江東麗景園

江東麗景園是由雲南江東房地產集團有限公司開發的住宅小區，位於昆明市盤龍區麗景園中路62號。項目於2001年至2002年分階段竣工，總建築面積36萬平方米，容積率3.1，綠化率達45%。小區由46棟多層及小高層建築組成，總戶數1020戶，主力戶型為103-120平方米三室兩廳設計。周邊配套涵蓋捷運2號線、10餘條公交線路及麥德龍超市等商業設施，但存在停車位緊張、設施老化等問題。

基本介紹

• 開發商：雲南江東房地產集團  
• 建築面積：36萬平方米  
• 容積率：3.1 
• 綠化率：45% 
• 總戶數：1020戶  
• 竣工時間：2002年  

地理位置

位於昆明市盤龍區北市區核心地段，主入口設於麗景園中路62號，北側緊鄰北辰大道，距離捷運2號線北辰站約900米。1公里範圍內涵蓋麥德龍超市、沃爾瑪超市等商業配套，形成15分鐘生活圈。

開發建設

由本土開發商雲南江東房地產集團分兩期開發，一期（北苑）於2002年交付，二期（南苑）2002年完工。項目土地性質為70年產權住宅用地，建築類型包含多層、小高層、板樓及塔樓。2025年數據顯示，小區二手房掛牌均價10461元/㎡，較2017年上漲13.2%。

建築規劃

採用圍合式布局，中央設定中心花園，配置羽毛球場、健身器材及兒童遊樂區。戶型設計以一梯兩戶為主，南北通透三房占比超80%，部分頂層單位配有露台。地下車庫規劃392個車位，車位比1:0.38，高峰期需占用周邊道路臨時停車。

配套設施

交通系統：

• 捷運：距2號線北辰站步行12分鐘（約900米），金星站步行18分鐘（約1539米）
• 公交：25路、67路、72路等10餘條線路經停小區東門站點
• 道路：北辰大道與北京路構成雙主幹道交通網

生活配套：

• 教育：配建麗景園幼稚園，對口明通國小（700米）、金實國小
• 醫療：1公里內分布新華同仁醫院（二甲）、五三三醫院
• 商業：麥德龍超市（700米）、金實美食街（1.2公里）

景觀設施：原規劃含音樂噴泉、人工水渠等水景系統，因維護成本過高，2015年後全面停運，目前僅存乾涸水池與破損假山。

物業管理

由江東地產物業公司提供基礎服務，2025年物業費標準為0.8-1.1元/㎡/月，費用差異源於樓棟類型及服務標準。日常保潔採用垃圾費捆綁收費模式，安保系統包含單元門禁與夜間巡邏。因缺乏專項維修資金，水景設施修復需業主自籌資金。

居住現狀

住戶以本地中老年群體為主，租戶占比約25%。2025年抽樣調查顯示，62%業主反映水景設施停運及老化問題，38%住戶遭遇過公共安全隱患。小區實行人車分流管理，但停車位緊張。

市場表現

2021年二手房成交均價9911元/㎡，2025年4月掛牌價上漲至10461元/㎡。租賃市場方面，精裝三房月租金1450-1600元，空置周期約23天。主力購房群體為周邊企事業單位職工，占比交易量的67%。