一房四吃

一房四吃即：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉讓住房所得20%的個稅，“三吃”房地產稅，“四吃”遺產稅。泛指有的地方政府，打著政府主導的旗子，鑽財政體制的空子，在推動城鎮化建設中，出現的‘綁架’房地產市場的現象。

背景

近些年，城鎮化建設如火如荼，與之相應的是房地產開發的異常紅火。地方政府的賣地需求與賣地衝動，使之與房地產開發商一拍即合。在許多地方，房地產開發建設似已成城鎮化建設的代名詞。一種值得注意的現象是，在城鎮化大趨勢的市場背景下，各地熱衷於新區、新城的報批建設，實際操作上中小城市尤其是三、四線城市則更多的只是以產業新城為名直接進行房地產市場開發造城，房地產已成矛盾的重要焦點，想購房者望價興嘆，“房奴”們埋頭苦幹，“房叔”、“房姐”壟斷房源，開發商賺個盆滿缽滿。大有城鎮化被房地產綁架之嫌。

需要高度重視的是，現在許多城市房地產發展速度高於各種配套的發展速度，出現“拆了建”、“建了拆”的現象。尤其是三、四線城市和一些建制鎮，以此為由頭大搞建設，卻由於產業等相關配套無法跟進，建成的房子無人居住，形成一個個空城、“鬼城”。有的地方強調三年大變樣，房地產開發出現“虛火”過旺現象。房地產開發只是城鎮化的一個表現形式，要避免“為房而房”的怪圈。

根據官方數據粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元，占全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%。雖然業內人士對這種簡單相加的計算方法持不同觀點，但政府從房地產行業中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已成不爭的事實。其中，土地出讓金歷來是政府從房地產行業中收取的最大比重收入，一般會占到房屋銷售價值的40%左右。有的地方政府已經準備進行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉讓住房所得20%的個稅，“三吃”房地產稅，“四吃”遺產稅。

對策

所以，在新一輪體制改革中，應該在調整財政支出結構的前提下理順中央與地方的財稅關係，形成公共服務導向的“央”“地”關係。未來各地政府將在另一個層面上展開競爭：比誰的市場更開放，比誰的服務效率更高，比誰更加遵守市場“遊戲規則”，比誰城鄉更加平等、和諧。只有這樣，才能避免“一房四吃”現象的發生。

政府在城鎮化建設中發揮的主導作用，還應該注重防止“雙二元”的發展，即防止城鄉二元化發展以及城市內的貧富二元化發展。發展融合性的房地產，防止社會出現馬賽克化。新型城鎮化不僅是住在城中，更是幸福在城中，不僅是讓農民進城，還要讓他們享受與市民均等的公共服務，同時，政府要頂層設計，對公共資源進行合理配置。城鎮化關鍵在於人的城鎮化，要讓進城農民享受市民待遇，在住房、教育、醫療等方面都得到應有的普遍服務，形成“產”“城”融合的良好格局。

評論

十八屆三中全會公報提出，“要完善城鎮化健康發展體制機制”。《人民日報》12日用整版篇幅指出，部分地方政府以城鎮化之名行房地產開發之實，其意在賣地收入。該報援引國家行政學院經濟學部教授許正中的話說，為了償債，房地產成為“二財政”和“提款機”，在有的地方甚至成為“主財政”和“搖錢樹”。有的地方政府已經準備進行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉讓住房所得20%的個稅，“三吃”房地產稅，“四吃”遺產稅。

感謝許正中教授的直言！多少房奴辛辛苦苦攢錢買套房，甚至幾代淪為“房奴”，卻都紛紛被“一房四吃”，這是一種怎樣的民生之痛！

推動新型城鎮化是新一屆政府提出的重要發展戰略，我們當然大力擁護，但一些地方政府卻把城鎮化搞成了一場房地產盛宴。高企的房價和越來越高的地價一直“唇齒相依”，儘管它們屢遭詬病，但土地財政的的確確已經是很多地方的依賴。在許多城市，土地出讓金甚至已成為地方政府最大的收入來源。許多地方政府的土地財政推高房價，這已是不爭的事實，甚至有人說，土地財政不破，高房價不止！在這點上，幾年前，國土資源部的領導就曾承認，在一些地方確實出現了政府過分依賴土地收入的問題。這不，你買套房，其實40%左右是被政府“吃”掉了。

這還只是其中的“一吃”。早就有政協委員披露，我國現階段涉及房地產的稅種有12項之多，涉及房地產的收費多達50項，這62項稅費占到房地產價格的30%～40%，所以早就有人在呼籲政府讓利於民。

這還不夠，轉讓住房所得20%的個稅，其實也被悉數計入了買家的房款中，本來房價就在每月漲啊漲，再加上20%的個稅，你繼續勒緊褲腰帶吧！遺產稅沒準啥時候又橫空出世了，你好不容易擁有一套商品房，等到快退休快還清房貸了，嘿嘿，你要讓子女繼承房產，又得交一筆不菲的遺產稅。

政府主導的城鎮化綁架房地產的現象，在某些地方已愈演愈烈。現在，由於一些地方政府焦頭爛額的債務問題，迫使土地財政成為更加要攥緊不鬆手的“救命稻草”——國土資源部公布的數據顯示，今年上半年，全國房地產用地供應、土地出讓金收入都創下歷史新高。在巨觀經濟下行壓力之下，土地市場高燒不退，開發商拿地熱潮洶湧，而地方政府財政增收減少——面對居高不下的地方政府性債務，土地出讓已成為最主要的償還手段。這些年來，房價調控越調越高，土地出讓金真的是“功不可沒”。再加上早就在徵收的稅費和一直在醞釀的稅種，房價顯然難以讓普通民眾樂觀。

正如《人民日報》評論所指出的，許多地方政府之所以對城鎮化建設極為熱衷，是因為他們關心的是賣地的錢，而這又使城鎮化的規劃、決策被房地產綁架。這種以圈地建房造城為特徵的疾風暴雨式的“城鎮化運動”，會給中國經濟、社會發展帶來諸多隱患及後患，影響了經濟的健康發展。

“一房四吃”，改革紅利誰先得？全面深化改革就是為了讓百姓享受更多的改革紅利。期待新一輪體制改革能有效破解地方政府的土地財政依賴症，並切實把房地產行業的稅費負擔“簡政”、“放權”，讓利於民。