房地產開發流程

楊家學律師多年來從事房地產開發工作，在房地產開發建設領域積累了豐富經驗，本書也是對長期以來積累工作經驗的總結。本書結構共分為十九章，以房地產開發流程為主線，涉及從開始設立房地產開發企業到商品房銷售完畢的全部過程。每章均由正文、附表格、附法律、法律及其他規範性檔案、附相關案例（一至二個）等四部分組成。其中的法律、法規及其他規範性檔案鑒於內容較多，因此在書中僅排列目錄，具體內容以附光碟形式收錄。本書的特點是注重實務，具有較強的操作性，可供房地產開發企業、基本建設領域的行政機關作工具書使用。

基本介紹

• 書名：房地產開發流程
• 作者：楊家學
• ISBN：9787511801173
• 定價：75.00元
• 出版社：法律出版社
• 出版時間：2010-3-1
• 開本：16開
• 章節：19章

內容簡介

步驟：

第一步房地產開發公司的設立

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程式 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費 1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

作者簡介

楊家學，律師，男，1965年7月出生於重慶，西南政法大學畢業，獲法律碩士學位，1993年通過律師資格考試開始執業，曾榮獲重慶市首屆十大優秀中青年法學、法律專家稱號，現任偉豪（北京、重慶）律師事務所主任。楊家學律師現擔任：民革中央社會法制委員會委員、中華全國律師協會民事委員會委員、中國房地產協會法律委員會委員、重慶市第三屆人民代表大會代表、重慶市律師協會副會長、重慶市人民政府立法諮詢專家委員會委員、重慶市人民政府特邀監察員、重慶市人民政府信訪穩定專家顧問團成員、重慶市法學會常務理事、重慶仲裁委員會仲裁員、西南政法大學講座教授。已公開發表論文50餘篇，已編著出版《中國新農村法制建設研究》（主編、法律出版社）、《房地產開發行政審批流程》（主編、重慶出版社）、《農民經商理財法律案例精講》（編寫、重慶出版社）等著作。

圖書目錄

第一章房地產開發公司的設立流程

第一節 房地產開發公司設立概述

第二節 內資房地產開發公司的設立

第三節 外資房地產開發公司的設立

【案例分析】

1.房地產開發企業未履行登記手續致契約無效案

附相關法律、法規及規範性檔案目錄

附相關格式文書

第二章房地產開發企業資質管理

第一節 新設立房地產開發企業的暫定資質及資質申請

第二節 房地產開發企業資質等級標準、資質審批以及資質對規模的限制

第三節 房地產開發企業資質的年檢及資質的變更、註銷

【案例分析】

2.溫州市南亞飯店訴溫州市鹿城區洪殿街道黎一村民委員會、溫州市東甌游

泳池房地產合作開發糾紛案

附法律、法規及規範性檔案目錄

附相關格式文書

第三章 房地產開發建設用地使用權的取得

第一節國有建設用地使用權的招標出讓

第二節 國有建設用地使用權的拍賣出讓

第三節 國有建設用地使用權的掛牌出讓

第四節 國有建設用地使用權的協定出讓

第五節 國有建設用地使用權的劃撥

【案例分析】

3.桂源公司訴華威公司等土地使用權轉讓契約糾紛案

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第四章 房地產開發的選址定點

第一節建設項目選址意見書

第二節 項目環境影響評價審批

第三節 地質災害危險性評估備案審查

第四節 消防審查

第五節 水利事項審批

第六節 國家安全事項審查

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第五章房地產開發項目立項

第一節 房地產項目立項審批新特點及立項基本要求

第二節 房地產開發政府投資項目的審批

第三節 房地產開發企業投資項目的核准

第四節 房地產開發企業投資項目的備案

【案例分析】

4.盛大公司與金華區政府合作開發房地產糾紛案

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第六章建設用地規劃許可證的核發

第一節 建設用地規劃許可證概述

第二節 核發或領取建設用地規劃許可證的條件及申請應提交的材料

第三節 核發或領取建設用地規劃許可證的程式及發證機關

第四節 核發建設用地規劃許可證的時限和建設用地規劃許可證的有效期限

【案例分析】

5.周錦等訴名山縣建設局城市規劃管理行為案

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第七章建設用地使用權證書的核發

第一節 建設用地使用權證書概述

第二節 建設用地使用權證書核發的程式和核發申請應提交的材料

第三節 建設用地使用權證書的變更和註銷

【案例分析】

6.程志訴重慶市九龍坡區人民政府撤銷劃撥土地使用權證一案

附法律、法規及其他規範性檔案

附相關格式文書

第八章 建設工程設計方案審查

第一節 建設工程設計方案審查概述

第二節 建築節 能審查

第三節 防空地下室設定審查

第四節 消防審核

第五節 園林綠化審查

第六節 建築方案設計審查

第七節 房屋夜景燈飾審查

第八節市政公用設施安全事項審查

第九節 國家安全事項審查

第十節 機場空域安全事項審查

第十一節 使用港口岸線的審批

第十二節 文物保護事項審查

第十三節 無線電管理事項審查

第十四節 電力設施保護事項審查

第十五節 河道管理事項審查

第十六節 防雷電災害事項審查

【案例分析】

7.上海市黃浦建築設計院訴上海萬國企業發展公司建築工程設計費糾紛案

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第九章{建設工程初步設計審批

第一節 建設工程初步設計綜合審批

第二節 建築節 能審查

第三節 建設工程消防初步設計審查

第四節 建設工程人防初步設計審查

第五節 建設工程環保初步設計審查

第六節 綜合管網初步設計審查

第七節 園林初步設計審查

第八節 防雷裝置初步設計審查

第九節 物管用房設定審查

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第十章 項目總投資概算審批

第一節 項目總投資概算概述

第二節建設項目總投資概算審批程式和應提交的材料

第三節 項目總投資概算增加的情形、原因分析和對策建議

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第十一章城市房屋拆遷許可

第一節城市房屋拆遷概述

第二節 城市房屋拆遷許可證審批程式及應提交的材料和拆遷許可證的有效期

【案例分析】

8.陳慶訴中山市房產管理局房屋拆遷行政裁決案

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第十二章 施工圖設計審查

第一節建築施工圖設計審查

第二節 建築節 能審查

第三節 消防施工圖審查

第四節 防雷裝置施工圖審查

第五節 人防施工圖審查

第六節城市園林綠化施工圖審查

第七節 排水管網、占挖道路等市政設施施工圖專項審查

【案例分析】

9.朱玉良不服上海市建築業管理辦公室行政處罰案

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第十三章 建設工程規劃許可

第一節建設工程規劃許可證概述

第二節 建設工程規劃許可適用的範圍和核發建設工程規劃許可證的條件

第三節 核發建設工程規劃許可證的程式

第四節 申請核發建設工程規劃許可證應提交的材料

第五節 建設工程規劃許可證的有效期

【案例分析】

10.岳雷訴天津市規劃和國土資源局請求撤銷《建設工程規劃許可證》案

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第十四章 施工準備階段的管理

第一節 工程報建管理

第二節 招標投標備案

第三節建築工程造價備案

第四節 建設工程安全生產條件審核

第五節 建設工程質量監督註冊

第六節 施工許可證的辦理

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第十五章 建設工程施工過程管理

第一節建設工程施工契約管理一

第二節 建設工程安全生產管理

【案例分析】

11.長安建築公司訴電建公司建設工程分包契約糾紛案

12.十五冶訴華雲公司建設工程施工契約糾紛案

附相關法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第十六章 建設工程竣工驗收與備案

第一節 建設工程竣工驗收概述

第二節 建設工程竣工專項驗收

第三節 建設工程竣工備案

【案例分析】

13.江蘇建工集團訴躍華公司建設工程施工契約糾紛案

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第十七章 房地產商品房銷售和初始登記

第一節 房地產商品房的現售

第二節 房地產商品房的預售

第三節 房地產商品房的初始登記

【案例分析】

14.程吉全訴重慶玉峰公司定金契約糾紛案

15.鄧一凡訴天源房地產開發公司商品房買賣契約欺詐賠付案

16.蘇立行訴上海佳宇房地產開發公司商品房銷售廣告不實糾紛案

附法律、法規及其他規範性檔案

附相關格式文書

第十八章房地產開發項目的物業管理

第一節 業主、業主大會和業主委員會

第二節 前期的物業管理

第三節 物業管理服務

【案例分析】

17.廣州市越秀小區業主委員會訴廣州歐雲物業管理公司糾紛案

18.恆鑫公司訴唐子堯給付大修基金糾紛案

附法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

第十九章 房地產稅費制度

第一節 房地產稅費制度概述

第二節 房地產稅收制度

第三節 房地產收費制度

【案例分析】

19.商務B區房地產合作開發與房地產轉讓稅費比較諮詢案

20.重慶紅岩工具廠訴重慶坤陽物業有限公司、重慶龍鳳建築安裝工程有限公

司房地產轉讓稅款糾紛案

附相關法律、法規及其他規範性檔案目錄

附相關格式文書

附錄：房地產開發全流程圖

後記

案例索引

1.房地產開發企業未履行登記手續致契約無效案

2.溫州市南亞飯店訴溫州市鹿城區洪殿街道黎一村民委員會、溫州市東甌游泳池房地產合作開發糾紛案

3.桂源公司訴華威公司等土地使用權轉讓契約糾紛案

4.盛大公司與金華區政府合作開發房地產糾紛案

5.周錦等訴名山縣建設局城市規劃管理行為案

6.程志訴重慶市九龍坡區人民政府撤銷劃撥土地使用權證一案

7.上海市黃浦建築設計院訴上海萬國企業發展公司建築工程設計費糾紛案

8.陳慶訴中山市房產管理局房屋拆遷行政裁決案

9.朱玉良不服上海市建築業管理辦公室行政處罰案

10.岳雷訴天津市規劃和國土資源局請求撤銷《建設工程規劃許可證》案

11.長安建築公司訴電建公司建設工程分包契約糾紛案

12.十五冶訴華雲公司建設工程施工契約糾紛案

13.江蘇建工集團訴躍華公司建設工程施工契約糾紛案

14.程吉全訴重慶玉峰公司定金契約糾紛案

15.鄧一凡訴天源房地產開發公司商品房買賣契約欺詐賠付案

16.蘇立行訴上海佳宇房地產開發公司商品房銷售廣告不實糾紛案

17.廣州市越秀小區業主委員會訴廣州歐雲物業管理公司糾紛案

18.恆鑫公司訴唐子堯給付大修基金糾紛案

19.商務B區房地產合作開發與房地產轉讓稅費比較諮詢案

20.重慶紅岩工具廠訴重慶坤陽物業有限公司、重慶龍鳳建築安裝工程有限公司房地產轉讓稅款糾紛案

流程

第一步房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程式

一、內資房地產綜合開發公司的設立

1.公司設立準備

2.申請資質等級審批

3.申請辦理企業名稱預先核准

4.辦理工商註冊登記

5.辦理稅務登記

二、外資房地產開發公司的設立

6.申請批准項目建議書

7.辦理企業名稱登記

8.送審合資或合作契約、章程

9.申領外商投資企業批准證書

10.辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1.企業法人開業登記費

2.企業法人變更登記費

3.企業法人年度檢驗費

4.補、換、領證照費

第二步房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程式

1.選定項目，簽定合作意向書

2.初步確定開發方案

3.申報規劃要點

4.申報、審批項目建議書

5.編制項目可行性研究報告

6.申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1.可行性研究費

2.建設工程規劃許可證執照費

第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程式

一、房地產開發項目的規劃設計

1.申報選址定點

2.申報規劃設計條件

3.委託作出規劃設計方案

4.辦理人防審核

5.辦理消防審核

6.審定規劃設計方案

7.住宅設計方案的專家組審查

8.落實環保“三廢”治理方案

9.委託環境影響評價並報批

10.建設工程勘察招、投標

11.委託地質勘探

12.委託初步設計

13.申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14.徵求主管部門審查意見

15.落實市政公用設施配套方案

16.報審市政配套方案

17.市政各管理部門提出市政配套意見

18.市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1.工程勘察（測量）費

2.工程設計費

3.建設工程規劃許可證執照費

4.竣工檔案保證金

5.臨時用地費

6.臨時建設工程費

7.建設工程勘察招標管理費

8.勘察設計監督管理費

9.古建園林工程設計費

第四步房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程式

一、國有土地使用權的出讓

1.辦理建設用地規劃許可證

2.辦理建設用地委託釘樁

3.辦理國有土地使用權出讓申請

4.主管部門實地勘察

5.土地估價報告的預審

6.委託地價評估

7.辦理核定地價手續

8.辦理土地出讓審批

9.簽訂國有土地使用權出讓契約

10.領取臨時國有土地使用證

11.領取正式國有土地使用證

12.國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13.國有土地使用權劃撥用地申請

14.主管部門現場勘察

15.劃撥用地申請的審核、報批

16.取得劃撥用地批准

三、集體土地的徵用

17.徵用集體土地用地申請

18.到擬征地所在區（縣）房地局立案

19.簽訂征地協定

20.簽訂補償安置協定

21.確定勞動力安置方案

22.區（縣）房地局審核各項協定

23.市政府下文征地

24.交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25.辦理批地檔案、批地圖

26.辦理凍結戶口

27.調查戶口核實勞動力

28.辦理農轉工工作

29.辦理農轉居工作

30.辦理超轉人員安置工作

31.地上物作價補償工作

32.征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1.地價款（土地出讓金）

2.資金占用費

3.滯納金

4.土地使用費

5.外商投資企業土地使用費

6.防洪工程建設維護管理費

7.土地閒置費

8.土地權屬調查、地籍測繪費

9.城鎮土地使用稅

10.地價評估費

11.出讓土地預訂金

12.征地管理費

13.土地補償費

14.青苗及樹木補償費

15.地上物補償費

16.勞動力安置費

17.超轉人員安置費

18.新菜田開發建設基金

19.耕地占用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程式

1.委託進行拆遷工作

2.辦理拆遷申請

3.審批、領取拆遷許可證

4.簽訂房屋拆遷責任書

5.辦理拆遷公告與通知

6.辦理戶口凍結

7.暫停辦理相關事項

8.確定拆遷安置方案

9.簽訂拆遷補償書面協定

10.召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11.發放運作拆遷補償款

12.拆遷施工現場防塵污染管理

13.移交拆遷檔案資料

14.房屋拆遷糾紛的裁決

15.強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1.房屋拆遷補償費

2.搬家補助費

3.提前搬家獎勵費

4.臨時安置補助費（周轉費）

5.清理費

6.停產停業綜合補助費

7.對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8.一次性異地安置補助費

9.房屋拆遷管理費

10.房屋拆遷服務費

第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程式

一、房地產開發項目開工前準備工作

1.領取房地產開發項目手冊

2.項目轉入正式計畫

3.交納煤氣（天然氣）廠建設費

4.交納自來水廠建設費

5.交納污水處理廠建設費

6.交納供熱廠建設費

7.交納供電貼費及電源建設集資費

8.土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9.設計單位出報批圖

10.出施工圖

11.編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12.辦理消防審核意見表

13.審批人防工程、辦理人防許可證

14.核發建設工程規劃許可證

15.領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16.辦理招標登記、招標申請

17.招標準備

18.招標通告

19.編制招標檔案並核准

20.編制招標工程標底

21.標底送審契約預算審查處確認

22.標底送市招標辦核准，正式申請招標

23.投標單位資格審批

24.編制投標書並送達

25.召開招標會，勘察現場

26.召開開標會議，進行開標

27.評標、決標

28.發中標通知書

29.簽訂工程承包契約

30.工程承包契約的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31.辦理質量監督註冊登記手續

32.建設工程監理

33.辦理開工統計登記

34.交納實心黏土磚限制使用費

35.辦理開工前審計

36.交納投資方向調節稅

37.領取固定資產投資許可證

38.報裝施工用水、電、路

39.協調街道環衛部門

40.協調交通管理部門

41.交納綠化建設費，簽訂綠化協定

42.領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43.施工場地的“三通一平”

44.施工單位進場和施工暫設

45.工程的基礎、結構施工與設備安裝

46.施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47.辦理單項工程驗收手續

48.辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49.商品住宅性能認定

50.竣工統計登記

51.辦理竣工房屋測繪

52.辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1.三通一平費

2.自來水廠建設費

3.污水處理廠建設費

4.供熱廠建設費

5.煤氣廠建設費

6.地下水資源養蓄基金

7.地下熱水資源費

8.市政、公用設施建設費（大市政費）

9.開發管理費

10.城建綜合開發項目管理費

11.建築行業管理費

12.綠化建設費

13.公園建設費

14.綠化補償費

15.路燈維護費

16.環衛設施費

17.生活服務設施配套建設費（小區配套費）

18.電源建設集資費（用電權費）

19.外部供電工程貼費（電貼費）

20.建安工程費

21.建設工程招投標管理費

22.契約預算審查工本費

23.質量管理監督費

24.竣工圖費

25.建材發展補充基金

26.實心黏土磚限制使用費

27.工程監理費

28.工程標底編制管理費

29.機電設備委託招標服務費

30.超計畫用水加價

31.夜間施工噪聲擾民補償費

32.占道費

33.固定資產投資方向調節稅

第七步房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程式

一、北京市外銷商品房的銷售

1.辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2.選定中介代理機構和律師事務所

3.與購房者簽訂認購書

4.簽訂正式買賣契約

5.辦理簽約公證

6.辦理外銷商品房預售契約公證

7.辦理外銷商品房的預售登記

8.外銷商品房轉讓登記

9.外銷商品房抵押登記

10.樓宇交付入住手續

11.辦理產權過戶手續

二、北京市內銷商品房的銷售

12.提交完成建設項目投資證明

13.簽署預售內銷商品房預售款監管協定

14.辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15.銷售項目備案

16.委託中介代理機構進行銷售

17.與購房者簽訂認購書

18.與購房者簽訂買賣契約

19.辦理預售登記

20.辦理轉讓登記

21.辦理房地產抵押登記手續

22.樓宇交付入住

23.質量保證書和使用說明書

24.辦理產權立契過戶手續

三、北京市房地產出租的綜合管理

25.房屋出租權的確認

26.申請房屋租賃許可證

27.出租人與承租人簽訂書面承租協定

28.租賃當事人辦理租賃登記手續

29.租賃房屋的轉租

30.房屋租賃關係的終止

四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理

31.房屋出租權的確認

32.出租人辦理房屋租賃許可證

33.出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34.簽訂書面租賃協定

35.租賃雙方辦理租賃登記備案手續

五、北京市房地產的抵押

36.抵押權的設定

37.簽訂抵押契約

38.辦理房地產抵押登記

39.抵押房地產的占管

40.抵押房地產的處分

房地產開發項目經營階段的相關稅費

1.營業稅

2.城市維護建設稅

3.教育費附加

4.印花稅

5.契稅

6.土地增值稅

7.企業所得稅

8.個人所得稅

9.房產稅

10.城市房地產稅

11.房屋產權登記費

12.房屋所有權證工本費

13.房產共有權執照費

14.房屋他項權利執照費

15.房屋買賣登記費

16.房屋買賣手續費

17.房屋租賃審核備案手續費

18.向來京人員租賃房屋審核備案手續費

19.來京人員租賃私房契約登記備案手續費

20.房屋租賃登記費

21.房屋估價手續費

22.房屋公證估價手續費

23.房地產價格評估費

24.房地產中介服務費

第八步房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程式

1.物業管理單位經營資質審批

2.簽署物業管理委託契約

3.居住小區的物業接管綜合驗收

4.物業使用、管理、維修公約的核准

5.安排簽訂管理公約

6.制定、提供質量保證書和使用說明書

7.物業管理服務基本要求

8.物業管理委員會的設立

房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1.居住小區物業管理啟動經費

2.共用部位共用設施設備維修基金

3.普通居住小區物業管理費

4.高檔住宅物業管理費

5.經濟適用住房小區物業管理費

6.供暖費

7.查找地點