園與墅

園與墅是由上海金山鏡苑房地產經營有限公司開發的高端低密度住宅小區，位於上海市金山區呂巷鎮乾巷區域，物業類型為純別墅社區，包含獨棟及聯排產品。項目於2009年10月開盤，2010年10月完成首批交房，總占地面積近11萬平方米，容積率0.49，綠化率達41.35%。早期銷售均價為1萬元/平方米（2012年），後期獨棟別墅價格上調至1.3萬元/平方米（2016年），房源全部為毛坯現房，2017年8月後進入售罄狀態。小區周邊配套以自然景觀為主，但交通便捷度存在明顯短板。

基本介紹

• 物業類型：別墅
• 占地面積：11萬㎡
• 容積率：0.49
• 綠化率：41.35%
• 物業費：2元/㎡/月
• 開發商：上海金山鏡苑房地產經營有限公司

項目概況

園與墅定位為純別墅社區，2009年10月18日取得預售許可證（滬房地金字2009第015174號）並開盤，次年10月30日完成首批交付。項目選址金山區呂巷鎮乾巷紅光路368弄23號，毗鄰朱呂公路與A5/A6高速公路，通過金山鐵路支線可實現半小時直達上海南站。開發過程中強調低密居住體驗，整體容積率控制在0.49，綠化覆蓋率達41.35%，形成以蘇州園林為藍本的景觀體系。

建築規劃

社區由293-335平方米戶型的獨棟別墅構成主力產品，所有戶型均附帶私家花園，地上三層搭配地下一層的空間布局實現功能分區。建築外立面採用新古典主義風格，毛坯交付模式為業主提供個性化改造空間。土地開發強度方面，近11萬平方米占地僅規劃少量建築單元，保證每戶293-336平方米的庭院面積。

配套設施

自然景觀: 項目位於金山區呂巷鎮乾巷紅光路368弄，社區內部打造蘇州園林式景觀設計。教育醫療: 周邊3公里範圍內分布上海市乾巷學校國小部、乾巷中學幼稚園等教育機構。商業服務: 社區配備基礎便利店，大型商業依賴呂巷鎮中心配套，15分鐘車程可達金山萬達商圈。休閒娛樂: 農藝公園、乾巷文化廣場等公共場所分布於項目周邊。

銷售歷程

2012年項目啟動大規模推廣，獨棟別墅掛牌價1萬元/平方米，案場提供具體優惠政策。至2016年，在售房源單價上漲至1.3萬元/平方米起，主力戶型集中在293-335平方米區間，單套總價最低為390萬元。2017年8月數據顯示，參考價調整為540萬元/套，但截至2018年3月所有房源宣告售罄，後續無加推計畫。

開發商與物業

上海金山鏡苑房地產經營有限公司負責項目開發，該公司專注於金山區域的中高端住宅開發。物業管理由上海方圓物業管理有限公司承接，實行24小時安保巡邏與園林維護，收費標準為2元/平方米/月。

交通評價

項目主要依賴自駕出行，距金山鐵路亭林站約12公里，周邊公交僅呂巷四路經過。通過滬渝高速（G50）可實現1小時到達虹橋交通樞紐，但公共出行便利度在用戶評分中僅獲3.5分（滿分5分）。

用戶反饋

2017年購房者點評顯示，環境品質評分達4.3分，園林設計、空氣品質獲得普遍認可。但地段偏遠、生活配套不足成為主要抱怨點，尤其缺乏捷運覆蓋與大型商超。部分業主指出物業回響速度有待提升，與2元的物業費標準存在服務落差。