河濱香景園

河濱香景園位於上海市普陀區雲嶺西路899弄，由上海三正房地產開發有限公司開發，於2004年竣工入住。小區總建築面積4.3萬平方米，占地面積3.8萬平方米，容積率1.33，包含高層住宅、別墅等多元物業類型。社區內設花園、人造湖、健身器材等設施，實行人車分流管理，車位配比約1:1.5。小區對口上海市曹楊中學附屬學校（九年制公立），2023年至2024年均被劃入該校招生範圍。周邊1公里內有捷運13號線祁連山南路站、多個公交站點及生鮮超市等生活配套。

基本介紹

• 竣工時間：2004年 
• 物業類型：公寓/別墅 
• 占地面積：38000㎡ 
• 建築面積：43000㎡ 
• 容積率：1.33 
• 綠化率：44.5%

建築規劃

小區由55棟板樓組成，總戶數342戶，包含兩房（90-99㎡）、三房（120㎡左右）公寓及聯排疊加別墅。建築密度通過多層與小高層組合實現1.33低容積率，綠化率達44.5%，中央區域設定人造湖、假山及亭台景觀。部分房源可觀賞蘇州河景觀，別墅產品含215㎡下疊（帶花園）和211.66㎡上疊戶型。

配套設施

交通系統：

• 軌道交通：距離13號線祁連山南路站約800-1053米，可換乘3/4/11號線
• 公交站點：雲嶺西路棕櫚路站（1206路、長征1路）、同普路香樟路站（93路、785路）

生活服務：

• 商業：金沙和美廣場、虹橋商業步行街（步行10分鐘）
• 市場：建德永昌農貿市場（200米內）
• 醫療：長風地段醫院（車程5分鐘）

教育歸屬

自2023年起，小區被劃入上海市曹楊中學附屬學校招生地段，該校為普陀區重點公立九年制學校，隸屬長征鎮建一、建二居委管轄。2024年招生公告顯示，該校繼續覆蓋雲嶺西路899弄範圍。

物業管理

物業由上海建緯物業管理有限公司運營，收費標準1.8元/㎡·月，實行24小時安保巡查。社區採用人車分流設計，地下車位配比1:1.5。

市場數據

2025年4月掛牌均價為49892-71361元/㎡，近三年成交單價區間57957 84375元/㎡。典型成交案例包括：

• 2022年146.98㎡三房以945萬元成交
• 2025年4月215㎡別墅掛牌價1550萬元當前在售房源6套，戶型涵蓋兩房至四房。

開發背景

項目2003年3月開盤，2004年3月交付使用。開發商上海三正房地產運用板樓布局最佳化採光，毛坯交付標準降低購房門檻。小區定位中外環間經濟住宅區，2025年安居客評測顯示其居住品質達9.0分（滿分10分）。