中國房地產開發手法，開發商地域不同所形成的派別也不同，不同派別企業的開發風格、項目特點和產品形式及社區文化差別很大。地產人做項目前期分析研究，主要工作分四步：首先要搞懂中國房地產開發商，研究開發商自身的商業文化特點和企業風格等主觀因素；第二是對房地產開發流程的全過程有詳細了解。第三是做具體的前期市場研究，即巨觀市場背景、所在城市、地處區域、區域的區位、地塊特點、客戶研究、競爭樓盤研究，第四步是做項目整體的經濟測算。 項目開發的前期分析是決定樓盤成功銷售與否的重要環節，本書圈定了房地產前期市場分析研究的工作框架，以一個樓盤如何能最大程度找到準確項目定位並形成最終適合的產品為出發點，對前期研究工作做分步論述，具體來說，是從“地產項目的前期分析研究的工作如何分步進行，最新理論有哪些，每一步的工作細節是什麼以及在每一步里的注意事項是什麼”而環環相扣論述下來的。本書旨在為地產策劃人做項目前期分析研究提供一個完整的邏輯框架和詳細的工作步驟。
基本介紹
- 書名：房地產精細操盤:前期市場分析
- 出版社：化學工業出版社
- 頁數：304頁
- 開本：16
- 作者：中匯城控股(集團)房地產研究中心
- 出版日期：2014年9月1日
- 語種：簡體中文
- 品牌：化學工業出版社
基本介紹,內容簡介,作者簡介,圖書目錄,
基本介紹
內容簡介
一個地產項目售罄與否，就在於前期研究，項目定位和行銷策劃的工作是否符合市場需求，操盤過程中的工作細節是否讓最初的構想穩健的落實。《房地產精細操盤》系列圖書選取了地產開發最重要的的三個環節，即：前期策劃、項目定位、推廣銷售三個關鍵環節單獨成冊。這三個環節是房地產操盤最核心和關鍵的流程每一本書內容都按房地產開發流程和技術關鍵點做了詳細的步驟分解和執行解說。
《房地產精細操盤》系列圖書主編團隊為宗美國際顧問公司的著名操盤手，核心操盤人是武漢大學建築規劃專業博士肖鵬。他帶領這個團隊服務過合富輝煌和上海易居克而瑞集團，參與過很多房地產項目開發，具有豐富的實戰經驗和專業邏輯體系。
本書主編團隊的實戰經驗豐富，對房地產大盤開發的前期研究、項目定位及後期行銷策劃技術嫻熟，理論透徹，案例解說細緻，所講解新地產大盤運作過程中的步驟和工作流程方法，對於初級入門級及正在樓盤銷售中做執行的人來說，具有反覆啟發和拿來可用的特點。
另外，該主編團隊多年持續研究中國各地地產項目的操盤手法和技術策略，所掌握的詳細市場數據很豐富，強調總結項目的操盤規律性和可類別性，講述和引證的每個案例對不同崗位的讀者都有借鑑性。
《房地產精細操盤》系列圖書主編團隊為宗美國際顧問公司的著名操盤手，核心操盤人是武漢大學建築規劃專業博士肖鵬。他帶領這個團隊服務過合富輝煌和上海易居克而瑞集團，參與過很多房地產項目開發，具有豐富的實戰經驗和專業邏輯體系。
本書主編團隊的實戰經驗豐富，對房地產大盤開發的前期研究、項目定位及後期行銷策劃技術嫻熟，理論透徹，案例解說細緻，所講解新地產大盤運作過程中的步驟和工作流程方法，對於初級入門級及正在樓盤銷售中做執行的人來說，具有反覆啟發和拿來可用的特點。
另外，該主編團隊多年持續研究中國各地地產項目的操盤手法和技術策略，所掌握的詳細市場數據很豐富，強調總結項目的操盤規律性和可類別性，講述和引證的每個案例對不同崗位的讀者都有借鑑性。
作者簡介
宗美國際房地產研究中心專業從事房地產全程策劃顧問服務。服務領域為房地產區域開發、土地運營研究、住宅地產、商業地產、城市綜合體、旅遊地產、產業地產及專業地產等。核心能力為前期策劃、規劃設計研究、行銷顧問、在中國成功操作100多個城市操作項目，涉及城市運營、產業研究、區域開發、土地運營、舊城改造、複合地產開發等多領域。
圖書目錄
開篇 中國開發商基礎臉譜 1
一、如何解讀當下開發商企業戰略 2
二、中國地產企業經營哲學的地域基因8
三、區域企業群發展的3 個分析指標 13
四、中國地產企業群發展戰略15
第一章 房地產項目全程策劃流程 22
第一節 房地產項目策劃前期可行性研究流程 23
一、可行性研究的三個工作階段 23
二、可行性研究的7項基本內容24
三、可行性研究的5個步驟29
第二節 房地產項目全程策劃的工作階段劃分 33
一、三種房地產項目策劃基本類型 33
二、房地產項目全程策劃的主要內容 35
三、房地產項目全程策劃七個特性 38
四、房地產項目全程策劃的價值 40
第二章 巨觀指標分析過程 47
第一節 巨觀經濟分析48
一、巨觀經濟分析技巧 48
二、巨觀經濟分析的8個模組分析 52
第二節 巨觀政策分析技巧 58
技巧1：按類梳理房地產政策 58
技巧2：梳理房地產政策的多元主體 61
技巧3：更現實的分析房地產市場政策影響63
第三節 巨觀市場分析64
一、周期規律是市場行情的本質 64
二、房地產周期與巨觀經濟周期緊密相關64
三、房地產市場基本面分析內容與重點 65
四、房地產項目區域市場供求分析 72
五、地塊研究是前期綜合分析關鍵之一 78
第四節 房地產行業巨觀分析常用表格 85
第三章 常規市場調研的做法 87
第一節 市場調研常規步驟 88
一、將地產決策問題具化為調研問題89
二、地產調研目的體系設計 90
三、地產策劃中的5 個調研注意事項92
四、確定地產調研地域範圍的2種方法93
五、確定地產調研地域範圍的方法 98
六、地產策劃調研常用的四類調研方法101
七、地產調研常用的分析方法 108
八、召開地產調研項目會 119
九、用地產邏輯問題樹解決調研問題120
十、踩盤調研方法與技巧 124
十一、目標客戶策劃調研的三個要求 130
十二、用客戶調研構建項目價值體系的步驟 138
第二節 市場調研分析的分析對象 143
一、財務分析 143
二、社會效益分析 144
三、生態效益分析145
四、風險經濟分析 146
第三節 房地產常規調研常用表格 148
一、商業市場調研模板 148
二、寫字樓市場調研模板 151
三、住宅市場調研模板 153
四、調查問卷模板154
第四章 前期客戶研究163
第一節 客戶研究的基本方法164
一、客戶研究要解決的三個問題 164
二、研究客戶需求的四種方法 165
三、不同客戶人群需求改變項目需求點167
四、初步客戶研究可形成的2 個成果 173
第二節 訪談式客戶研究辦法179
一、客戶研究訪談分類 179
二、訪談問題的結構化設定 181
三、訪談中的兩種提問方式技巧181
第三節 客戶細分研究方法183
一、客戶細分的兩個價值 183
二、客戶細分的四個維度 184
三、地產項目九類客戶細分指標190
四、八大客戶群體特徵描述 193
第四節 如何尋找潛在客戶199
一、潛在客戶細分研究步驟 199
二、潛在客戶細分群體描述 199
三、潛在客戶細分群體人口背景統計的6個內容203
四、潛在客戶細分群體購房行為特徵分析的五個方面 205
第五章 競爭產品分析 211
第一節 競爭產品分析內容及流程 212
一、競爭產品分析作用 213
二、競爭產品分析的內容和工作重點 213
三、競爭產品分析流程中的模型及方法 219
四、競爭產品分析案例演示 226
五、競爭產品監測239
六、區域競爭產品分析框架 249
第二節 產品組合分析模型及方法 253
一、產品組合內容 253
二、不同群體的產品組合不同 257
第六章 房地產項目經濟測算261
第一節 經濟測算的概況 262
一、經濟測算的基本步驟 262
二、經濟測算基本概念 263
三、投資估算的要求及必要性 265
第二節 項目開發成本估算 267
一、開發項目總投資267
二、項目總成本的12項費用 269
第三節 地產項目利潤測算 275
一、掌握項目定價方法 275
二、確定租售價格282
三、經營收入估算 283
四、稅金估算284
五、投資資金來源分析 284
六、資金籌措與使用計畫 285
七、借款還本付息估算 286
八、財務評價指標288
第四節 地產項目的不確定性分析 294
一、敏感性分析294
二、盈虧平衡分析295
第五節 經濟測算常用表格296
一、如何解讀當下開發商企業戰略 2
二、中國地產企業經營哲學的地域基因8
三、區域企業群發展的3 個分析指標 13
四、中國地產企業群發展戰略15
第一章 房地產項目全程策劃流程 22
第一節 房地產項目策劃前期可行性研究流程 23
一、可行性研究的三個工作階段 23
二、可行性研究的7項基本內容24
三、可行性研究的5個步驟29
第二節 房地產項目全程策劃的工作階段劃分 33
一、三種房地產項目策劃基本類型 33
二、房地產項目全程策劃的主要內容 35
三、房地產項目全程策劃七個特性 38
四、房地產項目全程策劃的價值 40
第二章 巨觀指標分析過程 47
第一節 巨觀經濟分析48
一、巨觀經濟分析技巧 48
二、巨觀經濟分析的8個模組分析 52
第二節 巨觀政策分析技巧 58
技巧1：按類梳理房地產政策 58
技巧2：梳理房地產政策的多元主體 61
技巧3：更現實的分析房地產市場政策影響63
第三節 巨觀市場分析64
一、周期規律是市場行情的本質 64
二、房地產周期與巨觀經濟周期緊密相關64
三、房地產市場基本面分析內容與重點 65
四、房地產項目區域市場供求分析 72
五、地塊研究是前期綜合分析關鍵之一 78
第四節 房地產行業巨觀分析常用表格 85
第三章 常規市場調研的做法 87
第一節 市場調研常規步驟 88
一、將地產決策問題具化為調研問題89
二、地產調研目的體系設計 90
三、地產策劃中的5 個調研注意事項92
四、確定地產調研地域範圍的2種方法93
五、確定地產調研地域範圍的方法 98
六、地產策劃調研常用的四類調研方法101
七、地產調研常用的分析方法 108
八、召開地產調研項目會 119
九、用地產邏輯問題樹解決調研問題120
十、踩盤調研方法與技巧 124
十一、目標客戶策劃調研的三個要求 130
十二、用客戶調研構建項目價值體系的步驟 138
第二節 市場調研分析的分析對象 143
一、財務分析 143
二、社會效益分析 144
三、生態效益分析145
四、風險經濟分析 146
第三節 房地產常規調研常用表格 148
一、商業市場調研模板 148
二、寫字樓市場調研模板 151
三、住宅市場調研模板 153
四、調查問卷模板154
第四章 前期客戶研究163
第一節 客戶研究的基本方法164
一、客戶研究要解決的三個問題 164
二、研究客戶需求的四種方法 165
三、不同客戶人群需求改變項目需求點167
四、初步客戶研究可形成的2 個成果 173
第二節 訪談式客戶研究辦法179
一、客戶研究訪談分類 179
二、訪談問題的結構化設定 181
三、訪談中的兩種提問方式技巧181
第三節 客戶細分研究方法183
一、客戶細分的兩個價值 183
二、客戶細分的四個維度 184
三、地產項目九類客戶細分指標190
四、八大客戶群體特徵描述 193
第四節 如何尋找潛在客戶199
一、潛在客戶細分研究步驟 199
二、潛在客戶細分群體描述 199
三、潛在客戶細分群體人口背景統計的6個內容203
四、潛在客戶細分群體購房行為特徵分析的五個方面 205
第五章 競爭產品分析 211
第一節 競爭產品分析內容及流程 212
一、競爭產品分析作用 213
二、競爭產品分析的內容和工作重點 213
三、競爭產品分析流程中的模型及方法 219
四、競爭產品分析案例演示 226
五、競爭產品監測239
六、區域競爭產品分析框架 249
第二節 產品組合分析模型及方法 253
一、產品組合內容 253
二、不同群體的產品組合不同 257
第六章 房地產項目經濟測算261
第一節 經濟測算的概況 262
一、經濟測算的基本步驟 262
二、經濟測算基本概念 263
三、投資估算的要求及必要性 265
第二節 項目開發成本估算 267
一、開發項目總投資267
二、項目總成本的12項費用 269
第三節 地產項目利潤測算 275
一、掌握項目定價方法 275
二、確定租售價格282
三、經營收入估算 283
四、稅金估算284
五、投資資金來源分析 284
六、資金籌措與使用計畫 285
七、借款還本付息估算 286
八、財務評價指標288
第四節 地產項目的不確定性分析 294
一、敏感性分析294
二、盈虧平衡分析295
第五節 經濟測算常用表格296
