商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數層）為商場、商店、商務，其餘為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發商可以建，非開發企業、個人也可以建，沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規定，綜合土地的使用權年限為50年。
基本介紹
- 中文名：商住樓
- 外文名：Residential and Commercial Building
- 房地產：商業辦公+住宿
- 使用權年限：50年
術語,簡述,租賃契約,第一條,第二條,第三條,第四條,第五條,第六條,第七條,第八條,第九條,第十條,第十一條,使用年限,前景,
術語
底部商業門市與住宅組成的高層建築。
簡述
商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數層）為商場、商店、商務，其餘為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發商可以建，非開發企業、個人也可以建，沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規定，綜合土地的使用權年限為50年。
租賃契約
訂立契約雙方
出租方：
營業執照號(身份證號):
電話：
地址：
承租方：
營業執照號(身份證號):
電話：
地址：
甲方願意將產權屬於自己的房屋出租給乙方，甲、乙雙方根據市房地產管理局有關房產管理的規定，經過雙方協商，特訂立本契約，共同遵守：
第一條
甲方出租商住樓坐落地址________________________，建築面積__________㎡(使用面積__________㎡)
第二條
租期_______年,自__年__月__日至__年__月__日,交租期以實際入住時間為準。
第三條
租金和租金交納期及條件：
1.每月租金為人民幣____________元，乙方每兩個月繳納一次租金。
甲方於當月10日前向乙方出具發票正本，乙方於收到後的20天內向甲方繳納下兩個月的租金，以支票（現金）形式支付。
匯款資料：
抬頭：
帳戶：
帳號：
2.簽訂本契約後，乙方在收到收據後的20天內，須交納押金，相當於兩個月租金合共人民幣_____________元 ，契約租期最後兩個月租金，由所交押金抵扣。租賃期滿或雙方同意終止契約後，乙方負責清交水電、煤氣費，電話費等。
第四條
水電費、管理費、電話費、清潔費和維修費的繳交辦法：
1. 管理費：甲方每月自行向有關部門交納費用；
2. 水電費、煤氣費：乙方（住客）每月自行向有關部門繳納；
3. 電話費：甲方向乙方（住客）提供壹條市內直撥的電話線路，
每月由乙方（承租方）自行向有關部門繳交。
4. 維修費：租賃期間，非乙方（住客）引致租賃物內與房屋質量有關的設施損毀，維修費
由乙方負責；租賃物內家私、家電設備損毀，維修費由乙方負責。但正常磨損除外。
5. 租賃期間政府對租賃物徵收的有關稅項，由甲方負責繳交。
第五條
出租方與承租方的變更：
1.租賃期間，甲方如將房產所有權轉移給第三方，不必乙方同意，但應提前二個月書面通知乙方，房產所有權轉移給第三方後，該第三方即成為本契約的當然甲方，享有原甲方的權利，承擔原甲方的義務。
2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉租給第三方使用，必須事先徵得甲方的書面同意，且甲方不能無理拒絕。取得使用權的第三方即成為本契約的當然乙方，享有原乙方的權利，承權原乙方的義務。
第六條
乙方的職責：
1. 乙方依約交付租金，甲方如無正當理由拒收，乙方不負退延交租的責任，乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有無故拖欠，甲方在向乙方發出書面通知3天后可按每月租金額1%向乙方加收滯納金，如拖欠兩個月，甲方有權收回房屋，並有權沒收租賃房屋按金。
2. 甲、乙任何一方若要提前終止契約須向對方提前一個月書面通知，契約方能終止。
3. 乙方在租賃期間，必須以合理防範措施，保護租賃內設備和其設施的完好無損（自然折舊除外），乙方不得擅自改變租賃房屋的結構及用途，如確需要，需經業主同意後方可進行。乙方如因故意或造成租賃房屋及其設備的毀損，應負責恢復原狀。
4. 乙方如在租賃房屋內安裝超過電錶負荷的任何設備、儀器或機械，須徵得甲方同意，並通知有關管理部門。
5.乙方不得在租賃房屋外面附加任何物件或塗刷任何塗料或做出任何更改。
6. 租賃期滿或契約解除，乙方必須按時將租賃房屋內的全部無損壞設備、設施在適宜租用的清潔、良好狀況下（自然折舊除外）交給甲方。
7.租賃期或契約解除，如乙方逾期不搬遷，乙方賠償甲方因此所受的損失，必要時甲方有權向人民法院起訴和執行。
8.乙方保證承租甲方的租賃房屋作為商住樓使用，遵守中華人民共和國法規和北京市政府的各項政策，不違法經營。
9. 甲方保證，並須提供一切有關資料，包括租賃房屋的房產證以證明甲方是租賃房屋的所有權人，擁有對租賃房屋絕對的財產及使用權，絕對有權按本契約規定將租賃房屋出租給乙方，而租賃房屋不受任何第三方或其他的權利所影響或牽制，如果任何第三者對租賃房屋主張權利，使乙方無法使用租賃房屋而受損失，則甲方必須賠償乙方所蒙受的一切損失。
甲方在租賃期內：
（1）本樓的公共契約定期對公共設施進行維修保養；
（2）須按本樓的公共契約做好大廈的安全和管理工作；
（3）負責租賃房屋的結構維修。
甲方保證將允許乙方在本契約整個期限內不受干擾地占用和享用租賃房屋不受甲方或在甲方之下或通過甲方合法地提出要求的任何人的任何干擾。
第七條
契約期滿，如甲方的租賃房屋需繼續出租，在甲方向第三方提出的同一條件下，乙方享有優先權；但租金可以隨著社會物價指數變動而適當調整，但必須得到乙方的同意。
第八條
租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災害導致不能享用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方，乙方不需支付任何租金，直至可重新享用租賃房屋，若雙方同意租賃房屋因不可抗力的自然災害導致損毀到無法修復，本契約自然終止，互不承擔責任，甲方須將所有押金及預付租金無息退還乙方。
第九條
甲方負責配備的室內電器、家俱的數量和型號、裝修的標準以附而為準。
第十條
本契約如有不盡事宜，須經雙方協商補充規定，補充規定與契約具有同等效力。
第十一條
本契約到期後，乙方有權選擇按同等條款和條件續租二個月
本契約執行中如發生糾紛，應通過甲乙雙方協商解決，協商不成，可提請當地工商管理部門或人民法院裁決。
本契約經過雙方代表簽章後生效，租賃期滿後失效，本契約中文正本各一式兩份，甲、乙雙方各執一份。
出租方： 承租方：
地址： 地址：
聯繫電話： 聯繫電話：
附頁
提供家庭電器如下：
空調機 __ 台
冰櫃 ___台
彩色電視機 ___台
洗衣機 ____台
電熱水器 ___台
抽油煙機 ___台
煤氣爐 ____台
提供家具如下：
床 ____張
書桌 ____張
沙發 ____套__張
茶几 ___張
使用年限
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（一九九0年五月十九日中華人民共和國國務院令第五十五號發布 自發布之日起施行）
第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
前景
商住樓交付使用後，一些問題逐漸暴露出來，如小區安全問題、物業管理費問題、小區擾民問題等，這些問題將如何解決？商住樓是否還要建下去？一些開發商提出了純住宅理念，引起業界、專家和有關人士對“商住樓”出路問題的關注。
商住不分走向何方
一些業內人士認為，商住這個問題沒有很明確的概念，工作當中很難操作，在住宅區規劃時，由於這個問題很難界定，所以部分開發商就在房地產開發過程中，千方百計想辦法，利用政策的夾縫來找到自己所需要的方面。對於住宅區而言，應該有配套，比如國小、幼稚園、會所等，但商住就沒這些問題了，可以不配，也可能少配一點，而且既可以住，也可以辦公。
市場上商住不明的問題引發的矛盾越來越多，所以有明確的界定是大勢所趨。另外，購房者的居住水平要求都在提高，辦公商務的水平也在提高，在住宅裡面租幾套房子辦公，以前對於一些小型創業公司或許存在市場空間，但畢竟是少數和階段性的。
商住應該有規範
對於商住的概念，一些專家認為，現在一切都是市場導向，既然你房子好賣就表明有需求，也就需要這樣的東西，那么有了需要那就是允許存在。持不同意見者則認為，雖然商住樓以前甚至到現在市場都非常火，但住宅本身的屬性跟辦公的屬性不是一類的，建設標準也是不一樣的，比如防盜、防火、智慧型化等問題，因此給商住樓重新編制規範是市場的要求，也是對購樓者負責任之舉。但是定規範是一整套的程式，有一定的難度，而且也有一個階段。
物業管理尷尬面對商住樓
商住樓的物業管理現實中也存在一些問題。法律上沒有明文的禁止說不能在樓里辦公司，但是有這種話，過去有一些房屋的管理規定是不能擅自改變房屋的性質。從行業管理的角度去看，應該是禁止型的，怎么禁或通過什麼方式禁還存在爭議，因為政府的每一項政策出台，不是拍腦袋出來的。在商住樓里辦公存在的問題：一是商住樓里擾民的問題；二是房子結構安全問題，如把承重牆拆了，弄了兩個弧形的還挺漂亮，但是不安全；第三是有關成本的分擔問題，一個公司十幾個人，一家子頂多四口人，可能物業管理費交的是一樣的，不合理嗎？其實，我覺得這些都是一些表象，為什麼有些業主反對商住，實際上就是互相影響了，怎么能解決互相影響呢？一是要加強小區的物業管理，比如對進出小區的人員嚴格控制，私人住宅嚴禁外人隨便出入，如果物業公司管理到這個層次，就是開了公司，也很不方便；另外，對於結構安全問題，拆改程度的問題這是物業公司日常分內的事情。他管不好，出現這種問題，業主完全可以找物業公司承擔責任。另一個解決渠道是業主公約，業主與業主之間的行為準則是用一種公共契約的模式來管理，誰違反公約，大家就有權起訴他。
