《上海市居住房屋租賃管理辦法》於2011年7月7日以上海市人民政府令第68號公布,根據2014年3月24日上海市人民政府令第15號《上海市人民政府關於修改〈上海市居住房屋租賃管理辦法〉的決定》修正。該《辦法》共37條，自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府發布的《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》予以廢止。
基本介紹
- 中文名：上海市居住房屋租賃管理辦法
- 公布：2011年7月7日
- 施行：2011年10月1日
- 廢止：2004年8月30日
基本信息,修改決定,管理辦法,相關報導,
基本信息
上海市人民政府令
第15號
市長 楊雄
2014年
修改決定
上海市人民政府關於修改《上海市居住房屋租賃管理辦法》的決定
（2014年3月24日上海市人民政府令第15號發布）
一、第八條修改為：
出租的居住房屋及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛生等方面的標準和要求，並具備供水、供電等必要的生活條件。
有下列情形之一的居住房屋，不得出租：
（一）屬於違法建築的；
（二）被鑑定為危險房屋的；
（三）違反規定，改變房屋使用性質的；
（四）法律、法規、規章規定不得出租的其他情形。
二、第十條第一款修改為：
出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低於5平方米。
三、第十一條第一款修改為：
集中出租房屋供他人居住，出租房間達到10間以上或者出租房屋居住使用人達到15人以上的，出租人應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責，建立信息登記簿或者登記系統，並將相關登記信息報送公安部門備案。
四、增加一款，作為第二十三條第一款：
居住房屋的出租人應當與公安派出所簽訂《治安責任保證書》。
五、增加一條作為第三十一條：
違反本辦法第八條第一款規定，出租房屋不符合治安、消防等標準和要求的，由公安部門責令改正，並可處以1000元以上3萬元以下罰款。
違反本辦法第十一條第一款規定，出租人未落實相應安全管理責任的，由公安部門責令改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款；造成嚴重後果的，處以3萬元以上10萬元以下罰款。
租賃當事人、居住使用人違反其他治安管理、居住登記管理等規定的，由公安部門按照有關規定處理。
六、原第三十一條調整為第三十二條，修改為：
違反本辦法第九條、第十條第一款規定，不符合最小出租單位、居住人數限制和最低人均承租面積規定的，由區、縣房屋行政管理部門責令責任人限期改正；逾期不改正的，可處以1萬元以上10萬元以下罰款。
七、原第三十四條調整為第三十五條，修改為：
違反本辦法第二十五條第二款規定,房地產經紀機構和經紀人員居間、代理不符合本辦法規定的居住房屋租賃業務的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正，並暫停房地產經紀機構的網上備案資格；逾期不改正的，對房地產經紀人員處以1000元以上1萬元以下罰款，對房地產經紀機構取消網上備案資格，並處以3萬元以上10萬元以下罰款。
八、刪去原第三十五條。
此外，根據本決定對部分文字和條文的順序作相應調整。
本決定自2014年5月1日起施行。《上海市居住房屋租賃管理辦法》根據本決定作相應調整和修改後，重新公布。
管理辦法
上海市居住房屋租賃管理辦法
（2011年7月7日上海市人民政府令第68號公布，根據2014年3月24日上海市人民政府令第15號《上海市人民政府關於修改〈上海市居住房屋租賃管理辦法〉的決定》修正）
第一條（目的和依據）
為了加強本市居住房屋租賃管理，規範居住房屋租賃行為，保護居住房屋租賃當事人的合法權益，促進居住房屋租賃市場的健康發展，根據《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條（適用範圍）
本辦法適用於本市行政區域內的居住房屋租賃及其相關監督管理活動。
第三條（定義）
第四條（原則）
居住房屋租賃應當遵循平等、自願、合法和誠實信用的原則。
本市鼓勵和支持居住房屋租賃當事人建立長期、穩定的房屋租賃關係。
第五條（管理部門）
市房屋行政管理部門是本市居住房屋租賃的行政主管部門。區、縣房屋行政管理部門負責本轄區內居住房屋租賃的具體監督管理工作，業務上受市房屋行政管理部門領導。
公安部門負責居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當事人的居住登記。
工商行政、衛生、質量技監、食品藥品監督、文廣影視等行政管理部門負責查處利用租賃居住房屋進行無證無照經營的行為。
本市稅務、民政、人口計生、建設、規劃等行政管理部門按照各自職責，協同實施本辦法。
第六條（屬地管理）
第七條（租賃當事人）
出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業執照或者其他批准檔案的法人和其他組織出租居住房屋。
第八條（禁止出租房屋的情形）
出租的居住房屋及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛生等方面的標準和要求，並具備供水、供電等必要的生活條件。
有下列情形之一的居住房屋，不得出租：
（一）屬於違法建築的；
（二）被鑑定為危險房屋的；
（三）違反規定，改變房屋使用性質的；
（四）法律、法規、規章規定不得出租的其他情形。
第九條（最小出租單位）
出租居住房屋，應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建後出租，不得按照床位出租。
原始設計為廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。
第十條（最低人均承租面積和居住人數限制）
出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低於5平方米。
前款所稱居住面積，是指原始設計為居住空間的房間的使用面積。
第十一條（集中出租管理）
集中出租房屋供他人居住，出租房間達到10間以上或者出租房屋居住使用人達到15人以上的，出租人應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責，建立信息登記簿或者登記系統，並將相關登記信息報送公安部門備案。
居住物業管理區域內的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。
第十二條（租賃契約）
居住房屋租賃，租賃當事人應當依法訂立書面租賃契約。租賃契約包括下列主要內容：
（一）租賃當事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份證件的種類及號碼；
（二）房屋坐落、面積、結構、附屬設施和設備狀況；
（三）租賃用途；
（四）房屋交付日期；
（五）租賃期限和續租；
（六）租金標準、支付方式和期限；
（七）物業服務費及水、電、煤、通訊等公用事業費的承擔；
（八）房屋使用要求和維修責任；
（九）房屋返還時的狀態；
（十）違約責任和爭議解決方式；
（十一）租賃當事人約定的其他內容。
市房屋行政管理部門和市工商行政管理部門應當制定租賃契約示範文本，並在政府網站上公開。
第十三條（登記備案）
租賃契約登記備案內容發生變化、續租或者租賃關係終止的，租賃當事人應當在30日內，到原登記備案部門辦理租賃契約登記備案的變更、延續或者註銷手續。
第十四條（租賃信息系統）
市房屋行政管理部門應當推進建設租賃契約登記備案信息系統，實行網上登記備案，並納入房地產市場信息系統。
第十五條（租金）
居住房屋租賃的租金標準，由租賃當事人在租賃契約中約定。承租人應當根據租賃契約約定，按時支付租金。
租賃契約期間，出租人不得單方面提高租金標準。
出租人根據承租人的要求裝修房屋或者增設附屬設施、設備的，雙方可以協商調整租金標準。
第十六條（租賃保證金）
出租人可以按照租賃契約約定的數額，向承租人收取租賃保證金；未約定數額的，租賃保證金不得超過2個月的租金。
第十七條（轉租）
居住房屋轉租應當符合本辦法第八條、第九條、第十條的規定。
轉租人違反本條第一款、第二款規定的，出租人可以解除租賃契約，收回房屋並要求賠償損失。
居住房屋轉租的，應當按照本辦法第十二條、第十三條的規定訂立租賃契約，並辦理登記備案。
居住房屋轉租後，承租人不再居住使用的，可以與出租人協商解除租賃契約，由出租人與次承租人直接訂立租賃契約。
第十八條（續租）
居住房屋在租賃期間屆滿後繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權。
出租人提出解除前款規定的不定期租賃契約的，應當至少提前1個月書面通知承租人。
第十九條（買賣不破租賃）
房屋租賃期間，因買賣、交換、贈與、繼承等發生房屋所有權轉移的，新的房屋所有權人應當繼續履行原租賃契約，不得以房屋所有權已轉移為由要求終止租賃契約。
第二十條（優先購買權）
房屋租賃期間，出租人出售房屋的，應當根據租賃契約約定的期限事先通知承租人；未約定的，應當至少提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。承租人在收到通知後15日內未明確表示購買的，視作放棄優先購買權。
出租人出售房屋的，應當就出售房屋需要實地看房的時間等內容與承租人進行協商，並不得妨礙承租人對房屋的正常使用。
第二十一條（繼續租賃）
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃契約繼續租賃該房屋。
第二十二條（契約解除）
第二十三條（出租人的義務）
居住房屋的出租人應當與公安派出所簽訂《治安責任保證書》。
居住房屋的出租人應當履行下列義務：
（一）查驗承租人及居住使用人的身份證件，並按照公安部門的要求，登記承租人的姓名、身份證件的種類和號碼；
（二）督促、配合居住使用人按照國家和本市的有關規定，及時辦理居住登記；
（三）向業主委員會或者物業服務企業提供承租人的聯繫方式，告知並督促承租人及居住使用人遵守小區業主管理規約；
（五）負責出租房屋及其提供的設施、設備的安全，告知安全使用事項，並定期進行安全檢查和維護，及時發現和排除安全隱患；
（六）配合有關部門開展對承租人及居住使用人違法違規行為的調查、制止及處罰等工作。
第二十四條（承租人的義務）
居住房屋的承租人應當履行以下義務：
（一）如實向出租人告知居住使用人的姓名、身份證件的種類和號碼，並按照規定辦理居住登記；增加居住使用人的，還應當徵得出租人的同意，並不得違反本辦法第十條第一款的規定；
（二）遵守業主管理規約，不得損害相鄰業主的合法權益；
（三）不得利用承租的居住房屋從事經營活動；
（四）合理、安全使用房屋及設施、設備，不得擅自改變房屋使用性質、結構或者實施其他違法搭建行為。
第二十五條（對房地產經紀人的要求）
房地產經紀機構和房地產經紀人員不得居間、代理不符合本辦法規定的居住房屋租賃業務，不得對租賃當事人隱瞞真實的房屋租金等信息以賺取差價。
房地產經紀機構或者房地產經紀人員承租其居間、代理的居住房屋的，不得收取佣金。
第二十六條（代理經租）
第二十七條(業主自我管理)
居住房屋租賃當事人違反業主管理規約、損害他人合法權益的，業主委員會有權要求當事人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第二十八條（對物業服務企業的要求）
物業服務企業應當按照鄉、鎮人民政府或者街道辦事處的要求，將居住物業管理區域內的房屋租賃情況，報送房屋所在地社區事務受理服務中心。
第二十九條（糾紛解決）
出租人、承租人、相鄰業主在房屋租賃活動中發生糾紛的，應當協商解決；協商不成的，可以向人民調解委員會申請調解，也可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。符合規定條件的，可以依法向法律援助機構申請法律援助。
第三十條（已有處罰規定的處理）
違反本辦法規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，依照有關規定處理。
第三十一條（對違反治安、消防及居住登記等規定的處理）
違反本辦法第八條第一款規定，出租房屋不符合治安、消防等標準和要求的，由公安部門責令改正，並可處以1000元以上3萬元以下罰款。
違反本辦法第十一條第一款規定，出租人未落實相應安全管理責任的，由公安部門責令改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款；造成嚴重後果的，處以3萬元以上10萬元以下罰款。
租賃當事人、居住使用人違反其他治安管理、居住登記管理等規定的，由公安部門按照有關規定處理。
第三十二條（對違反最小出租單位、居住人數限制和最低承租面積的處理）
違反本辦法第九條、第十條第一款規定，不符合最小出租單位、居住人數限制和最低人均承租面積規定的，由區、縣房屋行政管理部門責令責任人限期改正；逾期不改正的，可處以1萬元以上10萬元以下罰款。
第三十三條（對租賃當事人未按規定登記備案的處理）
第三十四條（對房地產經紀機構未按規定登記備案的處理）
違反本辦法第十三條第一款規定，房地產經紀機構未辦理登記備案的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3000元以上3萬元以下罰款。
第三十五條（對房地產經紀人違反經紀管理規定的處理）
違反本辦法第二十五條第二款規定,房地產經紀機構和經紀人員居間、代理不符合本辦法規定的居住房屋租賃業務的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正，並暫停房地產經紀機構的網上備案資格；逾期不改正的，對房地產經紀人員處以1000元以上1萬元以下罰款，對房地產經紀機構取消網上備案資格，並處以3萬元以上10萬元以下罰款。
第三十六條（參照適用）
公有居住房屋轉租及其監督管理，參照適用本辦法。
第三十七條（施行日期）
本辦法自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府發布的《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》同時廢止。
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在租賃保證金和租賃房屋出售問題上，上海市對《上海市居住房屋租賃管理辦法（徵求意見稿）》做出修改，從“傾向維護”承租人權益，轉向“均衡維護”租賃雙方（即出租人和承租人雙方）的權益。
據上海市住房保障與房屋管理局副局長龐元介紹，針對徵求意見期間，有市民提出的“租賃保證金應當根據裝修程度、設備配置等而不應該簡單根據租賃期限來確定”的建議，《上海市居住房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第十六條有關租賃保證金的條款，不再接徵求意見稿中“根據租賃期限在一年以上或以下設定不超過一個月或兩個月的租金金額”，而是統一規定為“未約定數額的，租賃保證金不得超過2個月的租金”。
此外，針對市民提出的“優先購買權中提前通知的期限應當與上位法保持一致，並應當同時規定承租人行使優先購買權期限”的問題。《辦法》在第二十條（優先購買權）中作出補充規定，“房屋租賃期間，出租人出售房屋的，應當根據租賃契約約定的期限事先通知承租人；未約定的，應該至少提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。承租人在收到通知後15日內未明確表示購買的，視作放棄優先購買權”。
