酒店式服務公寓

酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。始於1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。 它是集住宅、酒店、會所多功能於一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。

基本介紹

• 中文名稱：酒店式服務公寓
• 創建時間：始於1994年
• 起源：國外引進的一種的酒店經營模式
• 特點：“酒店式的服務，公寓式的管理”

酒店起源

產權式酒店是我國從國外引進的一種比較先進的酒店經營模式，最早出現在歐美旅遊發達地區。20世紀70年代，歐美國家的國民經濟取得了巨大的發展，中產階級成為社會主流。在旅遊創新過程中，為滿足這個階層對旅遊產品的需要，法國阿爾卑斯山脈地區出現了第一批產權式酒店，隨後迅速向歐美、加勒比海地區以及太平洋地區發展。

特點相比

酒店服務式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓最早源於歐洲，是當時旅遊區內租給遊客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當於個人的“臨時住宅”。

與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬體配套設施上毫不遜色，其房型以類似酒店標準間為主，配有豪華商務套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，提供居家生活所需的廚衛、家具等多種生活設施。高檔的酒店服務式公寓一般統一裝修，其物業管理由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理。

酒店分類

1. 公寓式酒店也稱產權式酒店。

2. SOHO的中文含義是小的家居式辦公間。它和酒店式公寓有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與居家辦公、與酒店式服務相結合。但 S OHO提供給住戶的是較完善的辦公空間，其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。除了功能有差異外，它也擁有物業的所有權、收益權和相對自由的使用權。在面積分割、投資自用上，它和公寓式酒店、酒店式公寓沒有什麼不同，同樣是為中小投資者打造的一種過渡產品。

3. 酒店式商務式公寓這是一種將酒店式公寓與 S OHO相結合併全新演繹的新產品。它在充分考慮了滿足各種商務個性化需求的同時，也將滿足人們對高檔住宿的要求。它將居室分為居住與辦公兩大區域，既具備了酒店式公寓的高檔生活區，又滿足了 S OHO的高級商務區，同時還配備了五星級俱樂部。更引人注目的是增加了全新概念的24小時商務中心，可以享受到24小時秘書服務、24小時翻譯服務以及24小時會議服務，為用戶創造一個超5 A級的辦公場所。起源：酒店式公寓，最早源於歐洲，是當時旅遊區內租給遊客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當於個人的“臨時住宅”。這些物業就成了酒店式公寓的雛形。

市場前景

酒店式服務公寓也是投資置業者的上選，尤其是異地置業的首選。因為此類投資對多數人來講，是有超值回報空間的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服務公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業項目難以比擬的。不過，高檔次項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此較適合中長線的投資者。 產權式酒店 　概念：產權式酒店，即業主通過購買酒店的全部產權後通過委託經營公司租賃獲取一定回報的置業模式。投資產權式酒店具有以下眾多的優勢，與傳統的住酒店以及傳統的房地產投資有著本質的區別：

（1）擁有50年產權，可自由買賣；

（2）委託酒店管理公司統一經營，可自由長期在酒店居住或安排其客人使用；

（3）每年稅後4.5% 5.5%的投資回報，屬於較高回報率的投資類型；

（4）物業管理公司根據協定以固定值給予回報，保持了業主收入的穩定性；

（5）享受免費入住權、酒店消費卡等五星級酒店擁有的全部服務。

未來發展

在我國，酒店式公寓最早出現在深圳，後來又出現在上海、北京等地，據戴德梁行統計，目前上海共有75家酒店式服務公寓，北京的數目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區內。自1999年以來，隨著房地產市場的復甦，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在8%－10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。

目前，產權式酒店這種新穎的酒店經營方式和私人投資方式已經在世界範圍內發展起來。全球產權式酒店1986－1995年年平均增長15.8%；1980年，全球500個旅遊目的地有15.5萬個家庭購買了產權式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅遊目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。上世紀80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅遊目的地的數量增長了6倍，上世紀90年代初，全球產權式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年上升到300億美元。所有這些信息都表明，產權式酒店必將成為旅遊發展尤其是酒店業發展過程中一種重要的經營創新模式。

市場行情

據了解，目前酒店式公寓儼然成為了樓市的佼佼者，但是，時代是一直前進著的，而在以後的需求中，會更加趨向於精細化，如果酒店式公寓想要保持這種受寵的狀態，那么它必然要經過下面幾個方面的完善，因為這些困難和不足，足以絆倒它。

就產品和市場方面來說，首先，同質產品的逐年增多，導致競爭日趨激烈。其次，城市精英開發建設時未考慮後期經營，在消防設施方面不具備辦理合法經營手續的條件，降低了千禧龍苑酒店式公寓的競爭力。同時，由於沒有獨立門頭，客戶進出必須經過小區門崗，造成了酒店運營與物業管理之間的矛盾。再其次，配套設施的不完善。作為酒店式公寓必備的咖啡廳、洗衣房、餐廳、商務中心、娛樂中心等項目運作並不成功。最後，售房時未考慮投資業主與自住業主適當的劃分區域，導致後期管理矛盾日益凸顯,比如業主有一位偏癱老人，夏季幾乎天天坐著輪椅呆在大廳內，再比如業主飼養寵物，引起住客反感，對於這些現象物業公司只能勸說，無法採取強制措施，因而對公寓品質造成負面影響。

就服務方面來說，酒店式公寓的員工皆為物業公司優秀的保全、保潔等人員轉崗組成，沒有經歷過酒店服務實戰，只能提供類酒店服務，服務水平與酒店相比存在較大差距。

就體制機制方面來說，酒店式公寓是小區的一部分，因其自身規模較小，運營收益無法滿足配備足夠酒店運營人員的工資支出，同時由於公寓內有相當數量的業主自住，因而所有提供服務的人員只能是物業公司的員工，這就給公寓經營者和物業公司在員工管理、考核以及成本劃分等方面帶來困擾。

正是因為酒店式公寓存在著諸多的不足與困難，所以，其未來也才令人擔憂，但是從另一個方面來講，這何嘗不是給它一個發展的空間呢？