庭：申報免稅項目，必須提出申請並提供計畫、規劃評審意見、工程質量證明、政府定價批文等原件，並經省建設廳、省地稅局審查，對符合條件的下達免稅名單後執行。
2、對通過集資建房、合作建房等方式建設的住房，產權單位按房改政策以政府制定的成本價、標準價售給職工居住的，免徵營業稅；
3、對國有房產管理部門的直管公房，其按房改政策以政府制定的成本價、標準價出售給行政企事業單位幹部、職工的公有住房免徵營業稅；
4、對產權單位按房改政策以政府制定的成本價、標準價出售給行政、企事業單位幹部、職：廠的公有住房，免徵營業稅。
(三)從1999年8月1日起，個人自建自用住房，銷售時免徵營業稅；
個人購買並居住超過—年的普通住宅，銷售時免徵營業稅：個人購買並居住不足—年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價後的差額計征。
個人自建自用住房是個人自己出資，不通過外來技術和力量，只利用自身的技術條件建造的住房：
對個人購買並居住不足一年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價後的差額計征，其“購入原價”按其購買時取得的銷售方開具的房屋銷售發票上註明的價款為準；
(四)房地產開發企業於1999年8月1日至2002年12月31日期間銷售在1998年6月30門前竣工的空置商品住房，免徵營業稅；
房地產開發企業於2000年1月1日至2002年12月31日期間銷售在1998年6月30門前竣工的商業用房、寫字樓等，免徵營業稅；
對1998年6月30日以前建成尚未售出的空置商品住房、商業用房、寫字樓，必須在1998年6月30日前取得工程質量監督部門簽發的竣工驗收合格檔案或規劃部門出具的規劃驗收許可證，由縣(市)地方稅務局根據竣工檔案(證)及其財務資料進行審核，並對符合條件的發給空置房認定通知書，售房者在出售空置房時，應持縣(市)地方稅務局發給的空置房認定通知書辦理免稅手續。
對符合前款條件的空置商業用房、寫字樓，在2000年12月31日前凡已發生下列情況之一的，應作為已實現銷售或已使用處理，不得免徵營業稅。
1、已簽定銷售契約
2、已開具銷售發票
3、已辦理各項按揭手續
4、已辦理權證轉移手續
5、已作為自用房或已出租給他人使用：
6、其他符合稅法規定應作實現銷售處理的。
第五條 發生房地產業應稅行為的單位和個人，為房地產營業稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)。
單位，是指國有企業、集體企業、私有企業、股份制企業、其他企業和行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。個人，是指個體工商戶及其他發生轉讓土地使用權或銷售不動產行為的個人。
第六條 轉讓我省境內土地使用權或者銷售境內不動產的屬於中華人民共和國境外機構，其應納營業稅稅款以代理者為扣繳義務人：沒有代理者的，以受讓人或購買者為扣繳義務人。
第七條 納稅人發生轉讓土地使用權或銷售不動產，分別屬於“轉讓無形資產”和“銷售不動產”稅目，適用5%稅率。
第八條 納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，應以向對方收取的全部價款和價外費用作為營業額。
全部價款，是指成交契約的總價格，包括向對方收取的各種物質利益、分期付款金額以及金融機構提供的按揭貸款；
價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外費用。
納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產的價格明顯偏低而無正當理由的，以及單位將不動產無償贈與他人的，主管地方稅務機關應以本地區當月或近期轉讓同類土地使用權或銷售不動產的平均價格作為其營業額：沒有同類平均價格的，按核定的計稅價格作為其營業額。
納稅人以土地使用權或不動產投資入股，又轉讓該項股權的，營業額以土地使用權或不動產投資入股比例按照股權轉讓金額予以分攤確定。
一些特殊情況下，房地產業營業稅計稅營業額分別按下列原則確定：
(—)納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產過程中發生“銷貨退回”行為的，經主管地方稅務機關審核批准後，可以將退付的款項直接沖減其當期應納的房地產業營業稅；
(二)納稅人採取折扣方式轉讓土地使用權或銷售不動產，如果轉讓額或銷售額和折扣額在同—張發票上分別註明的，可以扣除折扣額後的餘額為營業額；
(三)對以“還本”方式銷售建築物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用徵收營業稅，不得減除所謂“還本”支出；
第九條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產業務行為應納營業稅的納稅義務發生時間，為其收訖營業稅收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。
納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產採用預收款(含預收定金)方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款(預收定金)的當天。單位將不動產無償贈與他人，其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。
單位和個人以土地使用權或不動產投資入股，又轉讓該項股權的，其納稅義務發生時間為股權轉移的當天。
第十條 房地產業營業稅的納稅地點
(—)納稅人發生銷售不動產應稅行為，應當向不動產所在地主管地方稅務機關申報納稅：
(二)納稅人發生轉讓土地使用權應稅行為，應當向土地所在地主管地方稅務機關申報納稅：
(三)房地產業營業稅的扣繳義務人應當向土地或不動產所在地的主管地方稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。
第十一條 地方稅務管理機關可以委託國土部門代征土地使用權轉讓的營業稅；
可以委託房管部門代征銷售不動產的營業稅。
納稅人發生土地使用權轉讓或銷售不動產辦理土地或房屋權屬變更手續時，應憑主管地方稅務機關開具的稅務發票、完稅憑證或免稅證明等辦理。
第十二條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產收取款項(包括收取預收定金)時，必須向受讓人開具(或由代征單位開具)統—印製的房地產銷售(轉讓)專用發票，不得以其他任何收據代替。
第十三條 本辦法未盡事宜，依照《稅收征管法》等有關規定執行。
第十四條 本辦法由江西省地方稅務局負責解釋
第十五條 本辦法自印發之日起執行。
