基本介紹
- 中文名：商品房現售
- 外文名：present purchasing for commodity houses
- 性質：交易行為
- 釋義：買受人支付定金或者房價款的行為
常識
1、 什麼是商品房?
答：商品房是指房地產開發企業在國有出讓土地上開發建造並出售的房屋。因此，非房地產開發企業開發建造的房屋不能作為商品房買賣。
2、 商品房銷售的形式有哪些?
答：商品房銷售的形式包括商品房現售和商品房預售，以預售形式居多。
3、 什麼是商品房現售?
答：商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。
4、 什麼是商品房預售?
答：商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預告出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。
5、 商品房的預售與現售相比，有哪些特點?
答：（1）、商品房預售契約簽訂時，承購人只獲得商品房的期待權。（2）、商品房預售具有較強的國家干預性。為了保護預購人的權益，國家對商品房預售行為作出了相應的限制，並實行預售許可制度。商品房的預售必須符合國家法律法規對預售條件、程式等的規定，否則不能預售商品房。（3）、商品房預售契約的承購人要承擔一定的風險。在預售契約簽訂以後，可能出現某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成後的商品房存在各種質量瑕疵，因而承購人也就無法實際獲得商品房的所有權。這對於預購人而言，就意味著要承擔一定的風險。（4）、商品房預售契約經過登記具有公示對抗第三人的效力。依據中國《城市房地產管理法》第44條第2款之規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售契約報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售契約簽訂以後，由於預購人僅僅為債權人而未取得商品房所有權，因而，賦予經過登記的預售契約對抗其他未經登記的預售契約效力，以保護經過登記的預售契約之預購人的合法利益。
6、商品房銷售的方式有哪些?
答：房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委託房地產中介服務機構銷售商品房。
7、商品房應符合哪些條件才可進行預售?
答：（1）、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）、多層建築已完成主體結構1/3以上；（5）、高層建築已完成地面以下的主體工程；（6）、已取得“商品房預售許可證”。
8、 什麼是商品房的五證、二書?
《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律檔案,可以作為商品房預、出售契約的補充約定,與契約具有同等效力。我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律檔案，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修範圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。
房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。
9、 商品房現售應具備哪些條件?
答：（1）、現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（2）、取得土地使用權證書或者使用土地的批准檔案；（3）、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（4）、已通過竣工驗收；（5）、拆遷安置已經落實；（6）、供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；（7）物業管理方案已經落實。
10.商品房銷售有哪些計價方式?
答：商品房銷售計價方式有三種：按套（單元）計價、按套內建築面積計價和按建築面積計價。計價方式用於確定商品房銷售的總價款，但產權登記仍需按建築面積方式計算。
11、商品房委託銷售時，買受人應注意哪些事項?
答:（1）受委託銷售機構應當是依法設立並取得工商營業執照的房地產中介機構；（2）受委託銷售機構應當向買受人出示商品房的有關檔案和商品銷售委託書；（3）受委託銷售機構應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況；（4）受委託銷售機構應當以開發商的名義與買受人簽訂商品房買賣契約。
12、樓書或廣告中所寫的“起價、均價、套價”等具體是什麼意思?
答： 一般來說，“起價”是該樓盤中最低的售價。在整個樓盤中只有幾套這樣價格的房子，且是所有單元中無論是樓層位置還是朝向、通風、採光均是最差的，要么購房人不願買，要么根本買不著；更有甚者，有的樓盤根本就沒有此價格的戶型，僅僅為吸引客戶而設的；“均價”在多層樓盤中多是指2、5層的售價 ，在高層樓盤中則多是位於6—8層的售價；“套價”則是開發商以每套商品房為單位出售房產的價格，每套房產根據所在樓層及朝向各有不同的銷售價。
13、商品房買賣契約應具備那些內容?
答：根據有關法律規定，商品房買賣契約應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建築的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十)辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
一般來說，金華市區銷售商品房時所用的買賣契約文本，都已經工商部門文本備案過的。
14、售樓廣告和說明書能否作為商品房買賣契約的當然條款?
答：一般來講，售樓廣告和說明書為要約邀請，但出賣人就商品房開發規則範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣契約的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，即使該說明和允諾未載入商品房買賣契約，亦應當視為契約內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
15、商品房認購書效力如何認定?
答：主要應從認購書本身的內容進行判斷處理：如果認購書籤訂的目的，在於為買賣雙方以後簽訂正式商品房買賣契約進行約定，並為其作必要準備，則該認購書具有獨立法律效力；如果認購書具備商品房買賣契約的主要內容，則按商品房買賣契約有關規定處理，不具備預售條件的，契約無效，否則契約有效。
16、商品房預售的程式?
答：（1）預售方申領預售許可證；
（2）預售信息公示;
（3）簽訂商品房預售契約，並將已售狀況及時公示；
（4）預售契約登記備案；
（5）交付建成商品房並辦理權屬證書。
17、開發商銷售商品房時，應向買受人履行哪些明示的義務?
答：房地產開發企業應當在訂立商品房買賣契約之前向買受人明示的資料有：（1）《國有土地使用證》；（2）《建設用地規劃許可證》；（3）《建設工程規劃許可證》；（4）《建設工程施工許可證》；（5）《商品房銷（預）售許可證》；（6）經工商部門格式文本備案過的《商品房買賣契約》；（7）有關小區總規劃布置及戶型結構等方面的資料等。
18、商品房交付使用時，開發商必須向買受人提供哪些材料?
答：根據國家有關規定，開發商在交付商品住宅時，必須向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和綜合驗收合格的相關證明。
19、開發商一房多售如何處理?
答："一房多售"，是指房地產開發企業將同一商品房重複銷售的行為，其實質是一種欺詐行為。從權屬管理規定看，已經辦理房屋所有權登記過戶手續或契約登記備案的買受人將優先獲得該房的所有權，而其他買受人只能依據買賣契約追究房地產開發企業的違約責任。
20、開發商簽定購房契約後，開發商是否有權變更設計?
答：商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。但是經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、房型、空間尺寸、朝向變化等，開發商應當在變更確立之日起10日內書面通知購房者，購房者有權在通知到達之日起15日做出是否退房的書面答覆，沒有做出書面答覆的，視為接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。
