Real Estate Investment Trusts，REITs（房地產投資信託基金）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
基本介紹
- 中文名：房地產投資信託
- 外文名：Real Estate Investment Trusts
- 縮寫：REITs
- 類別：信託基金
基本解釋,信託性,分類,規模,避稅作用,
基本解釋
對REITs的優惠 REITs同其它信託產品一樣，如果信託的收入分配給受益人的話，信託是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。
例如，如果五年前以100萬元購得某物業，5年後折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅=20%×（110－100）+25%×20=7萬元。 對REITs的要求 公司的資產主要是由長期持有的房地產組成；公司的收入主要來源於房地產；公司至少90%的應納稅收入應分派給股東。
信託性
從給REITs的優惠和對REITs的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發展，規範其運作、用其來發展和穩定房地產市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經營收益、限制其干涉其它實體經營的目的。如果REITs每年均有高比例現金分派，說明其有良好的經營業績，因為即使利潤可以造假，現金收入是無法造假的。嚴格的分派制度實際是對REITs經營的一種高明的監督，同時也可限制REITs濫用資金。信託業發展的關鍵在於信用、規範運作、和成熟的金融基礎設施。
分類
REITs分為三種：權益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。
權益型REITs
擁有和經營收益型房地產，業務包括出租、開發和租戶服務。
按揭型REITs
直接貸款給房地產業主和經營者，或通過收購貸款和由按揭支持的證券來間接地施放信貸。
混合型REITs
既擁有物業，又提供信貸。
規模
美國大約有300個REITs，它們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市。有一些REITs並沒有上市，但通常所說的REITs是指上市的。 REITs的發展 REITs的概念可追溯到1880年。
1960年，國會設立REITs，以使小投資者可以投資於大規模的收益型房地產。國會認為使一般投資者能夠投資於大型商業房地產的惟一方法就是採用合夥投資安排，設立一個經濟體來持有商業房地產，進行融資和經營活動。 在其後的三十多年間，REITs在房地產投資方面扮演著很有限的角色。這主要是由於在早期對REITs有很大的限制。它們只能擁有房地產，而不能進行經營和管理，必須聘請第三方，而第三方與REITs在經濟利益方面有較大的分歧。市場不接受這種所有權和經營權的安排，投資不很活躍。
1986年的稅收改革法案在兩個重要的方面極大地改變了房地產的景觀。該法案通過限制利息的抵扣作用、延長折舊期限、限制“非積極活動虧損”等方法，降低了房地產作為避稅港的作用，使得房地產投資不得不具有好的經濟效益，並為收入導向型。該法案也賦予REITs一些權利，允許其經營和管理其資產。這促進了REITs的發展。
20世紀80年代的很多事件導致了房地產市場的蕭條：SavingsandLoan危機、1986年的稅收改革法案、和20世紀80年代的過度建設。房地產市場的蕭條造就了REITs的繁榮。很多私營的房地產公司認識到，在不利的市場情況下，最有效的獲得資本的方法就是運用REITs這種形式進入到公共資本市場。而且，蕭條之後經常是繁榮，20世紀90年代房地產市場和REITs都回升。我認為回升同美國巨觀經濟的繁榮亦密切相關。
雖然有20世紀90年代初期和末期的兩個低潮，在整個20世紀90年代中，REITs發展非常迅猛，REITs的數量和市場價值增長迅速。1990年，共有119家掛牌REITs，股票市值為87億美元。到1999年時，共有210家掛牌REITs，股票市值為1307億美元。數量翻了約一番，股票市值增加為原來的15倍。
避稅作用
房地產投資必須大量借貸，一方面是由於其投資額巨大，另一方面是由於投資者必須利用財務槓桿來獲得較佳的權益投資回報率。利息可以抵扣應納稅額，房地產投資的巨大利息可以起到避稅的作用。 折舊額亦可抵扣應納稅額，折舊期限的延長降低每年的折舊額，增加應納稅額，降低房地產的避稅作用。非積極活動指的是參與程度較淺的投資，很多人投資房地產，卻沒有花很多時間和精力（如只有20%）來參與經營和管理，這種投資被歸類為非積極投資。某一非積極投資活動的虧損有時可以用來抵扣積極投資和其它非積極投資的應納稅額。 總之，房地產投資的賬面虧損可以起到避稅作用。1986年的稅收改革法案無非是降低了這種作用而已。 REITs的生命力所在稅收優惠是REITs優於其它房地產經營公司的重要原因。在上市的房地產公司中，REITs的數量和規模遠遠超出普通的房地產公司。REITs的總資產約為3000億美元，而REOCs約為300億。 具有上市公司固有的一些優勢，如規模經濟、規範化管理、透明度高、專業化管理、股權大眾化、管理民主、可吸收眾多小投資者的資金等。世界上各行業中，幾乎所有的頂級公司均為上市公司。 變現性好。REITs給予變現性很差的房地產投資以很好的股權流動性，是除按揭證券化之外的另一種“證券化”。
