玖瓏山

玖瓏山是香港新界沙田九肚山麗坪路33號的低密度住宅項目，由嘉里建設、信和置業及萬泰集團聯合開發，2015年6月入伙。屋苑共設10座住宅樓宇，提供973個單位，實用面積介於425至2,606平方呎，主力戶型包括2房至4房設計。物業配備星級會所、室外泳池及穿梭巴士服務，管理由嘉里物業管理服務有限公司負責。

項目地處91號國小校網及沙田區中學校網範圍，毗鄰大埔公路馬料水段，可通過72、73A等多條公交線路接駁港鐵大圍站。根據2025年市場數據，二手成交呎價介於9,474至11,718港元，車位交易價格更曾達450萬港元以上。

基本介紹

• 地址：麗坪路33號
• 開發商：嘉里、信和、萬泰
• 座數：10座
• 單位數：973個
• 管理公司：嘉里物業管理服務有限公司
• 校網：91號國小校網

物業概況

玖瓏山為九肚山片區高端住宅項目，總占地面積約17.7萬平方呎，容積率約3.5倍。項目由呂元祥建築師事務所設計，採用梯級式布局減少樓宇間距，80%單位可享城門河或獅子山景。戶型配置包含：

• 2房1廳（425-693平方呎）
• 3房1套（963-1,076平方呎）
• 4房2套（1,432-2,606平方呎）

根據2021年人口普查數據，九肚山片區家庭住戶月收入中位數為80,170港元，年齡中位數43.4歲，住戶多屬專業人士及企業管理層。

配套設施

屋苑設有3層高會所"ClubDynasty"，設施包含：

• 25米室外游泳池
• 健身中心及瑜伽室
• 兒童遊樂區及遊戲室
• 宴會廳及閱讀室

物業管理費截至2025年為每平方呎4.2港元，提供24小時保全及每日垃圾收集服務。交通配套方面，每日7:00-23:00提供免費穿梭巴士往返大圍站，車程約12分鐘。

交易市場

2024-2025年間市場成交活躍，典型案例如：

• 日瓏閣第1座8樓G室（693平方呎），2025年5月以630萬港元成交，呎價9,474港元
• 天瓏閣第1座3樓C室（654平方呎），2024年8月以990萬港元成交，呎價9,763港元
• 傲瓏閣第3座11樓C室（982平方呎），2024年12月以1,038萬港元成交，呎價10,570港元

租賃市場數據顯示，932平方呎單位月租介於21,000至34,500港元，呎租32-37港元。

車位情況

項目設有雙層停車場共252個車位，2025年地庫B059號車位成交價達280萬港元。早於2018年數據顯示，玖瓏山車位成交價已突破450萬港元，與西半山天匯車位價格相當。車位管理費現為每月1,200港元。

區域對比

九肚山片區共有30個住宅項目，玖瓏山與相鄰屋苑參數比較：

• 玖瓏山（麗坪路33號）：共10座提供973個單位，2025年呎價9,474港元起
• 沄灃（麗坪路68號）：19座別墅式住宅，2025年呎價23,500港元起
• 玖瓏山：樓齡10年，提供10座共973個住宅單位，呎價9,895港元起

相較同類項目，玖瓏山因單位數量較多且戶型多樣，在二手市場流通率更高，2025年5月掛牌量達48宗，占片區總供應量32%。