二城心作

二城心作是位於珠海市香洲區前山明珠南路1999號的高層住宅項目，由珠海第二城市開發有限公司開發建設，2010年竣工交付。項目占地28069.62平方米，總建築面積100434.66平方米，由高層住宅和16000平方米商業廣場組成。主力戶型為93平方米左右的三房兩廳，其中小三房占比達70%，容積率3.59，綠化率39.5%，配備581個停車位實現1:1車位配比。

項目周邊形成"一軌十路"交通網路，距離廣珠輕軌前山站約1.7公里，覆蓋16條公交線路。生活配套涵蓋華潤萬家超市、誠豐廣場等商業設施，醫療教育資源包括前山國小、藝術高中及多所醫療機構。2022年二手房均價從22325元/㎡波動下跌至21061元/㎡，2025年房價回升至19221-20237元/㎡區間。

基本介紹

• 物業類型：住宅
• 開發商：珠海第二城市開發有限公司
• 物業公司：珠海市二城物業管理有限公司
• 竣工時間：2010年
• 容積率：3.59
• 綠化率：39.5%

開發背景

項目由珠海第二城市開發有限公司開發，作為前山片區舊城改造的重要組成部分，1999年啟動土地確權工作，2010年完成整體建設。珠海市二城物業管理有限公司負責小區日常管理，執行1.5元/平方米/月的物業收費標準。

建築規劃

建築群由6棟28-32層高層住宅構成，採用圍合式布局保障採光通風。地下設定雙層停車場，地面規劃景觀園林與兒童活動區，容積率3.59在區域內屬中等偏高水平。商業綜合體包含生鮮超市和品牌餐飲集群，與住宅區通過連廊互通。

戶型設計

主力戶型為93-107平方米的三房兩廳，占比超70%，最大戶型為132平方米四房兩廳。小三房採用'雙陽台+明廚明衛'設計，得房率82%-85%。2025年在售房源中，92.96平方米戶型掛牌價24742元/㎡，93.87平方米精裝房總價230萬元。

配套服務

小區配備恆溫泳池、環形跑道和智慧型安防系統，物業實行24小時巡邏制度。商業廣場引進連鎖品牌32個，形成社區15分鐘生活圈。車位配置實現戶均1個，地面停車月費150元，水電費執行民用收費標準。

市場動態

2022年經歷價格調整期，全年均價下跌4.89%，12月均價21061元/㎡。至2025年1月均價回升至20237元/㎡，在前山商圈31個小區中排名第11位。當前二手房掛牌價區間19221-24742元/㎡，租金水平2500-3400元/月。

交通網路

項目500米半徑內設有蓮塘、明珠中2個公交樞紐，覆蓋5路、15路、41路等10條線路。步行至廣珠輕軌前山站約20分鐘，駕車15分鐘可達港珠澳大橋珠海連線線入口。小區西北側規劃有前山立交改造工程，預計2026年完工。

醫療教育

1公里範圍內分布珠海市第五人民醫院、前山社區衛生服務中心等醫療機構。對口學校包括前山國小和前山中學，2公里半徑涵蓋暨南大學珠海校區、藝術高中等教育資源。