大明公寓位於浙江省紹興市越城區魯迅西路231號，是1999年建成的多層板樓住宅小區，由單位自建開發，總戶數271戶，容積率4.00，綠化率15%。2021年列入越城區老舊小區改造工程，完成外立面門窗更新、防盜窗標準化改造等基礎設施提升。截至2024年10月，二手房均價為20099元/㎡，近12個月價格波動幅度顯著。小區周邊500米範圍內分布捷運1號線魯迅故里站、塔山站及多條公交線路，形成立體化交通網路。
基本介紹
- 建成時間：1999年
- 建築類型：多層板樓
- 容積率：4.00
- 物業費：0.50元/㎡/月
- 車位數量：43個
- 綠化率：15%
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建築規劃
項目占地約2.3萬平方米，由13棟多層板樓組成，原始設計戶數271戶，後期通過改造增至277戶。建築密度較高，採用行列式布局，樓間距較窄，部分樓棟外立面存在新舊差異。住宅以70-130平方米戶型為主，其中三室兩廳占比達65%，頂層部分戶型配備露台。
機動車位採用地面集中停放模式，車位配比1:0.1，停車費標準為150元/月。供水供電為民用標準，未配置電梯和集中供暖設施。
改造工程
2021年啟動第五期老舊小區改造，涉及建築外立面、公共區域及基礎設施三大類共12項更新：
- 更新塑鋼門窗568樘，增設統一樣式雨棚
- 拆除凸出式防盜窗237處，安裝平面防護網
- 修復破損路面3200平方米，改造排水管網1.2公里
- 規整架空線路5.6公里，增設智慧型充電樁12組
此次改造總投資3600萬元，惠及小區全部13棟住宅樓，改造後樓棟平均使用年限延長15年。
市場動態
二手房價格呈現階段性波動特徵：2023年12月至2024年1月均價從21410元/㎡攀升至22111元/㎡，漲幅3.3%；2024年5月後進入下行通道，至10月回落至20099元/㎡。租賃市場活躍，整租月租金集中在2000-2900元區間，主力戶型60㎡兩居室占在租房源58%。
2025年4月成交記錄顯示，156.42平方米戶型簽約價格未披露，折合單價無法計算。周邊競品小區掛牌價差距明顯，盛世名苑16891元/㎡，融越府29465元/㎡。
交通網路
軌道交通方面，距捷運1號線魯迅故里站534米（步行約8分鐘），塔山站605米（步行約9分鐘）。公交系統覆蓋2公里半徑內12個站點：
- 凰儀橋站（173米）：4路、21路
- 文錦苑站（188米）：13A路、35路
- 銀都花園站（343米）：32路、52路
尖峰時段發車間隔縮短至5-8分鐘，可直達紹興北站、市人民醫院等城市節點。
生活配套
醫療資源方面，1公里範圍內分布越城區府第二醫院（1017米）。商業設施以社區底商為主，780米處建有供銷大廈購物中心，配備超市、餐飲等基礎業態。教育配套包括塔山中心國小（850米）、建功中學（1.3公里）。
物業管理由業主委員會自主負責，日常維護採用居民自治模式，未聘請專業物業公司。垃圾清運、安保等基礎服務由業主自管。
